全市去化周期延伸至7.4月 龙华或持续攀高

网易房产讯 进入2016年，市场延续了去年的火热，保持继续上涨的态势，同时未来预期乐观，客户入市积极，新房成交价高达4.7万/㎡，同比上涨74%，创历史新高；但临近春节，供应量与成交量均有明显下滑，库存量也较前期有所上升。

1月份全市共批售64万㎡，环比大幅下降34%，但为历年同期的最高位；同时在热度不减的情况下，开发商采取了“高价少量多次”的推盘方式，加快入市速度，1月份共有16个项目入市，为历史同期的最高位。结合持续乐观的市场行情与推售价格，预计短期内价格将会继续保持高位，同时春节的来临，深圳短期内面临季节性淡市，特别是在全球经济低迷，各项经济指标已经接近金融危机时期，市场风险明显高启。

供应成交双双下滑 价格再攀新高

春节因素，供应与成交均有一定幅度的下降。1月份全市推售面积为34.2万㎡，环比下降32%。全月共有11个项目取得了预售许可证，其中批售面积超过5万㎡的大体量项目有6个，代表项目新锦安壹号公馆（优惠购、楼盘相册、最新报价）和信义御珑豪园的批售量高达12.3万㎡和10.9万㎡。1月全市共有5447套新房成交，成交面积为56.3万㎡，环比下降22%。一季度为楼市周期性下滑的淡季，短期内供应与成交将会继续保持低位。

受2015年楼市异常火爆的影响，进入2016年市场活跃不减，新房成交价高达4.7万/㎡，同比上涨74%，创历史新高。一方面来源于前期高品质楼盘集中入市，拉高市场均价。例如海上世界双玺、伯宁花园和恒裕滨城（优惠购、楼盘相册、最新报价）花园的成交均价都突破了9万/㎡；另一方面来源于市场持续乐观，客户入市积极，成交价格较前期有明显上涨，例如佳兆业中央广场、东都花园和星都豪庭（优惠购、楼盘相册、最新报价）等成交价格上涨均超过了18%。由于1月份开发商没有业绩冲刺压力，新入市项目价格较前期上涨明显，短期内将会继续保持高位。

价格上涨近2万/㎡ 批售创历史同期新高

临近春节，市场的供应量与成交量均有一定幅度的下滑，但是与历年同期相比，供应与成交均为历史高位，其中批售面积创历史同期新高。1月份共有20个项目入市，与2010年的历史高位相同。2015年是深圳房地产价格暴涨的一年，新房成交均价已由之前的2字头迈入了4万行列，较去年同期高涨近2万/㎡，同比高涨74%，但仍低于2010年111%的涨幅。

龙岗供应大增 占比高达6成

龙岗1月批售面积高达38.1万㎡，全市占比高达60%。主要是信义嘉御山（优惠购、楼盘相册、最新报价）5期、金域中央花园二期和信义荔山御园这三个超过5万㎡的大体量项目大幅拉升了区域供应面积，同时在市场环境较好的情况想，开发商持续提升价格，龙岗均价高达3.56万/㎡，环比上涨12%。大型城市综合体合正观澜汇在本月入市，带领龙华供应环比上升32%，

南山盐田量价齐升 罗湖成交下降近8成

南山盐田表现耀眼，量价齐升，且盐田为2011年以来首次突破4万/㎡。南山在海上世界双玺、伯宁花园和恒裕滨城花园3个均价超9万/㎡的楼盘的带领下，成交均价高达7.76万/㎡，跃居全市最高位，且其成交量高达10.6万㎡，环比上月大幅上升28%。龙华在全市楼盘成交前三甲壹成中心花园、澜汇花园和奥宸观壹城华府带领下，以15.7万㎡的成交量位居全市第二，但价格却下降8%。罗湖由于前期成交量与价格较高，1月在春节假期和推售量的综合影响下，量价齐跌，其中成交量环比大幅下降76%。

少量多次试探推盘 价格拉升明显

虽然客户入市积极，价格持续高位，但宏观经济惨淡低迷，股市震荡，资本外流，风险明显加大，加之春节假期，进入行业周期淡季，开发商唯恐春节后市场有变化，通过少量多次试探性推盘来了解市场情况，例如1月入市的20个项目中，100套以下的有12个，为2015年以来的最高；同时佳兆业城市广场本月加推三次，中粮凤凰里（优惠购、楼盘相册、最新报价）也加推两次，且每次推售价格均有小幅上升。1月入市的项目中高价楼盘较多，均价超过5万/㎡的楼盘占到了一半，而且很多项目价格上升明显，例如佳兆业城市广场、信义嘉御山较前期价格几乎翻倍。

客户入市积极 销售率超8成

受去年市场火爆的影响，1月份市场异常活跃，特别是在坪山和尖岗山分别拍出楼面价为2.5万/㎡和8万/㎡的地王之后，市场信心高涨，入市积极，即使新推售的项目较之前价格有明显上升，开盘仍然火热，客户积极购买。1月份新入市项目数量为历年同期最高，且开盘销售率明显上升，从去年年末的76%上升至83%。与往年置业者入市意愿下降，市场惨淡的态势形成了鲜明对比。

小四房急剧上升 占比创历史新高

自2014年单独二胎政策出台以来，90㎡以下的小4房有逐渐上升的趋势，同时深圳房价不断攀升，高昂的价格是很多家庭难以承受的压力，在价格和房间数量双向要求的夹逼下，小4房得到了很多客户的青睐。1月在合正观澜汇和信义嘉御山两个项目集中推售小4房的情况下，环比上升了74%，占到全市总量的31%，创历史新高。与之形成明显对比的是，90㎡以下3房占比较之前明显下降。受新锦安壹号公馆、新世界名镌等项目集中推出大户型的影响，144㎡以上的大户型较之前也有所上升。

龙华雄霸前三甲 鸿荣源稳居首位

受春节假期影响，在成交量下滑的同时，成交排名前十位项目的成交套数也明显下滑，超过200套的仅有4个项目，明显小于上期的10个；而且龙华本月成交的大型项目较多，榜单的前三名壹城中心、澜汇花园和奥宸观壹城均位于龙华。受改善住宅趋势化影响，1月成交榜单的高品质住宅项目明显增多，其中宝能城花园和海上世界双玺的成交均价高达6.5万/㎡和9.4万/㎡。

鸿荣源集团继12月凭借壹成中心、尚峰花园和壹方商业中心三个项目，以月度销售额31.2亿元成为开发商成交金额榜单冠军后，1月份又以28亿元的销售额再度成为冠军。由于柏宁花园的成交均价高达11.4万/㎡，再加上华润城润府和银湖蓝山润园均价较高，1月份华润置地的销售额高达24亿元，位居第二。宝能地产较上月有所下降，排名第三。 受1月份市场成交量下降的影响，前十的开发商的成交金额均有所下降。

供应持续上升 去化延伸至7.4月

在年底供应充足和1月份市场推售量下降的综合影响下，全市库存量持续上升，高达419万㎡，环比上升2.1%，为2015年2月份以来的新高。同时受去年下半年市场成交量下滑的综合影响下，去化时间也有明显上升，延伸至7.4个月，和去年8月份5.6个月的历史低值相比，现已经延长了将近2个月。

宝安和龙岗为全市的供应大户，受春节假期的影响，市场成交量下滑，库存量较前期明显上升，去化时间也分别延长至9.4个月和7.1个月。罗湖在前期批售量较多的影响下，库存量也有所上升。盐田已连续两月没有项目批售，库存量明显下降，去化时间仅为5.4个月。由于龙华前期取得预售证的项目均已大量入市，且销售率较高，库存量大幅下滑，且去化时间仅为3.8个月，在市场存量较少和需求较高的影响下，预测未来龙华的价格将会持续攀高。

后市预测：房价仍将保持高位

2016年高调开局，深圳市场火热不减，延续年末翘尾行情惯性上涨，与往年春节前置业者入市意愿下降，市场惨淡的态势完全不同，特别是与现阶段低迷的经济形成鲜明对比。1月中国官方制造业PMI降至2012年8月以来最低点，表明国家实体经济仍面临下行压力，同时各项经济指标接近金融危机时期，且股市持续震荡调整，资本外流压力不减。春节时短期内会面临季节性淡市，供应与成交将会持续较低，同时结合最近开发商定价较高，房价仍将保持高位。