片区的崛起：坪山新区会成为第二个龙华吗?

深圳区域规划

坪山新区会是第二个龙华吗？

2016年，坪山新区6岁了。一个新区的生命力通过政策红利、完成基建、商业配套、医疗教育、交通、投资额和GDP等因素体现。然而最直接的还是通过房价体现。

市场购买力的走向、置业者的抉择，背后是对片区发展的看好或看衰。并且，反作用于居住人口、产业发展和教育、医疗推行，连环相扣。

但购买力的选择并不是必然的，有时夹杂着被逼出的无奈和能“上车”便“上车”的偷安心理。

从2014年9月起，深圳房价连涨16个月，新房和二手房价格涨幅均已过50%，超过4.5万的均价被市场诟病，但诟病无用，房价易涨难跌。在深圳全市，很难找到3万以下的楼盘了，它们仅存在坪山、光明、大鹏等几个新区。

在深圳各大中介行的研究报告里，坪山新区、光明新区、大鹏新区属于深圳的边缘地区，它们的行政范围被归纳在原属的宝安、龙岗区里，连成交量价都不被拎出单独统计。

被遗忘久矣，2015年12月，信达高价拿地使坪山闪烁于置业者的茶余饭后和专家学者关于片区发展的笔端中。

作为新区，龙华在过去1年半中的楼市变现使人瞠目，房价的膨胀和配套的滞后使龙华受到购买力被提前消耗的质疑。但不管如何，当前龙华房价尚未出现回调，在投资客比例超过3成的深圳楼市中，下一个“龙华”正被热切寻找——投资客要赚钱，刚需者要抓住机会在暴涨前“上车”。

南山、福田、罗湖等原关内片区基数太高，下一个“龙华”必定是以洼地的形式出场。

坪山新区范围图

坪山是独特的，它的辖区总面积约168平方公里，而据新一轮编制的《土地利用总体规划（2006-2020）》显示，全市十区，除坪山外任何一个区都无法拿出 25 平方公里可开发建设用地。

坪山是全市可建设开发用地空间最大的城区，也将是全市宅地最大的供应区。目前，金地，京基，中骏等开发商已进驻。

有一组令人惊讶的数据是这样的——据深圳中原地产监测，2015年深圳楼市成交量销冠是位于坪山新区的京基御景印象。而深圳新房成交量占比排行前十的片区，分别是龙岗中心城、布吉、坪山、龙华、光明、西乡、坂田、福永、西丽、观澜。

高房价导致的挤出效应正在加剧，边缘区域由于价格优势得到更多购房者的青睐。2015年成交量排名前十的除了西丽外全是关外片区。而其中，价格最低的当属坪山。

2009年，坪山新区初成立，房价仅为6000元／平。至2015年1月，坪山新区均价约为13600元／平，2015年6月，均价涨至15000元／平。而至2015年年末，坪山新区楼盘均价在20000-25000元／平之间。

从2015年初至2015年末，坪山的房价涨幅约为45%。深圳中原研究中心负责人王飞评述，坪山的楼市经历过大约三波涨价潮。第一波是在2013年12月，厦深铁路通车，坪山火车站也正式落成，沉寂多年的坪山房价开始攀升；第二波是“330新政”带来的购房需求外溢，坪山房价开始走上了“快车道”；第三波是在2015年9月1日，坪山快捷线开通，交通的改善给楼市一剂“强心针”。

尽管如此，坪山涨幅仍滞后于深圳全市，房价无可否认是目前的洼地。那么坪山会成为下一个龙华吗？不妨先看看龙华的房价是怎么涨起来的？

龙华在南山区和福田区正北，因为区位的优势，素有深圳CBD后花园之称。在1995年—2003年，深圳关外购房政策施行，关外区域楼市起步，至2003年末，龙华均价不足4000元。

龙华房价真正开始飙涨始自2005年，2007年龙华房价破万。然而2008年，受宏观调控和经济危机的影响，深圳房价大跌而龙华成为重灾区。

此后，龙华房价跟着大市波动。2011年，随着地铁线的开通和行政区域的独立，龙华房价得到新一波的上涨。直至2015 年，政策、市场等各种因素的叠加，龙华疯涨。

总结龙华楼市多年走势，政策、交通、投资规划、区位都是导致其逆袭的主要因素。区位不可逆，而其余的人为因素中交通是重中之重。地铁的都楼盘的附加值是房价的2-3成。

而此刻的坪山，正因受地理位置的限制和开发进度的延误、公共配套设施不全陷于洼地泥淖。目前，坪山新区尚无三甲医院，就连高中也仅有一所坪山高级中学。地铁方面尚未通行，深圳地铁12号线、14号线等轨道交通尚在规划中。

值得高兴的是，坪山已经有了厦深高铁坪山站，30分钟内抵达深圳北站；连接盐田的坪盐通道、连接罗湖的东部过境高速、横跨龙岗、坪山两区以连接市区的南坪三期快速路均已动工；而2015年9月坪山高铁快捷线开通，深圳北出站，直接坐动车快捷线，约20分钟到坪山站。

省委副书记、深圳市委书记马兴瑞赴坪山新区调研时强调，坪山要加快交通建设，推动坪山新区向现代化国际化创新型城市发展。

而深圳市政府曾有设想，在第十三个五年规划内将大亚湾西区镇等邻近城镇划入坪山新区管辖范围，以扩大辖区建设。

提到新区的发展未来，就不能不提深圳国家生物产业基地、国家新能源汽车产业基地和国家级出口加工区等三块国家级招牌。高薪科技产业会为坪山带来的改变将体现在产业机构和人才结构的更新迭代、片区的购买力和消费力的升级上。

需求量是楼市潜力的根本保证，企业的进驻有望带来大量房票需求。但在此之前，坪山距离龙华尚远。2016年的经济比2015年更不乐观，并且，2015年深圳楼市狂热，杠杆率高企，消费力提前消耗。

坪山需要机遇和燃点，地铁开通是迟早的事，刚需置业者当然可以上车。但短炒的投资者可能遇不上春天。