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开发商频频涉足的“创客空间”应该怎么玩?

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创客空间这种办公物业形式,只能走"小而美"小众路线,市场空间有限,未必适合大规模复制。"这种形式在一线城市有一定市场,而大多数二线及三四线城市并不适合。

伴随着"大众创业、万众创新"口号的兴起,针对小微型创业公司打造的"联合办公"、"创客空间"如雨后春笋般出现,不仅催生出优客工场、Founder这样的专业运营机构,甚至连SOHO中国、万科、瑞安等知名房企都纷纷涉足。

实际上"联合办公"这种形式并不新鲜。在上海、北京等城市,早就有"服务式办公"这种商务办公形态,知名的如雷格斯、TEC等,都是为租户提供短期的商务空间,租金按照工位计算。而大洋彼岸的美国,"创客空间"的鼻祖——WeWork,经过7年运作,N轮融资,估值更是已高达百亿美元,其投资人不乏高盛这类投资大鳄。

创客空间怎么玩?

目前国内的创客空间为何能吸引得开发商和投资人的青睐?应该怎样才能玩转?

仲量联行中国区研究总监周志锋介绍说,目前国内创客空间的运营主体,一类是万科、SOHO中国等开发商,另一类就是优客工场、Founder等运营商。这些运营商并不是自己开发物业,而相当于"二房东",与业主方签订较大的物业面积和租赁年限,经过装修和包装,再以工位为单位租赁给创客,从形式上看更接近WeWork。事实上,不论是开发商还是"二房东",其背后都有一个上市融资的梦想。对开发商来说,一旦运营成熟将这块业务剥离单独上市,亦是转型的方向之一;而对于那些运营商来说,其本身也是创客之一,一旦形成规模,或许就是下一个WeWork。

而创客空间与普通办公楼最大的不同在于,一个人就可以租赁一个"工位"进行办公,租期不定,最短的有一周起租,最长的也可以签到一年,甚者更长。从租金上看,一般创客空间的租金水平会比普通办公楼要高。而与雷格斯为代表的"服务式办公"相比最大的不同在于,创客空间能够提供更自由、开放的交流空间,办公氛围更轻松,能为创业型公司提供与不同行业、不同人群交流、碰撞的机会,创意的火花或许在此产生。

更重要的是,很多开发商或创客空间的运营商,都会为正值培育、发展期的创客租户提供增值服务。例如万科旗下专门为小微租户服务的"星商会"以及Founder,都为入驻租户提供注册、法务、财务、协同办公等配套服务;SOHO中国的3Q也会利用其董事长潘石屹在投资界强大的人脉,围绕着创业邀请投资界人士前来讲座;他们会为创业企业提供法律、人事、财务知识沙龙讲座;聘请领袖企业创始人,为创业者提供导师服务;甚至会对处在种子期的租户进行投资,引入资金进行资源对接。

开发商的算盘怎么打?

而对于开发商来说,涉足"创客空间"这种办公物业形式,既有战略考量,亦有无奈之处。周志锋表示,一些自建物业的开发商,会拿出办公楼中位置比较差的区域作为创客空间。"这些空间本来租金水平就比较低,附加上一些服务和概念后,反而会得到相对较高的租金回报。"周志锋举例说,比如澳大利亚知名地产开发商西田集团(Westfield)就开创性地在旧金山的购物中心内引入定制型的创客空间,让原本租金低、招租难的区域提升价值。据周志锋透露,上海也有几家购物中心酝酿引入创客空间。

更现实的问题是,在京沪这种国际大都市,整层大面积租赁办公物业的跨国或金融机构,一般都会选择陆家嘴、南京西路等知名商圈的超甲级办公楼,而其它一些办公楼则会考虑增加附加值以实现较高的出租率和租金回报。而在国家"大众创业、万众创新"的政策引导下,小微型创业企业是很大的一片市场,值得开发商去挖掘。

不过,周志锋也指出,创客空间这种办公物业形式,只能走"小而美"小众路线,市场空间有限,未必适合大规模复制。"这种形式在一线城市有一定市场,而大多数二线及三四线城市并不适合。很多城市都有政府主导的产业园区和产业孵化器,政府给予一定的补贴,创业企业更愿意选择进园区。"此外,创客空间的租金水平也很难走高,小微企业能够承受的租金水平有限,而一旦做大做强后,一般就会选择搬离。周志锋表示,像WeWork虽然已有大笔融资在手,但迟迟没有加快拓展步伐,只在美、英几个核心城市布点,想必也是受到市场空间的局限。

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