野蛮人掌控房企:险资资金寻出路 房企库存回款难

（原标题：野蛮人掌控房企:险资资金寻出路 房企库存回款难）

一波未平，一波又起。

万科与宝能系的股权拉锯战尚未结束，远洋地产的第一大股东之位也悬而未决。而让这两家企业陷入这种境地的，则是险资。

“险资关注的不仅是万科、远洋这类品牌房企，而是整个地产行业。今年下半年，房地产行业频繁出现政策利好，成为很多资金的关注焦点。”北师大教授、经济学家钟伟表示。

而对于房企而言，如何与这些前来敲门的“野蛮人”博弈则成为最头疼的问题。业内人士分析，在如今地产企业被低估值背景下，房企要避开险资的追求极不容易。只要房地产行业的整体估值水平不发生系统性改变，保险资金举牌房地产公司的事件就可能再三发生。

“野蛮人”四处敲门

12月16日晚间，港交所披露易显示，安邦保险在12月9日继续增持远洋地产6.51亿股，占远洋地产总股本的8.67%，增持的成本为5港元/股，共耗资32.56亿港元。在完成该次增持后，安邦合计持有远洋地产29.98%的权益。

根据远洋地产在17日早上发布的公告显示，截止到2015年12月9日，安邦直接或间接总共持有远洋地产约22.5214亿股股份。而于公告日期，中国人寿持有远洋地产22.5395亿股股份，以微弱优势暂时保住了其第一大股东的位置。

值得注意的是，在保险资金运用管理暂行办法的规定中，除保险产业企业和非保险金融企业外，保险公司不能对其他企业实现控股，并且在权益类和不动产类资产比例上限均不超30%。因此中国人寿与安邦继续增持远洋的空间已经十分微小。

不过，近期获得险资青睐的并非只有远洋和万科。

金融街最近公告称，收到和谐健康保险股份有限公司和安邦人寿保险股份有限公司的通知，截至12月10日，和谐保险通过“和谐健康保险股份有限公司-万能产品”账户购买公司普通股股票累计达到4.75亿股，占公司总股本的15.88%。截至12月10日，安邦人寿通过“安邦人寿保险股份有限公司-积极型投资组合”账户购买公司普通股股票累计达到2.73亿股，占公司总股本的9.12%。截至12月10日，和谐保险和安邦人寿合计持有公司约25%股份。

根据公开资料显示，安邦人寿、安邦财险、和谐保险及安邦养老均为安邦保险集团股份有限公司旗下公司。四家保险公司未签订一致行动协议或达成一致行动意向，但因存在的关联关系构成一致行动人。

除此之外，今年以来，平安人寿也以63亿港元获得碧桂园9.9%股份，变身第二大股东。此前，新华保险也以22.7亿港元获得中国金茂9.5%股份，跻身第二大股东。根据Wind资讯统计，按照申万行业分类，目前142家A股房企前十大流通股东中包含险资22家，占比超过15%。

“虽然险资拥有大量低成本保费资金，但出于投资安全考虑，险资在投资时倾向于投资周期长、回报率稳定的项目。这样的特点正好与房地产投资的性质吻合。”中信证券房地产分析师刘东表示。

刘东还表示，由于目前房企普遍遭遇库存压力，回款较之前显得更为困难，房企也更加重视资金链风险，因此险资的庞大资金量与房企的巨大需求一拍即合。

各取所需

不过，险资青睐地产并非最近才有。事实上，早在2014年生命人寿与安邦保险的股权争夺战后，金地地产的股权结构就已经被血洗，两大险资持股占比49.9%。同时，华夏人寿与天安财险作为财务投资者持股占比8.47%，险资持股合计高达58%。

“从投资标的来看，相比用转型等概念炒作的小型房企，保险企业更偏爱大型品牌房企，因为这类房企的运营和利润回报更为稳定，适合险资为规避汇率等风险作长期持有。”业内一位房地产金融从业者分析。

“险资投资房地产企业，大多数还是作为财务投资，看中投资收益，从目前来看，房地产的收益率在各个行业中仍算高的。”刘东指出。

数据显示，2015年1-10月，保险行业原保险保费收入超过2万亿元，行业总资产突破11万亿元，保险资金运用余额高达10.6万亿元。

在华泰证券分析师谢皓宇看来，中国保险业目前40%左右的银行存款配置需要进行重新配置。按照房地产开发周期3年来测算，房地产的利润率平均为15%，而3年期定期存款的总利润回报是2.75%，即便是考虑到协议存款利率会略高于定期存款利率，但仍然处在较低水平，因此，险资在房地产行业的投资配比仍有增加的空间。

“不过，随着保险资金参与房地产投资日益成熟，保险企业也不只是在公司股份上寻求利益，而是开始利用自身优势，开始与地产公司合作开发房地产项目。”刘东如是说。

以平安集团为例，公开数据显示，2015年前10月，平安在北京、上海、天津、杭州等城市，以个体和联合形式连续竞拍约14块土地，涉及土地出让金额477亿元。此前，平安集团联手绿城中国和中交集团以57亿元竞得北京市门头沟项目，继续扩大和地产公司在房地产项目开发领域的合作。

不过，险资的加入，也让开发商看到了好处。随着房企转型成为业内的一大趋势，地产企业与保险企业合作后，业务有了发散平台，开发商逐渐摆脱单纯依靠项目开发销售的传统模式，向多元化模式发展。

据新华保险总裁李全曾透露，新华保险与中国金茂将在金融、养老等产业进行深入合作。目前新华保险在延庆有一个养老社区，北京六里桥的办公楼也已经改成养老用途，此外中国金茂在长沙梅溪湖的资源也可以用作发展养老地产。