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上海腾飞大厦的秘密:为什么它没卖给李嘉诚?

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大约10年前,海外基金在境内收购物业,是很热的新闻。当时,包括新加坡腾飞集团、摩根士丹利、花旗在内的诸多海外投资机构在人民币升值的预期之下,纷纷在境内收购物业。

大约10年前,海外基金在境内收购物业,是很热的新闻。当时,包括新加坡腾飞集团、摩根士丹利、花旗在内的诸多海外投资机构在人民币升值的预期之下,纷纷在境内收购物业。

不久之后,这些机构就将所收购的物业转售给了其他海外投资机构,或者境内的投资者。但也有例外,比如新加坡腾飞集团收购的徐家汇烂尾项目——腾飞大厦,至今仍为腾飞商业地产基金所持有,反倒是在腾飞大厦之后收购的项目被早早地转让掉。这背后,究竟隐藏着什么秘密?

腾飞的“摇钱树”

在进入内地房地产市场之初,腾飞一共收购了三个项目:上海腾飞大厦、上海海洋大厦、腾飞浦汇大厦。在2013年,腾飞先后卖出了后来买入的上海海洋大厦、腾飞浦汇大厦等项目给李嘉诚旗下的ARA(Asset Management Limited)地产基金和基汇资本。可是最早收购的腾飞大厦,却一直没有出售。

从上海海洋大厦和腾飞大厦的租金报价,也许可以看出背后的原因。来自中原地产的数据显示,海洋大厦的写字楼平均租金是8~9.5元/平方米/天,商场的报价则在7元/平方米/天。

腾飞大厦的租金则要高很多。中原地产的数据显示,腾飞广场一楼沿街商场的租金是25~30元/平方米/天,不沿街是20元/平方米以内。

相对于腾飞购入时,每平米2万元左右的成本而言,租金回报显然非常可观,利润也是惊人。

更重要的还在于项目的投资回报仍有进一步上升的可能。中原地产商业总监吴翔告诉《每日经济新闻》记者,腾飞大厦的商业体量不大,但人气比较足,是促成租金较高的原因。

知情者透露,租金回报更高、现金流更多,是腾飞大厦被继续持有的关键因素。

商业地产的“二房东”

说是运营机构,其实和“二房东”的性质没有太大差别。腾飞大厦的运营机构——上海瑞联商业投资管理有限公司董事总经理崔明军告诉《每日经济新闻》记者,他们和长租公寓、创客空间等的盈利模式相同,主要也是租赁、转租的生意。低价租赁商铺,高价转租出去。

不同于住宅“二房东”的是,商业地产的运营机构,不仅仅可以通过租赁、转租,为开发商提供现金流,还能提升商业地产的资产价值。

除了腾飞广场外,他们还运营飞洲国际、乐坊虹井、乐坊延吉等多个项目,这些项目很多当初都是闲置商业项目,有的甚至是烂尾楼,也有虽然已经出租,但租金很低。上海瑞联商业的团队将这些楼盘以很低的租金租赁下后,通过引入租户,调整业态,慢慢提升价格,获取较高的租金利润。他们侧重于运营消费者光顾频率高、黏度较深的社区商业。

崔明军告诉记者,有些项目经过几年的运营,一年的租金收入可以做到几千万元。

前景广阔但不易做

在从事运营商用物业之前,上海瑞联商业主要从事的商用物业的包装和转售。包括飞洲国际广场、腾飞大厦、无限度广场这些被海外或本土投资机构整体收购的物业,最初都是由上海瑞联商业购入后转手或者包装后协助出售的。

崔明军发现,上海市区核心的优质商业资源是有限的,购买后转售的业务很难持续进行。同时,商用物业的包装转售虽然利润不错,但需要一到两年的周期,这段时间往往没有现金流。

后来,她开始转而以租赁转租的方式运营商业,没想到却找到了一个新的市场。

她觉得像瑞联商业这样的运作模式,在未来会很有机会。包括保险、基金在内的机构投资者都希望能获得一个正在运营中的商用物业,这样不仅可以享受到资产的增值,更可以带来一定的现金流回报。

事实上,不仅保险、基金等机构投资者有运营商业地产的需要,持有大量物业的开发商也是如此。日前,绿地刚为旗下可供租赁的160万平方米出租物业,找到了SOHO 3Q进行合作,在全国各主要城市建设和运营一批共享办公空间。

除了商用物业,开发商在房地产黄金时代开发并持有的大量闲置小区会所,也可以成为商用物业运营机构的拓展机会。他们可以选择租赁一部分小区会所后将它转租,以获取高额的租金收益。

不过,商业地产的运营有专业和资源的门槛,并非普通企业可以随便涉足。青客公寓的创始人金光杰曾透露,租赁转租的业务模式虽然简单,但是却非常容易经营亏损。房屋的空置比例、装修期的长短,都会影响公司经营的业绩。

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