美易家挂牌新三板 度假物业运营第1股玩分享经济

11月25日，花样年在其上市六周年之日发布公告披露，间接附属公司深圳市美易家商务服务集团股份有限公司（简称“美易家”）司的挂牌申请获得批准。

这意味着美易家登陆新三板即将成行，这也是国内分享经济热潮下第一只以在线短租及度假物业运营为题材的股票。

美易家也是继彩生活之后，花样年推向资本市场的第三家公众公司，其以社区服务运营为核心的多资本平台梯次浮现。

花样年控股董事局主席潘军表示，有了独立的融资平台后，美易家将加快打造线上线下相互融合的度假租赁分享体系。

微利行业杀出利润“奶牛”

由彩生活开创的物业公司上市潮才刚刚开始。除中海、万科、绿城等一批知名房企分拆物业上市之外，更多中小型物业公司将眼光投向新三板，开元物业、盛全物业、华仁物业、物管股份、索克物业等纷纷挂牌。

从9月底向全国中小企业股份转让系统递交挂牌申请到正式获批，美易家登陆新三板的资本之路视乎比外界预想得更加顺畅。

无独有偶, 同在11月25日,国内另一家物业公司中奥到家在港交所成功上市,它和美易家都表现出不俗的盈利能力。

有券商人士透露，美易家在新三板挂牌申请快速获批与其业绩表现不无关系，它的多项财务指标在新三板同类公司中完美胜出。

美易家成立于2010年，主要为城市综合体、写字楼、度假式物业等提供物业管理、资产营运及相关增值服务。

截至2015年6月30日，美易家在管理和服务的项目合计35个，管理面积845万平方米，这些物业项目涉及深圳、重庆、江苏、浙江、西藏、贵州等全国12个省市，初步形成全国化战略布局。

从物业面积来看，美易家在行业中并不具备规模优势，但其综合毛利率、净资产收益率等盈利指标却排名靠前。

根据美易家公开转让说明书披露，2013年度、2014年度和2015年1至6月，美易家实现主营业务收入分别为10962万元、17523万元和10685万元，实现净利润分别为2362万元、3817万元和1735万元。其中，如果包括此前已经扣除的867万元股份转让费用，2015年上半年美易家实际取得的净利润为2602万元，比去年同期出现大幅增长。

可以对标的是，2014年开元物业的物业管理面积为1756万平米，美易家同期为494万平方米，前者约为美易家的3.55倍；盛全物业的物业面积为1270万平方米，约为美易家的2.57倍。

但在净利润指标方面，2014年美易家实现净利润3817万元，相当于开元物业1258万元净利润的3倍、盛全物业1066万元净利润的3.6倍。

公开转让说明书还显示，2014年开元物业、盛全物业、华仁物业、物管股份、索克物业的毛利率分别为36.12%、28.23%、22.04%、14.42%和27.47%，加权平均净资产收益率(ROE)分别为49.75%、17.15%、23.64%、18.92%和5.86%。

可以发现，开元物业的盈利能力在行业中可圈可点，美易家的综合毛利率达到44.57%。即便比起刚登陆港交所的中海物业（19%）、中奥到家（33.42%），美易家的毛利率都明显高出不少。

此外，美易家的加权平均净资产收益率(ROE)甚至高达71.86%，为盛全物业的4倍、物管股份的3.8倍、索克物业的12倍。

花样年表示，美易家的高毛利率和ROE水平，得益于其相对高端的市场定位以及创新服务等增值业务比重持续上升。

布局短租市场抢滩分享经济

美易家再次打破了“物业属微利行业”的传统定义，毛利率水平和现金流状况似乎不逊于房地产企业。

财务数据显示，截至2015年6月30日，美易家经营活动产生的现金流量净额为8806万元，比2014年增加5446万元；货币资金为9157万元，较2014年末的1405万元亦出现大幅增加。

花样年公告称，美易家登陆新三板将有助于打造独立的融资平台，完善企业资本结构，降低经营风险，提高企业管理水平和企业知名度。

实际上，花样年推动美易家在新三板上市，深层次目的是想全面活化旗下的社区资源，以美易家为载体打造度假物业租赁分享平台。

潘军向记者坦言，在新三板挂牌仅仅是美易家资本运营的开始，花样年将通过资源整合加快美易家的市场布局，打造分享经济的“美易家模式”。

此前2015年8月，国务院办公厅印发《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》，提出要积极发展“互联网+旅游”等，其中特别提到“放宽在线度假租赁的准入许可和经营许可制度”，在国家政策层面开闸放行。

原本炙热的在线短租市场瞬间迎来政策风口。全球短租巨头Airbnb随后便宣布进军中国市场，本土短租领军者途家亦加速线下扩张，小猪短租、蚂蚁短租、游天下等是在线短租公司纷纷开启融资模式。

潘军表示，共享经济正在中国刚刚起步，Airbnb进入中国市场及本土运营商的不断发力，将有助于推动国内度假租赁市场的快速发展。

与Uber类似，度假租赁属于典型的分享经济，即通过解决市场天然存在的资源错配的矛盾，实现自身的商业价值。

根据公开资料显示，2013年我国房地产的沉淀房有2.2亿套，城镇空置房为4898万套，待售商品住宅供给是350万套，共计5248万套，其中度假物业成为空置物业的重要来源。

度假物业与旅游度假市场的要素错配中蕴藏着巨大的市场需求，度假租赁运营商正因此而应运而生，总体可分为三种模式：纯线上平台模式，如蚂蚁短租、小猪短租等提供C2C的在线交易平台；纯线下重资产模式，自建自营房源渠道，类似精品酒店；以途家为代表的线上平台和线下自建自营相结合模式。

与上述模式都有所不同，美易家模式则是由线下到线上，整合线下线上资源，采取类酒店式的服务方式，通过资产运营托管和度假物业综合性服务，把大量沉淀的度假物业资产通过市场化手段盘活，实现物业价值的再造与重塑。

尽管切入时间相对较晚，但花样年绝对来者不善，因为它正在聚集着越来越庞大的的社区资源优势。

截至10月31日，彩生活管理服务物业规模达到3.04亿平方米，已经全面覆盖中国147个主流城市，服务近1000万人口。

这些资源既可以在一定程度上为美易家提供物业支撑，又可以为美易家提供众多高粘度客源。

国内短租市场看好，是因为欧洲和北美2011年度假租赁产业的营收已突破850亿美元，并在整体住宿业中占到37%。

瑞咨询预测，中国在线度假租赁分享经济市场规模2014年为40.5亿元，2015年有望突破100亿元，增速惊人。

但是，目前中国度假短租行业仍处于市场培育阶段，经营压力巨大，即便是市场份额较大的途家在短期内仍难言盈利。

潘军表示，美易家不会走“烧钱”模式，未来将依托稳健的赢利能力和低成本线下服务来展开。“我们理解开发商，更懂物业经营，有成熟的酒店管理标准体系、文旅资源，以及出色的线下成本管控能力。”

按照规划，美易家在挂牌之后将加快项目网络搭建，2年内至少重点选择30个度假目的地，4年内至少选择250个目标度假地，每个地方将选取一个或者多个度假物业，在全国主要度假目的地形成全覆盖的项目网络。

有旅游行业人士透露，花样年还同时在酝酿一起涉及旅游业的跨界并购，意在打造“社区+旅游”的度假物业运营新模式。