深圳新房推售仍然较少 二手成交维持盘整

（原标题：深圳新房推售仍然较少 二手成交维持盘整）

上周（11.16-11.23）深圳仅有两个项目取得预售，总批售住宅套数为892套；本周批售住宅项目个数较上期增加1个。

开发商目前更倾向于在月底集中推盘。在月头和月中则更为倾向观望认筹情况，以及盼望政府对房地产支持政策的发力。但是，这样的做法会出现的问题是在月尾的集中推售可能会导致多盘同时竞争，对于个体楼盘的销售率和均价有一定的负面影响。假如月尾都没有集中推盘，就说明市场有可能更为转淡。

由于金九银十的推售数量不及预期，目前深圳市场的一手库存有所增加，我们判断开发商在月末或者年末集中推盘的现象可能会在今年剩下的日子里延续。在定价较高的项目销售率普遍不佳的情况下，预计实际价格将在库存上升的情况下出现一定的调整压力。

销售率继续维持低位

上周（11.16-11.23）有2个项目共计851套房源入市。其中，推售项目较上期上升了1个，推售套数也有所上升。

我们此前曾判断，目前定价相对较低，在区域内较为知名，并且拓展面积赠送较多的楼盘销售状况相对而言会更好，而定价相对较高的项目对于客户购房的心理预期的打压较重，去化会相对较差。本周的楼盘销售率也体现了同样的趋势，知名度高的豪宅项目销售率相对较好。不过，本周开盘的项目实际销售率都没有超过6成。随着信贷的实质收紧，以及年底资金紧张周期的来临，预计销售率数据将继续维持低位。而这对于价格已经显著抬升的深圳地产市场来说具有负面影响。

上周（11.16-11.23）有2个项目共计851套房源入市。其中，推售项目较上期上升了1个，推售套数也有所上升。

我们此前曾判断，目前定价相对较低，在区域内较为知名，并且拓展面积赠送较多的楼盘销售状况相对而言会更好，而定价相对较高的项目对于客户购房的心理预期的打压较重，去化会相对较差。本周的楼盘销售率也体现了同样的趋势，知名度高的豪宅项目销售率相对较好。不过，本周开盘的项目实际销售率都没有超过6成。随着信贷的实质收紧，以及年底资金紧张周期的来临，预计销售率数据将继续维持低位。而这对于价格已经显著抬升的深圳地产市场来说具有负面影响。

根据深圳中原研究中心的监测，国土委数据显示上周（11.16-11.23）一手住宅成交1629套，成交面积为16万平米。成交套数有所上升，环比上周上升43.8%；成交面积则上升38%。

股灾之后，深圳地产市场的认筹及推售受到负面冲击，9月份的周均成交套数为958套，较6月份下降46%。不过，10月份的成交情况有所恢复，周均成交套数为1400套，较9月大幅度回升46%，符合我们预期。从11月至今的情况来看，虽然本周成交有所回升，但是11月的周均成交套数目前维持在1323套附近。较10月的水平仍有不及。随着市场的狂热氛围褪去，预计一手楼盘均价不会出现意外的大幅上调情况，反而有可能在库存上升，新盘竞争激烈的情况下出现一定程度的下降。

新房成交均价为4.7万/㎡，较上周下降了1.7%。不过，需要考虑到当前成交较少，成交均价容易受到成交结构影响，新房价格的参考意义较为有限。

分区来看，龙岗、宝安和南山三区仍旧是新房成交的主力区域。龙岗本周成交套数430套，较上周上升21套，占比26.4%。宝安成交773套，占比达到了47.5%。近期以来宝安和龙岗因为相对于关内而言新盘供应较多，交替占据一手成交榜首的位置。南山本期备案成交229套，占比14%，有所下降，但仍高于此前水平，主要是受到了华润城（优惠购、楼盘相册、最新报价）润府二期备案的影响。本周成交前十榜单中，玖龙玺花园二期南区以178套位列成交TOP10首位。

二手成交破4万

上周（11.16-11.23）二手住宅共成交2214套，环比下降2.2%；成交面积为17.8万平，环比下降5.22%。10月的周均成交套数为1683套，而9月的周均成交套数为2325套。11月至今全市二手成交又有所反弹至周均成交2241套左右的水平，这与九月的水平相差不远。

从长周期看来，目前二手市场的成交量仍然处于下跌趋势中，此外二手房价涨幅也在6月触及了历史高点附近后开始下行。从历史数据来看，股市步入熊市半年之后，会对楼市的价格有负面影响。无论从各方面来看，我们现在都处于一个关键的时间节点。

二手住宅成交均价为4.08万元/㎡，环比上升9%。在此需注意成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

从二手成交的分区情况来看，龙岗二手房成交依旧占比最高，为28%。罗湖及宝安二手房成交量分别居区域排名第二、三位，占比均为19%。南山二手房成交占比为13%，福田占比为17%。