网易房产10月7日原创报道 金九已过，备战银十？然而，在国庆黄金周的第一天，深圳一手新房备案就出现了“零成交”的现象，有网易网友形象评论：出来混，迟早是要还的。
有着“楼市风向标”之称的金九银十，或许在经历了上半年的暴涨与透支后，似乎并没有一如既往地傲娇起来。
在刚刚过去的9月，据市规土委统计数据显示，今年9月深圳全市一手住宅共成交4060套，环比下跌28.1％，成交面积40.9万平方米，环比减少29.1%，而新房均价则为36191/平方米，环比基本持平，同比仍旧暴涨58%.
九月底，网易新闻客户端房产频道发起主题为“今年深圳金九银十 你会买房吗？”的调查问卷，获得了将近3000名网友参与投票。
其中，704名网友投票认为“会，政策利好下打算伺机出手”，占比24.2%，而1449名则认为“房价太高，金九银十也拒绝出手”，占比49.8%将近一半，另外还有26%的网友投票认为“还是观望一下再说”，票数为758票。
从投票结果不难看出，今年深圳房价的一轮暴涨，使得大部分人在楼盘促销狂潮到来的金九银十面前，态度已从以往的“看优惠伺机就出手”转变为“拒绝出手”。也有业内人士认为，今年9月的市场情况较比上半年有所回落，但银十的楼市仍旧值得期待。
去年十月份，深圳一手房入市的项目虽然不足20个，但市场整体成色十足。有统计数据显示，接下来的10月份，深圳预计总共将有25个项目开盘或加推，在推盘潮下，深圳楼市又能否重振雄风？
金九深圳一手房价嚣张领涨全国 成交量却连跌三个月
10月1日，中国指数研究院发布“9月份百城价格指数”，报告显示，金九全国楼市保持平稳回升态势，其中北京、上海等十大城市新建住宅均价环比基本持平。而值得关注的是，深圳同比涨幅继续占据榜首，高达28.5%，1.77%的环比涨幅也为十大城市中的最高值，均价达38767元/平方米。
实际上，看似仍旧嚣张领涨全国的深圳一手房，直到金九已经是经历了成交量三个月的环比连跌。据网易记者统计，9月深圳新房均价36191/平方米，环比基本持平，但4060套的成交量，对比6月的7494套，7月的6414套，8月的5643套，则环比依次下跌了14%，12%，28%。
从环比上看，9月份成交量的环比跌幅，相比前两个月还要再次扩大。而从深圳各区的新房成交量看，同样堪称全线下降，原特区关内三个区更是跌幅惊人：福田9月新房成交24套，环比大减72.4%；南山成交438套，环比减少45.2%；罗湖成交27套，环比减少68.2%。
金九遇冷，有业内人士也表示其实不难预料。其认为，因为自今年“330”新政后，二手房的失控暴涨也带动了一手房的疯抢疯涨，从而上半年的疯狂实际上已经提前透支了购买力。
美联物业全国研究中心分析认为，经过上半年的疯涨之后，深圳房价已经处于高位，购房者变得更加理性，对于过高的房价不会疯狂追买。
克而瑞深圳机构高级分析师则认为，只要目前的火热行情不转向，深圳楼市并不会存在去化方面的压力。近期价格在成交量持续回落的情况下可能面临小幅调整，但展望未来的深圳房价走势，则仍将有较大的上升空间。
深圳新房仅够卖6个月了 房价会否被迫再上涨？
而在库存面前，深圳新房的去化真的仅仅是没压力那么简单吗？
据了解，对于房地产市场一般来讲，8-10个月的库存比较正常，10-12个月偏高，消化超过12个月，说明库存积压比较严重，销售去化也会有明显的降价压力。反过来，如果库存低于8个月，那么房价就有上涨的压力。
市规土委数据显示，截至9月底，深圳新房存量情况为374.8万㎡，可售套数为35014套。由于已经连续三个月成交放慢，如果按照九月最后一周成交量来看，深圳当前库存尚属于健康水平。但根据深圳中原的研究数据，深圳8月底的库存去化周期仅为5.6个月，因此深圳近半年新房暴涨，因此低库存还不足以造成房价上涨预期。
网易记者通过查询前几年年同期房价数据发现，从2011年至2014年，每年金九的新房成交均价同比涨幅均在4%左右，因此每年都要不少购房者感慨“一年又白干”。然而今年以来深圳新房库存低，今年金九一手房价同比更是暴涨了58%。
对此，美联物业江少杰表示，“从今年看，深圳新房库存一直处于历史较低水平，尤其是下半年以来更为明显，这与上半年市场火爆、成交大幅上扬有主要关系”。其认为，深圳住宅土地供应非常少，加上常住人口自有房率低仅30%，所有的这些因素造成了在几个一线城市中，深圳的住房需求水平最高。
近期也有分析指出，近3年来，深圳平均月薪酬只涨了411元，但是房价涨了16498元/平米，房价涨幅是工资涨幅的13倍，对比惊人。实际上，虽然不少声音认为使深圳的地产黄金十年已经过去，但也有业内操盘手向网易表示，深圳的购房者具有特殊性，不仅更加年轻，更加理性，而且置业居住的需求十分明确，也正是由于深圳楼市的刚需性和活跃性，这不仅是原因，同时这样也才决定了，在深圳房地产是仍旧是一个投资的重要渠道。
深圳房地产研究中心主任王锋也认为，深圳房价快速上涨，既有长期因素，也有短期因素，在城市创业浪潮的氛围下，加上多层次资本市场的支持，深圳迅速成为互联网之都、创业之都，从而诞生的一批富裕群体，这些群体便是深圳近期购房的主力。
金九购房者热情下跌 银十开发商仍旧看好
网易记者查询发现，去年金九，深圳全市共15个项目进行了开盘或加推活动，如时间再往前推，在前年9月，全市开盘或加推的入市项目则共达到了19个。
而在今年深圳金九，尽管经历了前两周的每周均只有两个楼盘入市，但在金九后半月，开发商蜂拥入市，第三周开盘加推的项目达到了10个，而最后一周也8个项目入市，整体的推盘量超过20个，已经超过了前两年金九的推盘量。
但金九开发商的推盘“热脸”，似乎面对的是逐渐冷静下来的深圳购房者。据深圳中原检测，即将是在周末一天全市推盘量将近两千套的情况下，深圳人的购房热情依旧没有被调动起来。
9月19日，深圳金九迎来首个小高潮，当周周末十盘入市，尽管有部分项目销售率达到9成，但也少见此前动辄千人抢房，屡屡售罄的场面。而在9月第一周，鸿荣源尚峰加推360套68-115平米的二至五房，销售率仅有65%，堪称金九首个滑铁卢。9月第二周，位于宝安的联投东方开盘，推出1400多套76-147平米三至五房单位，最终现场销售率仅五成，也成为今年深圳金九众多开盘加推项目的一个“反面教材”。
另一方面，金九过后的银十黄金周，开发商热情也似乎再次受到打击。今年国庆长假，深圳仅有少量新房面市，并且在营销动作上也没有去年如“承诺无条件退房”那样给力。深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄分析认为，9月底开发商普遍加快了推盘速度，而大部分加推楼盘多执行原有价格，涨价情况会稍有暂缓。
数据显示，深圳十月即将入市的项目达到了25个，网易记者采访到十月即将入市的其中一个全新盘营销负责人，其认为，接下来的银十仍旧会是深圳楼市的小高潮，一来深圳房价并不是完全的虚高，二来是因为金九银十随着推盘量加大，市场的热度也会提起客户的关注，同时可选择的项目也比较大，继而使得购房者走出此前的持续观望期。
本文来源：网易房产
作者：陈跃
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