程家龙:物业上市是投资行为 国有房企改革是趋势

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙

网易房产9月20日讯  9月16日下午，由戴德梁行举办的“银行及金融业房地产研讨会”在深圳四季酒店隆重举行。会议邀请了五十多家国内外知名银行及金融业代表，共同探讨中国超高层地标项目的发展轨迹、深圳写字楼市场的发展趋势，同时聚焦市场热点互联网+时代金融企业的选址策略，提供全球化战略性的指导建议并解读未来趋势。

本次会议上，戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙等多位高层就“互联网+金融+地产”主题发表了精彩的主题演讲，网易房产作为本次活动的独家媒体支持，对此次研讨会进行了全程直播。

会议结束后，戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙接受了网易房产的独家采访。其认为，在如今“互联网+”的时代下，不仅促进整个行业的发展和变革，并且最近几年对写字楼的需求比过往明显需求增加很快，未来写字楼产品的销售仍旧有增大趋势。

与此同时，程家龙认为，国有房企的改革面临着很好的趋势，因为改革后会使得一些决策或者更贴近市场，更加灵活。而在国企改革的同时，很多民间资本企业也在不停地改革、整合，这是一种双赢的整合趋势，更加符合现在这个时代的趋势。

而关于如今房企呈现出的“物业分拆上市”现象，其分析指出，物业的分拆上市完全是一种投资行为。是不是分拆上市，关键是能不能真正把你的服务做好，把这个物业公司整个的发展战略做好。

程家龙表示：“房地产企业分拆物业上市，就希望扩大市场占有率。我相信整个物业市场未来也是在一个不断整合的过程中间，有些上市做大做强，有些可能慢慢就消亡了。”

采访最后，程家龙告诉网易记者，如今随着深圳总部大楼的多处崛起，对深圳的经济发展将是一个非常好的促进作用，尽管短期内供应量较大，但我们仍旧应该正面看待这样的现象，未来深圳对于写字楼的需求量逐步扩大，整体市场仍旧伴有机遇。

网易房产独家采访程家龙

以下为采访实录：

“互联网+”时代加速了企业的增长与对写字楼的需求

网易房产：戴德梁行作为深圳写字楼代言的佼佼者，怎么看待在如今“互联网+”的时代下，写字楼的发展情况？

程家龙：互联网+它可以促进整个行业的发展和变革，但是行业的发展和变革需要一些写字楼，同样也是需要写字楼的一些扩张。尤其像深圳这样的一线城市，它对新的互联网+的金融，在金融这块发展很快。互联网+对科技这块影响很大，发展很快，所以很多企业在面临一个快速增长的趋势。

所以在深圳过去几年产业地产非常好，但是最近几年对写字楼的需求比过往明显需求增加很快，你看福田中心区这么多年，这么多新的写字楼出来，也说明需求非常大，而且未来看这个销量还是有增大的趋势。

网易房产：近期很多人关注的热点是在说人民币贬值，您觉得像人民币贬值这个会不会给楼市带来什么样的影响？

程家龙：应该说并不是特别直接的影响，短期也不会对楼市经济有太大影响。而中长期来讲，它是通过经济的影响，对房地产市场产生影响。比如你说人民币贬值了，可能促进外贸，促进外贸了，可能对市场经济就好了。同样经济好了以后，新的公司就会越来越多，那它对写字楼的需求也会增加。或者是整体经济好了，大家消费提高了，对零售的需求也会增长，所以这个东西是通过经济去影响整个房地产的发展。毕竟房地产是不动产，它是具有相对固定性的，虽然说也是有境外投资来进行购买，进出也有，但是这个会小一点。   

国有房企改革是双赢趋势 民间资本一样面临机会

网易房产：另外一个关注到较多的是国企改革，您觉得国企改革会对中国房企的行业大势有什么影响?

程家龙：我相信对国有房企的改革会有很大的促进作用，同时还会面临着很好的趋势，因为改革后会使得一些房地产领域的决策，或者更贴近市场，更加灵活。而且尽管国企本身又有一些资金的优势与其他的各方面优势，但改革后使其的发展我觉得应该更加有利，因为以前有一些国企可能还受一些条条框框的影响比较多一点，如果改革以后，比如说跟员工效益挂钩更多一点，在机制上更加灵活，更加贴近市场一点，可能它的发展更加好，更加符合我们现在这个时代的趋势。

网易房产：在国企改革的背景下，您觉得房地产行业的民间资本会迎来春天吗？

程家龙：民间资本一样面临机会。实际上民营企业，本身在这一轮国企改革中，他们有的也可以参与进去，比如可以通过整合，或者通过竞争，因为房地产行业本身就在不断的整合过程中间。而且在改革过程中间，在国企改革的同时，很多小的企业，民间资本企业也在不停地改革、整合。这样是一种大的整合趋势，其实连我们这样的超级大公司都在不断地整合，又何况是其他中小企业。房地产的整体改革，一定是一个不断整合和发展的一个过程。

物业分拆上市是投资行为 遇行业波动自然面临风险

网易房产：近几年物业分拆上市成为潮流，如今中海、碧桂园和万科都有这样的考虑，资本市场似乎呼吁增值服务不少想象空间，但已上市的彩生活近日股价却有所下跌。您怎么看待行业趋势和个别企业股价下跌的问题？

程家龙：我觉得这个物业的分拆上市完全是一种投资行为。实际上物业是一个为房地产专业服务的这样一个行业，像我们公司就是做房地产专业服务。像这个，是一个综合的领域，就是你要有一个综合的能力，还要适应现代发展的能力。然后你要必须把你的服务和完善的制度管理体现出来，才能做好。同时也基于现在新型的科技手段，对提升你的物业管理的水准，比如像互联网，你如何利用好然后将你的服务水平上去。所以说物业分拆上市纯粹是个投资行为，你说它是不是分拆上市，问题在于你能不能把它管好，这个是关键。分拆上市不是关键，问题是你能不能真正把你的服务做好，把你的技术做好，把这个物业公司整个的发展战略做好，这个才是核心。

房地产企业分拆物业上市，它的目标就是做大自己的，分拆上市就希望在外面多做一些市场，扩大市场占有率。我相信整个物业市场未来也是在一个不断整合的过程中间，有些上市做大做强，有些可能慢慢就消亡了。

网易房产：比如像彩生活近日股价就下跌了，您怎么看这个现象？

程家龙：我觉得整体的一个物业公司，作为一个房地产专业服务公司，就应该是像我们这样的房地产服务公司，它很多业务是互相关联、互相促进的。比如我们拿个综合体，我可以做它的营销销售，可以做它的租赁、招商，可以做它的营销销售，可以做它的物业管理和资产管理，中间需要估价的时候我也可以提供。我这个业务互相关联，才会给我带来更多的收入，如果你单纯在某一项业务，那你就太窄了。本身房地产专业服务已经是个比较不是很宽的行业了，如果把这个再分的很细很细一块领域去做的时候，当市场在某一个业务线有一个波动的时候，那你就自然面临着风险。因为你没有其他的给你补充。

网易房产：您未来有没有比较看好的分拆物业的房企？

程家龙:很多房企是这样的，都是太集中这块。还有一个就是说到物业管理，它本身不是一个多利行业，它本身是一个通过专业服务，获得固定回报的这样一个行业，所以他这块做大了，才能去提升价值，所以我觉得还是需要一个综合服务，还要用先进的科学手段，去降低你的费用，去提高你的服务水准，提高市场占有率。

网易房产：您刚刚提到服务行业其实并不是一个暴利行业，您觉得其实分拆上市是不是物业进行盈利的唯一途径？

程家龙：它是从房地产分拆出来，它分拆出来是可以的，但是分拆出来必须要在市场上，你要能做到做大做强，最后才能留得下来，市场经济的原则就是这样的。

网易房产：有没有一些比如说欧美那边的一些物业管理，可以给我们一些经验？

程家龙：欧美的都应该是像我们这样的公司，就是房地产专业服务公司提供更多的物业管理服务的，高端楼宇基本上是几大行在做它的物业管理服务的，包括一些高端物业，都是这样的。没有说单独的某一个公司，专门只做管理的。我们在做管理的同时，还可以做一些营销，做一些市场的推广，做一些评估，资产的管理，方方面面的去结合在一起。

总部大楼崛起带动了深圳经济活力 房企发展战略需平衡

网易房产：现在从福田到前后海，预计两年内有数十栋总部经济大楼，您怎么看待这样一种总部大楼在深圳密集发展的现象呢？

程家龙：总部大楼在深圳的密集发展，准确来讲对深圳的经济发展肯定是一个非常好的促进作用。虽然说是总部大楼，但是比如说地价上政府是收的相应比较优惠一点的地价给开发商的。毕竟把这些企业总部放在深圳，提高了整个深圳产业结构的水平，也带动了整个深圳经济的活力。所以这块我觉得，深圳有这么多总部大楼，整个深圳的经济蛮不错的。

网易房产：所以您觉得我们应该正面看待这样的现象?

程家龙：对。当然，这样一来，未来带来的供应量也不小。所以很多总部大楼毕竟有部分资源会推向市场，这个也是合理的。比如说等这个企业发展到一定规模的时候，可能就总部大楼整体都是自用的，所以还是要给这些企业总部一点发展空间。你不可能说指望他一建下来全部自用，也不太可能。但是我觉得，好在深圳市场就是刚才讲的，对未来的需求量会扩展的比较大，所以市场虽然短期内供应量比较大，但是市场还要面临很多机遇。 

网易房产：近几货币的宽松化，您怎么看待房企在发债融资跟负债率之间的平衡关系，如何在相对稳健的发展，跟适当的增加规模当中去寻找一个发展的平衡点。

程家龙：这个涉及到的是一个房地产企业发展战略的问题。因为如果说你负债率特别高，那你在形势好的时候可以，增加你的发展速度，当在房地产出现大的波动的时候，你就会面对很大的风险和危机。所以房地产企业必须要明白，其实出现多大的风险波动，你能承受得起。一个企业有发展战略，就是要平衡它的各方面，比如说土地储备，储备多少合适，我有多少钱砸在这里面可以几年不动，但是作为房企，你没有土地储备，你也不行。

同时房企你要有负债率，没有负债，光靠自己自营，这肯定发展很慢。但是负债率到什么地方比较合适？然后还有一个你在自身物业之间的发展平衡。比如说你把建筑的住宅卖掉，但手头上始终没有靠租金收入的那种物业地产，那也不行。你应该也有一些优质物业，比如说我通过每年有很多租金的收入，当需要用钱了，我拿这个房子，拿这个房地产物业到银行去抵押，获得融资贷款，对不对？如果你手里什么都没有那就不行了。一个房地产公司的发展战略，应该是一个平衡的，适应目前或者未来几年市场发展的这样一种平衡战略才可以。