保利置业销售超车却深陷泥潭 溢利狂泻九成

销售额下滑、毛利率下跌似乎已经成为房地产行业的共识。近日，一直想通过不断扩张调整以实现销售“超车”的保利置业却不幸被溢利“追尾”。

8月10日，保利置业集团有限公司公告称，截至2015年7月31日，2015年前7个月，该集团合约销售额约为179亿元，同比增长约33.58%；合约销售面积约为156.9万平方米，与上年同期相比增长约19.22%。已完成全年销售目标260亿元68%。

值得注意的是，在销售同比小幅上升的同时，保利置业却迎来盈利预警。截至2015年6月30日共6个月，公司拥有人应占溢利将较2014年同期下跌约90%。

溢利狂泻九成

溢利大降对保利置业来说并不是新鲜事。2014年，保利置业核心净收益同比下滑68%，毛利润率下滑至19.8%，而核心净利润率下降至仅有1.9%。受此影响，该公司2014年净资产收益率极低，只有3.1%。

彼时，保利置业解释为，集团把库存去化放在更为重要的位置，加上在房地产市场整体销售回落的大环境下、随行就市的灵活推盘与定价策略以及行业开发成本的普遍上升，亦削减了集团在期内的利润空间。

针对此次的盈利预期下跌，保利置业回应称，主要是由于收入减少和销售毛利率下跌造成销售毛利减少，同时投资物业重估收益减少。

事实上，此次毛利减少的原因则可以同样追溯到今年3月份，适才履新的保利置业董事总经理韩清涛于业绩会上高调提出的“2015年目标是去库存”。

为了去库存，保利置业从去年就开始了打折促销的生涯。

2014年，保利置业借势“保利集团成立30周年”“国庆”“双十一”“双十二”等营销节点，对旗下楼盘进行多轮打折促销。

2015年上半年，保利置业继续在深圳、广州、武汉以及苏州等地推出不同程度的优惠活动。5月20日，保利置业在广州发布了惠民优惠购房“淘保大行动”第一波，对旗下产品进行秒杀、巨划算、一口价等销售手段。其后，保利置业在6月份还主办淘“保”大行动，全城召集合伙人，推出69.99万秒杀房、特批75折巨划算现房等一波优惠狂潮。

此外，6月13日，保利苏州置业还联手苏州市小红帽义工协会在凤凰广场、邻瑞广场同时举办了“1元香包义卖”活动。借此势头，苏州保利悦玺主售38号楼和41号楼，推出现认购优惠98折，再享2万抵5万优惠。

在下半年的销售计划上，保利置业广东分部副总经理汪超表示，集团深圳悦都花园于上月开售，已售出逾500套，销售率达七成半，套现约14亿元；佛山保利中央公园（优惠购、楼盘相册、最新报价）则于去年10月开售，至今累沽逾800套，套现5.3亿元。另外，公司计划下半年在珠三角地区推出十个项目，涉及货值约40亿元。

欢喜与忧伤

事实上，导致保利置业溢利大降除了其近期的降价外，还与其早期的购地、分工息息相关。

资料显示，保利地产和保利置业同属保利集团这一央企旗下，分别在上海和香港上市，两家公司分开经营、具有明确的分工。其中，保利地产以省会及中心城市为主，逐步向二三线城市辐射；保利置业的的扩展则主要在二三线城市。

2012年，保利地产抓住土地市场供应机遇，耗资307亿元拓展40个项目，新增权益规划面积956万平方米，获取土地92%集中于一二线城市。2013年，保利地产继续在成都、武汉、合肥为主的中西部区域，沈阳、大连、青岛、天津等环渤海区域，以及南京、杭州等长三角区域以及北京、重庆、佛山等区域拿下数十个项目。

2014年，保利地产再次花下429亿元新增40个房地产项目。

得益于货源的充足，2013年保利地产实现销售金额达1252.89亿元，同比增长23.15%；实现销售面积1064.37万平方米，同比增长18.11%；实现净利润107.5亿元，同比增长27.4%。2014年，保利地产再次跻身千亿阵营。签约金额为1366.76亿元，同比增长9.09%；累计实现签约面积1066.61万平方米，同比增长0.21%。

相比之下，保利置业的发展则逊色许多。土储主要位于南宁、苏州、遵义、德清三四线城市，销售规模也只相当于保利地产一个区域公司。数据显示，该公司在2014年全年实现合约销售额241亿元，未能实现预期销售目标280亿元，较2013年全年267亿元的销售金额减少26亿元。

数据显示，2012年，保利置业股东应占利润为26.3亿港元，同比跌5.3%。2013年核心净利润率仅为7.4%，同比下降3.2个百分点，仅为2010年净利润率高峰时的一半。2014年财报也显示保利置业的核心净收益同比下滑68%，毛利润率下跌3.6个百分点至19.8%，核心净利润率下降至仅有1.9%。受此影响，该公司2014年净资产收益率极低，只有3.1%。

为了进一步改善企业的利润率以及不断下跌的溢利，保利置业开始试图将产品重心转移到利润高且稳定的一线城市、并将产品由以往的大户型调为快周转的小户型。

时任保利置业主席及执行董事的雪明曾在2014年初公开表示，早前公司确实是在二三线城市布局，不过这几年的土地储备格局还是一直在调整，今后希望在一二线城市增加一些项目。

而年初接替雪明董事总经理职位的韩清涛也表示，去库存和降低融资成本是公司今年的主要目标。面对目前楼市去库存压力大的情形，公司首先将对不同区域、产品类型进行梳理，制定详细计划。

于是，在保利置业近期的拿地选择上频频出现广州、上海等一线城市。其中，6月19日上午，保利置业经过50多轮的竞价，以34.54亿元、46.12%的高溢价率拿下上海杨浦区平凉社区01E2-01、02地块。截至2015年6月底，该公司共有土地储备及在建项目按建筑面积计算约2300万平方米。其中开发区域将集中在长、珠三角区域，并以合作开发、二级开发、一二级联动等形式降低成本。

被资本市场忽略

值得注意的是，屡屡在一线城市拿地的保利置业却使得其与保利地产的同业竞争成为业界关注的焦点。据统计，截至2014年年底，两者重叠城市已经由原来的4个涨到现在的7个，新添北京、贵阳和佛山三市，两家企业城市布局上的竞争矛盾逐步显现。

除此之外，保利置业还因利润、负债等问题频遭资本市场看空。

“截至去年底，集团完成但未出售的存货金额达270亿元，相等于去年每月平均销售额的13倍。管理层指示今年重点去库存，估计2015~2017年毛利率将达20%。倘若集团为了促销加大折扣，相信毛利率将进一步受压，下调2015、2016、2017年盈测。”日前瑞银发布针对保利置业的报告如是称。

而中银国际分析师田世欣也不甚看好保利置业，其称：“由于该公司的利润率和净资产收益率都处于极低水平，销售额的上涨也许并不能带来较好的利润和回报率。”

“公司2014年的毛利率从2013年的23.4%下降至19.8%，核心净利率也缩减至仅为1.9%。鉴于公司依然面临着去库存压力，我们预计2015~2016年毛利率将持续承压，且核心净利率仍将低于4%。”

与此同时，摩根士丹利也认为，保利置业管理层今年建筑目标为400万平方米，销售目标245万平方米，销售率仅52%，低于2014年的55%，该行预期今年高库存趋势持续。为此，该行也将2015年至2016年每股盈测削减，维持“减持”评级，目标价下调20%至2.5元。

受此影响，即便身处融资渠道畅通的港股市场，保利置业一样面临着被低估值的命运。

据香港资本市场人士透露，目前保利置业较市场预期2015年每股资产净值折让44%，较行业龙头平均折让30%还高，这显示保利置业有被市场忽略之嫌。并且，因为公司净负债比率较高，也使其成为香港上市房地产公司中盈利水平最低的开发商之一。