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李明:远洋退出三线城市 反对开发商搞合伙人

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去年远洋通过一系列项目出售,已经明确了退出三线城市的战略,未来远洋将专注于京沪等一线城市高端住宅市场。他还指出,开发商是重资产公司,决不能搞合伙人、员工持股,称自己多年有太多机会,但最终只持有远洋1%的股份。

网易财经3月30日讯:远洋地产总裁李明今天下午在北京与媒体见面,这位较少公开接受采访的开发商表示,去年远洋通过一系列项目出售,已经明确了退出三线城市的战略,未来远洋将专注于京沪等一线城市高端住宅市场。他表示,远洋的目标是5年内销售额接近千亿,但时代在变,远洋不能再走现在的千亿房企的老路。他还指出,开发商是重资产公司,决不能搞合伙人、员工持股,称自己多年有太多机会,但最终只持有远洋1%的股份。

“毛利率已不是衡量开发商的标准”

远洋地产两周前发布了2014年年报,去年实现营业额388.96亿元,同比上升25%,2014年远洋销售额突破400亿元,增长12%,毛利增8%达到81.67亿元。不过,其毛利率从2013年的24%下降到21%,净利润率为12%,同样下降3个百分点,对此有媒体质疑,远洋的赚钱能力已经落后于同业。

李明对此表示,新常态下,对一家房地产商和房地产项目的判断标准已经改变了,像毛利率和土地储备这些概念都要退居二线了,未来最核心的是收益率,开发商要从原来的重开发向增强运营能力转变。

他介绍,远洋管理层从2013年年底开始意识到市场要变,开始研究实施新战略。2014年,远洋新增土地储备700多万平方米建筑面积,全部位于京沪两地,而又通过项目出售卖掉超过600万平方米建筑面积的三线城市库存,此番腾挪后,远洋彻底退出了三线城市。

高端住宅+房地产金融

未来,远洋地产将成为只做一二线城市市场,并且重新定位于高端住宅的开发商,虽然目前远洋刚需和改善性需求的比例仍然相当,但未来如何满足改善性需求将成为远洋首要考虑的事。因为李明认为,尽管目前北京市场上刚需仍然是市场主流,但刚需只是解决基本的居住问题,并且这个市场已经到了足够的规模,最多三年以后,改善性需求就会成为市场主流。

在远洋未来新四元业务版图中,房地产金融业务将占比10%,其余是最大是住宅开发,依次是商业地产和养老地产。

在远洋的概念中,做房地产金融并非去做银行或发行金融产品,而是做房地产基金,以此改善运营的质量,提高运营效率。“我给远洋的房地产金融部门定了两条规定,第一要在集团的战略下协同主业发展;第二只能运用资本,不能直接从事开发,”李明说。

李明表示,从行业来发展,每个开发商都要走精细化、规模化、金融化的必经之路。金融手段的应用,可以使得决策更加灵活。“比如远洋不去三线城市,但突然发现有个三线城市里有特别好的,那怎么办?我们可以输出资金、输出品牌,与其他公司合作开发,但你盖完了,这个公司我可不要。”

坚决反对员工持股、搞合伙人制度

从去年以来,包括行业龙头在内的房地产商实行内部改革,试水事业合伙人制度。但李明对此表示反对。“员工持股我不赞成,我本人持股只有1%,我有太多机会增持,但我不赞成。”

在李明看来,上市公司首先是公众公司,员工持股会降低效率和流动性,并且要承担无限责任。因此房地产公司绝对不能合伙,只有会计事务所、律师事务所或投资银行,完全靠人力资本带来企业价值的才可以,而房地产公司是靠资产带来价值,因此不适用合伙人制度。“企业搞激励机制都要涉及到治理结构和适应社会变迁,我支持员工分享企业发展的收益,员工应该摆在第一位,但应该多使用期权来进行鼓励。任何一个上市公司,在给员工发期权股权的时候,没有股东反对,限制性股权占远洋股份的10%。”

李明表示,房地产市场仍然富有前景,目前的低谷只不过是在调整期,过去是一路高歌,现在进入平稳,但还是处于高位。“我现在不太关注政策和市场,我关心的是周期和各区域的特点和走向。政策大形势没什么好判断的,我认为下一步真正需要关心的是财税改革,主要是营改增,这是下半年房地产行业的最重要的话题。”

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