李明：远洋退出三线城市 反对开发商搞合伙人

网易财经3月30日讯：远洋地产总裁李明今天下午在北京与媒体见面，这位较少公开接受采访的开发商表示，去年远洋通过一系列项目出售，已经明确了退出三线城市的战略，未来远洋将专注于京沪等一线城市高端住宅市场。他表示，远洋的目标是5年内销售额接近千亿，但时代在变，远洋不能再走现在的千亿房企的老路。他还指出，开发商是重资产公司，决不能搞合伙人、员工持股，称自己多年有太多机会，但最终只持有远洋1%的股份。

“毛利率已不是衡量开发商的标准”

远洋地产两周前发布了2014年年报，去年实现营业额388.96亿元，同比上升25%，2014年远洋销售额突破400亿元，增长12%，毛利增8%达到81.67亿元。不过，其毛利率从2013年的24%下降到21%，净利润率为12%，同样下降3个百分点，对此有媒体质疑，远洋的赚钱能力已经落后于同业。

李明对此表示，新常态下，对一家房地产商和房地产项目的判断标准已经改变了，像毛利率和土地储备这些概念都要退居二线了，未来最核心的是收益率，开发商要从原来的重开发向增强运营能力转变。

他介绍，远洋管理层从2013年年底开始意识到市场要变，开始研究实施新战略。2014年，远洋新增土地储备700多万平方米建筑面积，全部位于京沪两地，而又通过项目出售卖掉超过600万平方米建筑面积的三线城市库存，此番腾挪后，远洋彻底退出了三线城市。

高端住宅+房地产金融

未来，远洋地产将成为只做一二线城市市场，并且重新定位于高端住宅的开发商，虽然目前远洋刚需和改善性需求的比例仍然相当，但未来如何满足改善性需求将成为远洋首要考虑的事。因为李明认为，尽管目前北京市场上刚需仍然是市场主流，但刚需只是解决基本的居住问题，并且这个市场已经到了足够的规模，最多三年以后，改善性需求就会成为市场主流。

在远洋未来新四元业务版图中，房地产金融业务将占比10%，其余是最大是住宅开发，依次是商业地产和养老地产。

在远洋的概念中，做房地产金融并非去做银行或发行金融产品，而是做房地产基金，以此改善运营的质量，提高运营效率。“我给远洋的房地产金融部门定了两条规定，第一要在集团的战略下协同主业发展；第二只能运用资本，不能直接从事开发，”李明说。

李明表示，从行业来发展，每个开发商都要走精细化、规模化、金融化的必经之路。金融手段的应用，可以使得决策更加灵活。“比如远洋不去三线城市，但突然发现有个三线城市里有特别好的，那怎么办？我们可以输出资金、输出品牌，与其他公司合作开发，但你盖完了，这个公司我可不要。”

坚决反对员工持股、搞合伙人制度

从去年以来，包括行业龙头在内的房地产商实行内部改革，试水事业合伙人制度。但李明对此表示反对。“员工持股我不赞成，我本人持股只有1%，我有太多机会增持，但我不赞成。”

在李明看来，上市公司首先是公众公司，员工持股会降低效率和流动性，并且要承担无限责任。因此房地产公司绝对不能合伙，只有会计事务所、律师事务所或投资银行，完全靠人力资本带来企业价值的才可以，而房地产公司是靠资产带来价值，因此不适用合伙人制度。“企业搞激励机制都要涉及到治理结构和适应社会变迁，我支持员工分享企业发展的收益，员工应该摆在第一位，但应该多使用期权来进行鼓励。任何一个上市公司，在给员工发期权股权的时候，没有股东反对，限制性股权占远洋股份的10%。”

李明表示，房地产市场仍然富有前景，目前的低谷只不过是在调整期，过去是一路高歌，现在进入平稳，但还是处于高位。“我现在不太关注政策和市场，我关心的是周期和各区域的特点和走向。政策大形势没什么好判断的，我认为下一步真正需要关心的是财税改革，主要是营改增，这是下半年房地产行业的最重要的话题。”