专访曹远征：中国房价并不高只是收入太低

中国银行首席经济学家曹远征和网易房产记者合影

网易房产1月28日原创报道 日前，在网易房产联手深圳商报共同主办的房地产创新峰会上，中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征从宏观经济角度，解读经济新常态下的楼市新生态。他表示，中国经济和房地产都正处在旧常态与新常态的转换之中。2014年中国房地产投资增速有所下滑，而2015年房地产开发投资有望在低位站稳。

会后，在接受网易房产记者的采访中，曹远征明确表示当下的房价走势在不同城市区域分化，三四线城市受库存挤压过大的影响，房价将继续调整，但部分一线城市房价将率先反弹。不过，他并不认为中国包括北上广深的房价高，他说，只是因为国人的工资太低而已。

“中国不是房价高的问题，是收入低的问题。核心并不是降房价，而是如何提高收入。这几年为什么房价高企，跟收入高涨是连在一起的。如果收入上升速度会快于房价上升速度，那就意味着房价收入比在变化。过去讲房价过高是房价上涨过快，但并不是房价的绝对价格高。”

关于2015年的楼市走势，曹远征认为只有清楚认识到房地产模式改变形势的房企才有机会取得大的发展。由于股市环境的改变，大部分投资资金走出了房地产市场。这是房地产市场的拐点并且意味着风险被分化，房地产将回归于居住需求的本性而非投资需求。“告别过去，房地产模式将得到全面的转变，包括销售模式、服务模式。”

曹远征说，原先单纯卖房的日子走到头了，现在房企要学会提供服务。他建议开发商，“一定要针对细分市场，一定针对客户。目前楼市出现不同的经营模式，但它并不意味着房地产的需求在下降，而是说房地产的需求在发生变化。”

如今大家都在谈互联网思维，但绝大多数房企“触网”的形式只是一种营销手段，是一个销售环节的一个改善，而非传统模式的根本改变。在曹远征看来，只有定制式的服务才符合真正的互联网思维，那就是卖服务的用户思维。他表示，开发商只有清楚地认识到这一点，才能更好地迎接新的挑战。”

以下为采访实录：

网易房产：关于2015年房地产市场的形势您怎么看？

曹远征：我觉得谁能抓住房地产模式变化的趋势，谁的形势就会很好。原先单纯卖房的日子可能走到头了，现在房企要学会提供服务。

网易房产：刚刚您给的数据也说，到了2010年，60岁以上的老龄化的人口已经占20%，如果是这样的话，那养老地产的市场是不是很大？

曹远征：养老地产很大，但是房企没有履行这个概念。现在很多房地产公司说养老地产，卖的概念，房子跟过去一模一样，这没有用。应该从设计上、服务上、在其他方面要来做，而不是说是靠一个新概念来推销旧房子，这么说这叫养老地产。你要卖的是一整套服务。

你一定是针对细分市场，一定针对你的客户。目前楼市出现不同的经营模式，但它并不意味着房地产的需求在下降，而是说房地产的需求在发生变化，那么这个变化核心就是房地产不再作为一个投资的工具出现，而开始回归它的本质。现在房地产模式出现分化，这个分化是两个含义，既包括大中小城市的分化，也包括经营模式开始出现分化，房企一定要针对你的客户，针对你的这个市场，重新定位来重新来做。

另外，人口老龄化意味着两件事，第一件事老人多了需求变了，第二是新晋的劳动力下降了，这就造成了中小城市的一些困境。房地产与就业机会相关，就业机会稀少，那意味着楼盘就没人买了，这就是出现鬼城的原因。

网易房产：如果城镇化可以解决这个问题吗？

曹远征：城镇化是什么？城镇化是就业机会。如果中小城市没有产业基础照样发展不起来。

网易房产：在有一种观点说，今年北上广深会放开限购，您对这个问题怎么看？

曹远征：从十八届三中全会的精神来说讲，应该支持自主消费，限购本身是限制消费。但是北上广深这些城市，可能限购取消也得谨慎，因为城市人真的太多了，对公共服务的要求压力会变大。目前取消限购与否仍在这种博弈之中。现在的一线城市房价这个角度来考虑一线城市，意义不大了，一线城市讨论更多的是跟就业机会、发展机会相关，拥挤程度相关的问题。限购限制拥挤程度，而不是限房价。

曹远征：小米公寓的出现，证明已经有人发现了这个趋势。这种模式已经证明是消费行为在发生变化，这是对房地产传统模式的一个很大的挑战，过去是以售为主，现在是以租为主，但是以租不是就是简单的房子你去出租，而是带有各种各样的服务设施在里头，于是我说今后卖房子，卖的不是房卖的是服务。

互联网是两件事，第一个通常是互联网的直接效果，它降低销售成本，可以扩大销售范围，这也能促销，但这不是个传统模式的改变，只是说是一个销售环节的一个改善。第二点是互联网的革命，它是从需求端出来的，指客户的需求，定制式的、个性化的需求。当然目前更多的还是讲的是头一种，是降低销售成本的一种互联网的安排，但是我们说真正有革命意义的，是定制式的互联网，那叫互联网思维。小米这个公寓的出现，恰恰是结合了这两点。

网易房产：这是不是意味着这种细分市场的表现，会成为未来房地产发展的一个趋势？

曹远征：去年中央经济工作会议中间描述了中国经济新常态，九个常态，九个表现，其中第一个表现就是针对这个问题的，说排浪式的，大规模的消费时代已经过了，而是多样化、个性化的需求。这是一个重大的变化，它并不是绝对需求的下降，它很可能表现为是我需求的多样化出现。定制恰恰是反映出需求多样化的出现，然后一种新的商业模式。

网易房产：怎么解决房价高的问题？

曹远征：中国不是房价高的问题，是收入低的问题。核心并不是降房价，而是如何提高收入。这几年为什么房价高企，跟收入高涨是连在一起的。如果收入上升速度会快于房价上升速度，那就意味着房价收入比在变化。过去讲房价过高是上涨过快。它并不是房价的绝对价格高。