裂变与新生 2015中国（深圳）地产创新峰会举办

深圳房地产信息网现场报道 1月24日，由深圳商报携手网易房产共同举办的“2015中国（深圳）地产创新峰会”，于深圳蛇口盛大开幕。作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴，本次创新峰会以“裂变与新生”为主题，寄望中国地产能在这样一个不确定时代，寻找裂变的机会与新生的动力。峰会得到了来自全国各界特别是地产业人士的关注与支持。

2015中国（深圳）地产创新峰会由上下两场组成。上半场中，论道经济新常态与楼市新生态成为专家们激辩的中心；而下半场中，如何在不确定地产时代进行裂变与新生是多位地产行业大佬讨论的焦点所在。

房价走势继续分化 一线城市率先反弹

“近几年来中国的宏观经济出现了两大现象，一个现象就是钱很多但是钱很紧，另一个则是中国特有的伴随经济增长速度下滑的利率抬头。”中国经济体制改革研究会副会长、高级经济师、“中国经济50人论坛”专家成员石小敏以《中国经济近期走势与房地产业摆脱困局》为题的演讲为深圳地产创新峰会拉开了序幕。

“近五六年间，地价追着房价涨，面粉价涨速比面包价快。地价占房价的比重从10%左右上升到30—40%之间。这样的土地制度以及经济发展模式引起了很多的矛盾。”

石小敏说，如今土地捆绑了融资平台、银行等财政系统，房地产被高价土地推上了一个尴尬的高台，地价不降房价就不能降。相比其他业态来说，“城市综合体是相对比较好做的，他们有变通的办法可以躲开高地价。”

石小敏在地产创新峰会现场

中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征从宏观经济角度，解读经济新常态下的楼市新生态。曹远征表示，2014年中国房地产投资增速有所下滑，而实际上中国经济和房地产都正处在旧常态与新常态的转换之中。曹远征认为，2015年房地产开发投资有望在低位站稳，房价走势在不同城市区域分化，三四线城市受库存挤压过大的影响，房价将继续调整，但部分一线城市房价将率先反弹。

另外，曹远征认为，由于股市环境的改变，大部分投资资金走出了房地产市场。这是房地产市场的拐点并且意味着风险被分化，房地产将回归于居住需求的本性而非投资需求。“告别过去，房地产模式将得到全面的转变，包括销售模式、服务模式。”

除了近一年来常被讨论的房地产新常态和创新与转型的议题外，自去年12月12日蛇口被宣布划入广东自贸区，一直也都是业界内外人士的关注焦点。自贸区的讨论从未间断，今日，在地产创新峰会的会议现场，蛇口工业区总经理杨天平应邀出席就自贸区的议题再发议论。

“蛇口在2009年提出 “再造新蛇口”的口号，把产业能够升级，我们把互联网、物联网和网络信息、科技服务、文化创意等相关的产业引入蛇口。现如今自贸区来了，我们的产业会在原有的基础之上有一个扩充，跨境电子商务等等很多新的产业也会进到蛇口。”

裂变与新生地产创新峰会现场

杨天平说，这是一个“风要大了猪都可以飞起来”的时代，无论是从中央的期望、政策、导向抑或是我们所处的环境来说，改革的大势是不可动摇的。蛇口已经再次站在改革开放的桥头堡的位置上，蛇口希望还能再次飞起来。

随后，经纶国际经济研究院副总裁及资深研究员、香港大学荣誉教授肖耿也对自贸区的发展机遇提出独到见解。

世界经济发展趋势是市场的全球化，而制度和政策是本土化，这两者之间存在非常严重的矛盾。中国是一国两制的制度，在这个情况下需要一个创新的制度和地区，而后把这个创新的经验推广到全球、全亚洲乃至全世界。肖耿这样表示。

肖耿这样阐述前海制度创新的意义， “因为跟香港的地缘位置近，前海作为一个实验区，如果能够通过制度创新把两个不同制度的经济区域之间的人流、物流、钱流实现自由地流动，这意义就非常非常大。”

房企裂变与重生时刻已到 重选价值链是关键

下半场，峰会将围绕“不确定时代，地产的裂变与新生”主题展开，两场精彩的沙龙将从多角度切入主题。

首先，深圳诚品地产有限公司董事总经理罗雷、友盛地产有限公司董事长周旭、卓越集团副总裁王卫锋、观澜湖集团执行董事李佳琦站在开发商的角度为解读下一个地产时代里，房企的转型与发展问题。

谈及房企的转型与创新问题，友盛地产有限公司董事长周旭认为，深圳的规划，包括深圳的地产未来肯定是一种新方向。

而关于自贸区，他说，“经常拿创新做幌子，我们是在创新吗？其实我们在接轨，我们还没有接上这个轨而已，这是自贸区的本质。”同时，周旭认为，自贸区把蛇口列入席内主要是因为前海太荒，许多政策落地没有不动产作为支撑，前海需要蛇口的配合才能更好地发展。

目前，不少房企开发综合旅游区都处于巨亏的经营状态，但是观澜湖生存下来了而且还生存地不错。对于生存要术，观澜湖集团执行董事李佳琦是这样说的：“二十多年来我们一直在专注做一件事，就是我们给自己的定位是休闲旅游的运营商。整个集团专注在资金的腾挪方面，因此尽管公司没有上市集团也能滚动式地发展。同时，观澜湖并没有每年拼命增加开发量，还是按照我们的计划一步步来。

卓越集团是写字楼市场的领军企业，特别是在深圳市场。副总裁王卫锋说，过去大家对写字楼的第一印象是产品要高大上要有地标性，但现在我们要看参与感。

“卓越最近在做‘E+3C’，卓越做了十年的商业地产积累了几千家客户， 以前认为买或者租写字楼的人是客户，但现在我们发现其实在写字楼上班的群体才是终端客户，客户加用户加起来才是一个完整的价值链。” 王卫锋表示，卓越要做的第一件事情就是要重新定义客户价值。

王伟峰继续阐述观点，这个阶段的发展商普遍面临一个问题，那就是价值链的重新选择。过去，我们关注土地的价值，在开发土地的基础上通过自己的产品力。未来，开发商应该根据自身的能力和城市布局的特点，重新选择企业的价值链，这既是企业的裂变也是重构和重生。

沙龙现场

第二场沙龙里，在互联网与房地产结合炙热当下，花样年控股集团董事局主席潘军、途家网联合创始人兼CEO罗军、YOU+ CEO刘昕以及深圳创投同业公会副会长，国成科技投资总经理高大明，共同探索“互联网改造房地产的N种可能”。并且，这也是“小米公寓”YOU+团队高层首次公开发声。

如今行业内外都在谈互联网，但是“互联网思维”的产品形成多是艰难的。花样年控股集团董事局主席潘军回忆创业时期的困难——2004年，彩生活提出了关于零收费的模式，遭到物业行业协会代表1500家企业谴责不当经营、破坏行规的谴责函。

但如今，“随着彩生活走向资本市场，截止到2014年彩生活的服务面积突破了2亿平方米。在中国近百个城市服务250万个家庭共700万人口，而到了2015年我们将成为全球最大、服务社区最多的企业。”潘军用彩生活的案例为创新企业对传统企业的颠覆作出示范。

中国的城市版图和行政结构发生了变化，每一个社区就是一个城市的细胞，这个细胞要活跃起来才有生命力，城市也就会有生命力。而如今的一二手房的社区管理，如果不和互联网结合，没有互联网力量的改变，是否会走向死亡呢？

潘军是这样回答的，如今物价飞涨、人力成本水涨船高，现有的物业管理模式根本不足已支撑管理模式，如果不采用新的管理模式，中国80%的社区十年后都会全部瘫痪。

同样是房地产行业中的一环，途家网采用另一种互联网方式来解决行走当中的居住和盘活城市存量房的问题。

途家创始人罗军认为，中国的土地上有单个指标非常突出，分别是中国有世界上数量最大的社区的沉淀房、有世界上数量最大的旅游消费，同时中国是全世界互联网发展最快的国家。

途家作为一个将旅游地不动产增值服务和度假公寓业务结合，通过建立从线下到线上的O2O服务体系的平台，在其逻辑上，更多讲究的是交换和分享。在经验分享的过程中，用户体验和服务等关键词屡被提及。

途家用互联网思维打造分散式的短租公寓商业模型已然三年，目前在中国已经进入了近百个城市，取得了共13万套房源。而另一头，用互联网思维重塑集中式的长租公寓理念的YOU+国际青年社区用了近半年的时间，也已经开出14家门店共3000套以上房源。

不得不承认，私人的、定制性的产品和细分市场将成为房地产发展的新趋势。YOU+联合创始人兼CEO刘昕说，互联网思维的本质是用户思维和服务思维，用户需要我们去做什么产品，我们就去做什么产品。

刘昕这样形容YOU+国际青年社区，“改革开放三十年中国房地产把人的本性分开了，人本是群居动物，进行部落式的生活。但现在人已经变成了在猫眼里看人的人、成为了在虚拟的互联网世界里交友的人。

YOU+做的是把这些年轻人从网络上拉现实生活中，其实是在做人的本性的产品。如果人以群居动物为核心的话，我们说‘物以类聚人以群分’，我们把目标人群锁得更精准，然后才能在扁平化之间做大。”

YOU+国际青年社区特别针对在一二线城市漂泊的年轻人而定造，给他们提供一个有家人、有温暖的家。与其称之为房地产项目，刘昕更愿意把它定义为“情怀”。