石小敏炮轰土地制度 地价占房价比重最高4成

中国经济体制改革研究会副会长石小敏和网易房产记者合影

网易房产1月27日原创报道 “近五六年间，地价追着房价涨，面粉价涨速比面包价快。地价占房价的比重从10%左右上升到30—40%之间。这样的土地制度以及经济发展模式引起了很多的矛盾。只有打破土地的特权垄断，才能从根本上解决问题。”

“最根本的是给农民真正的土地自主权，让农地可以自由地入市流转。及时厘清土地的共有权还是私有权的问题，此外，农民土地的征用过程中，首先照顾农民的利益。”在网易房产携手深圳商报共同主办的房地产创新峰会中，中国经济体制改革研究会副会长石小敏接受网易房产记者的专访并痛批中国土地制度的弊病。

石小敏说，如今土地捆绑了融资平台、银行等财政系统，房地产被高价土地推上了一个尴尬的高台，地价不降房价就不能降。过去，中国城市化投资链条里回报的七成要靠房地产，包括土地财政和房地产的各种税费。

这五六年间地价追着房价涨，面粉价涨得快过面包价。很多地方地价涨了十倍，房价涨了三四倍，地价占房价的比重从10%左右上升到30—40%之间。而房地产开发商不仅要为各种融资平台和各级政府交纳大量的税费，还要忍受飞涨的地价，要确保地方融资平台用于筹资的抵押物不缩水。

不管状态也好，模式也好，本届新政府对以往十年房地产调控模式要给一个切断和告别，经济发展模式和土地制度的改革也应尽早提上日程。

而石小敏认为，上述的改革问题多数涉及贪腐。他表示，要把反腐调整跟解决机制问题结合起来。“在这个方面，不动产统一登记制度起了积极的作用。过往的一些案例中，贪污官员下马多数伴随着他手上空置房源的入市销售或者抛售，对调整供需比和房价都是积极的。”

中国经济体制改革研究会副会长、高级经济师石小敏发表主题演讲

以下为采访实录：

网易房产：现在在深圳已经试点农地入市了，但推进的比较困难，你觉得最难的瓶颈是在什么方面呢？

石小敏：因为土地是政府垄断的，所谓的农民既是集体的，但是一转成非农使用就变成垄断在政府手里。此间，增值程度非常高。比如像工业开发区，国内比较好的工业开发区是苏州工业园，苏州工业园一亩土地的产出，能可以是农地产出的1000倍，而地价跟它的产出是不对等的，它的价格也有可能是原来农地价格的1000倍。如果突然被征购用作非农使用的话，增值的部分是政府要拿在手里的，这是非常不合理的。

网易房产：您认为如果它的产出这么高，政府在征这块地的时候，应该给农民更高的地价？

石小敏：最起码，增值空间应该政府跟农民五五分成。

网易房产：去年不少地方都出来了地王，未来这个地价还是会延续上涨吗，还是会回归一个比较理性的状态？

石小敏：事实上，中国的土地拍卖土地抵押，实际上都在演戏，不是真实的市场行为。政府推高地价、推高房价的手段有很多。不改革的话，没必要讨论地价的问题。

网易房产：房地产在资产负债表危机里面，扮演一个怎么样的角色？

石小敏：融资平台的问题最大，房地产反而要轻，房地产也有泡沫，像地方的鬼城，空置房很多，都没人住。

网易房产：对于空置房，现在有没有一个明确的定义？

石小敏：你这个想空置房的定义，你不管什么定义，定义无非窄一点，宽一点，但是有大量的空置房是肯定的，目前定义的边界不知道，是指农民的还是城里的，还是包括小产权，都不确定。

网易房产：应该怎么盘活这么大的市场？

石小敏：忌一刀切，分类处理。

网易房产：这个不动产登记制度出来以后，对空置房和贪腐官员有作用吗？

石小敏：是拿自己钱买的不怕，不动产登记就登记，凡是别人送你的房子，跟别人权钱交易的，要私密才行，他不愿意公开化，一公开化他就危险。不动产登记制度还是能起积极作用的。

网易房产：刚刚我们聊到土地财政问题，有什么办法可以降地价？

石小敏：逼急了就降了。地方财政属于政府行为，后任的官员跟前任的官员可能想法不一样，真急了的话他便宜了卖。

网易房产：除了这个以外，还有哪个点可以帮助降低地价？

石小敏：实际上是真正给农民自主权、分享，就是十七大提的农民财产权。说到底这是真正放开土地，真正打破土地垄断，打破金融垄断，全都解决了。现在你不管用什么说法，私有还是归私有，你真正给农民作主的权利，农民的土地能种就自己耕种，农业还可以免税，你要是非农使用，那增值部分政府和农民五五分。

网易房产：大家都在谈城镇化，现在城镇化到底到了什么水平？

石小敏：如果从比较严厉的角度来讲，它不是一个历史进步含义上的城镇化，就是真正农民没有进城。现在的城镇化是政府与富人的城镇化。