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潘军:互联网是一种思维方式 传统模式一定死亡

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花样年控股集团董事局主席潘军在此次峰会上发表言论认为,如果社区没有新的商业模式的话,传统模式一定会死亡,传统模式死亡了,没有转型是一定会完蛋的。

深圳地产峰会论坛:互联网改造房地产的N种可能
花样年控股集团董事局主席潘军

网易房产124日讯 1月24日,由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国(深圳)地产创新峰会”,于深圳蛇口盛大开幕。作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴,本次创新峰会以“裂变与新生”主题,寄望中国地产能在这样一个不确定时代,寻找裂变的机会与新生的动力,此次峰会也得到了来自全国众多地产业内人士的关注与支持。

峰会上,多位重量级嘉宾参与了主题为“互联网改造房地产的N种可能”的论坛高峰对话,花样年控股集团董事局主席潘军发表了精彩言论,以下为精彩实录:

【论坛主持:王世泰】各位来宾、各位朋友,今天是一个重磅话题,又是重量级的人物,我来客串主持是一种混搭,这种混搭是互联网的特征。以前是不可能,比如说潘总原来是我所服务机构的最高层的领导,我要想进他的办公室不知道要敲多少门,但是一旦讨论问题的时候大家很平衡,他会注意倾听大家的意见。从那个时候就有互联网组织机构扁平化的特点。

比如说我今天听到罗军总似曾相识,我想起来在几年以前我们可能有些媒体朋友还记得,央视主持人陈伟鸿在主持一档重大活动的时候,罗军总是中国房产集团的某一位总裁还在推广新的产品,但是不久之后途家出世了,一切都和互联网有关。今天我们这一场对话把许多的不可能变成了可能,把许多的混搭变成了正常,把许多的融合变成了裂变,把许多的裂变变成了创新。

潘总我比较熟悉,他对互联网的思维就不多讲了,他很能唱歌,最近在1月15号的彩生活的年会上讲了一首。大家知道彩生活是中国最大的社区运营商,也是在香港上市的中国的首家运营的社区股份。我想他们在香港上市,能成为中国首家的社区服务运营商绝对不是因为潘总的歌儿唱得好,而是灌注了互联网的精神、互联网的思维、互联网的技术、互联网的平台。我记得我在那儿做一个简单服务的时候,我就知道光是彩之云的APP就非常了不得,这次年会上据说取得APP的业主可以拿奖,大家知道可以拿多少奖吗?最高的能拿100万现金。其中的秘密、其中的诀窍,集中能量的积蓄和释放究竟是什么?把这个话题请潘总跟我们分享,大家掌声欢迎!

【潘军】刚才王老师说在年会上唱歌,其实是在回顾12年前当时创建公司的时候,很多的酸甜苦辣,因为一开始我们做这个企业当时行业内的很多大佬都跟我说“老潘,你根本不是在做物业管理,你是在破坏行业规则。”在04年的时候因为彩生活提出了关于零收费的模式,所以物业行业协会给我发了一个谴责函,代表1500家企业谴责我不当经营。现在大家都认为这个模式在当时来讲,现在回头看12年前我们做的事情是一个根本性改变这个行业的一件事情,现在几乎所有的中国地产百强都把他物业公司作为他未来发展最重要的方向,我想彩生活整个改变了物业管理行业在整个房地产大的行业领域一个地位。第二也根本改变了他们对他的认知,原来这个行业10万家企业2千万从业人员,在他整个企业集团没有地位,最差的去管,基本上老弱病残。

走到今天随着彩生活走向资本市场,包括我们到2014年我们的服务面积突破了2亿平方米,在中国接近100个城市服务250万个家,大约服务700万人口,在2015年我们将成为全球最大服务社区最多的企业。现在我们转回头看,其实现在可以叫做“互联网思维”。

因为互联网思维有几个,第一,从产品技术要转换到关注用户、关注到人,因为社区的原来我们大家都叫小区,现在都叫社区,社区这个行业最关键的是用户,物业管得好不好不是说物业满不满意,而是说用户满不满意。

第二,从互联网思维来看,我们最早提出了免费,2004年当时提免费我们是妖魔化的,说我们搞不正当经营,我们当时提的就是通过增值服务。现在我们彩之云的用户今年突破了100万,现在P2P互联网的用户到12月底这突破了26万。在P2P行业来说这是根本不可想象的事情,从7月1号上线到12月31号我们通过线上统计已经超过了1.7亿,通过重筹的方式募到资金。这是在其他原来本行业没有办法想像的一个量,这是互联网带给我们的第二点,就是我们能够管理2500个社区,最关键的一点是靠互联网的基础,硬件基础,包括我们标准化的服务。这些都代表了未来我们这个社区的服务,我不单纯看房地产行业,我曾经在几次会上建议房协和物业协会合并一下能够成立一个社区服务协会。房地产行业应该怎么看呢?我在我们集团里面,价值链他叫社区制造行业,他其实对于一个更大的链条来讲,他是不是一个制造的过程。因为我们通常都是产品,你在制造的过程当中一定要考虑用户的体验,要考虑你的产品、你的外观、你的实用功能,包括你以后的软件服务系统。

现在我们的产品还没有软件的概念,就像手机像小米,现在我们看到的苹果,谈产品的时候一定会谈到软件的问题,这个软件的问题就是把用户和我们通过房子和我们的服务平台连接在一起。所以在整个大的行业我为什么认为是社区行业,其实在中国和美国,在西方最大的国家,我们的社区基本上是一个封闭的建立。在美国我看到很多的地方,真正用得起物业管理的小区一定是非常昂贵的,大部分的家庭是自我在维护社区,没有围栏。

所以我们再看中国的社区是一个特别有意思的概念,当时我去美国跟美国的投资者谈我的社区的时候,美国投资者真的不太理解,为什么这么多人住在一起要受到你的服务,为什么是唯一性的。大家想一想是不是你的物业管理公司的服务是唯一性的?之前我曾经挖过腾讯的当时体验中心的总经理,后来被雷军挖去当合伙人了,当时我跟他谈好了一起来做一个O2O的事情,因为他告诉我一组数据,在十年腾讯的QQ社区的研究里面,所有最终解决社区的问题只有三个字“找物业”,社区里面98%以上的用户会选择这样的途径。

所以我认为这是一个进入家庭非常天然的入口,所以我们选择了把社区服务作为我们的核心。当然彩生活在我们集团里面只是其中8个业务中间的一个,他只是一个居住社区,未来我们还将在2015年推出几个新的社区的服务,比如说商务社区,养老社区,商业社区,我们认为谁有四个大类,我们把房地产基本上的各种纷繁复杂的业态放到这里面,我们认为这个边界比较OK。我们自己还做了社区金融、社区教育、社区文艺,最后一个链条是社区制造。我们认为这个部分来讲,可能带给我们最多的是一些产品创新的部分,我们用自己的土地来实现我们的产品创新,来不断改变社区的形态。

未来花样年更多做的是存量,今天上半场大家都在谈生产创新的路,其实中国最大的问题在花样年看来是在于过往的三十年我们已经生产了300亿的房子,而这300亿平米的房子按未来的思路来讲是存在着非常大的改造空间的,这个对于中国的房地产来说,因为这些土地我们不可能再像过去那样大拆大建,在深圳已有的商品房小区你拆一个试试,现在几乎没有一单案例能够把过往的商品房小区拆完的,就像鹿丹村政府的力量才刚刚拆除,多长的时间,从于幼军市长开始2002年到2015年,拆这么一个小区,而且是有严重质量问题的小区花了13年。

如果我们未来还可能再盖300亿的房子吗?中国的城市核心土地已经不再提供原材料了,我们现在能盖的都是盖在非常远的地方,其实互联网给了我们一个非常重要的一个思考的点就是,当你有了这么多存量的时候,其实应该去想一想,为用户在那儿干什么,而不是说我还有什么能耐,我要去干什么,你要去干什么。这种事情在现在的这个时代真的不重要了,而是用户希望你为他干什么你的价值才大。

【论坛主持:王世泰】潘总,我留意到你最后讲的,在中国城市化的发展进程中,实际上每个城市都留下了N多的问题,而彩生活是解决问题,是社区通过互联网平台来链接的问题。我记得有一次跟你讨论过,中国的这种城市版图和行政结构发生了变化,其实每一个社区就是一个城市的细胞,这个细胞要活跃起来,这个细胞要有生命力,这个城市就会有生命力。而这跟现在的互联网有关系,如果我们忽视他的话可能就会OUT了。

我注意到微信上有一句话,“to be or not to be,这是一个问题”,这是莎士比亚《哈姆雷特》一个著名的话“生存还是毁灭”,我现在能不能问一个非常严峻的问题,我们现在的社区管理包括许多城市的存量房也好,如果不和互联网结合,没有互联网力量的改变,他会不会走向死亡?

【潘军】我给大家举一个例子,我们之前在上海进入了一个小区是业主委员会请我们进去的,因为这个小区住了大约4万人,非常庞大的一个社区。因为当时是政府的拆迁安置房面临的问题非常多,住了1万多户。由于物业费比较低,所以原来的物业公司无力去维护这个社区,草长得比人高。业主就很有意见,拒绝交物业费,因为拒绝交物业费,这个社区就进入了无人管的状态,因为没有人管,这个社区的房子肯定不值钱,但是很多老百姓也没办法。这种社区就变成了没有人管的社区,很多人开始迁出这个社区,因为不安全。

我们接手了以后先要投资让他产生一个正循环,如果你不采用新的管理模式,中国80%的社区十年后都会全部瘫痪,为什么?现有的物业管理模式根本不足已支撑现有的管理模式,你的人工未来一定是涨的,因为我们大家都知道做服务人员,在社区做服务的全都是最低收入的人员,我记得03年保安一个月是800块月薪,基本上他的基础工资是踩在基础的收入线,最低工资往往指的这个。所以我们政府每年要提高这个最低工资。

按现在我们在内地的一个城市,比如广东湛江,这个小区一平米十年前0.43元,现在还是0.43元,如果不是靠地产商去撑着,他的物业费连人工工资都发不起来。如果这个社区不改变、不通过技术,不通过增值服务去做转型的话,你可以想像,如果那个社区只能是扫扫卫生,没有钱进行维修,你们养车的都知道,如果车5千公里、三年不做维保,我不相信你那个车还能够正常行驶。车、房是一样的,小区也一样。所以不用新的方式,不用新的理念,中国的小区会瘫痪,小区瘫痪了不知道这个城市存在的价值还有没有。

我一直在说社区是社会的细胞,家庭是社会最紧密的分子,分子形成了细胞,细胞健康正常社会才会稳定,细胞像我们人一样,如果我们所有的社区都坏死了,你的组织怎么可能还健全呢?所以从这个角度来讲,我们认为我们提出的通过互联网技术和互联网思维加上物联网,更新的一些设置的应用,会使我们这个社区生活变得越来越好,而且最终能够解决由于人工增长带来社会性的问题。因为中国很多的行业都会由于人工的问题造成很多的企业破产,现在我们去看日本,一个是劳动力不增加了,第二是很多小的企业都在以养人作为目标。所以如果我们的社区没有新的商业模式的话,传统模式一定会死亡,传统模式死亡了,社区我们认为别的做不了其他的人也做不了,长期我们很多3毛、4毛、5毛收费的社区,没有转型一定会完蛋的。

我最近跟很多媒体谈一个观点,我认为互联网不是一种东西他其实是一种思维方式,如果按传统的来界定,如果只是他传统的互联网我认为五年后传统的互联网会成为浮云,当线下我们的开发商改变了自己的传统思维以后,勇敢地去面对互联网思维的时候,我相信未来五年后我们大家可以共同来验证,只有线下才是黄金,线上和线下一定要融合到一起,纯而又纯的互联网是不存在的。

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