网易房产1月24日讯 1月24日，由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国（深圳）地产创新峰会”，于深圳蛇口盛大开幕。作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴，本次创新峰会以“裂变与新生”主题，寄望中国地产能在这样一个不确定时代，寻找裂变的机会与新生的动力，此次峰会也得到了来自全国众多地产业内人士的关注与支持。
峰会上，经纶国际经济研究院副总裁及资深研究员、香港大学荣誉教授肖耿发表了题为《自贸区与前海的挑战与机遇》的精彩演讲。肖耿表示，一线城市房价涨是有道理的，但是三四线城市则非常危险的。并且，肖耿认为，多数情况下，富人就是在银行里面有借款，你借了钱买房子，你借钱的利率是多少，你房子的回报是多少，而往往在银行里面有存款的、买不起房子的都是穷人。
以下为现场发言实录全文：
肖耿：非常感谢主办单位，非常荣幸跟大家有机会近距离地交流，我是一个“局外人”，1992年从美国回到香港开始关注中国经济的发展，我历史上对中国是比较乐观的，但是我所有的预测都比现实要落后，也就是说中国经济在过去35年都是超出我的预期。
今天我要讲的题目是关于《自贸区与前海的挑战与机遇》（PPT）。
有几个问题，首先是房价高不高的问题，我1992年回到香港教书，我跟我的同学讲两件事，我告诉他们说，在你们这一代两件事一定发生，看你能不能抓住机会。一件事就是房价要涨，资产要重估。还有一件事是人民币要升值。这是从1992年我来到香港的时候我就敢讲这个话，为什么？因为这是一个历史的规律，如果你们看日本、看韩国、看香港、看台湾，这些事情都是发生过的。我这个话不仅讲给同学听，听的人都发财了，不听的人今天也应该懂了。
我也是身体力行，我自己进入房市三次，第一次是亚洲金融危机，当时香港大学刚好是回归，很多英国的教授他回去了，回去以后把退休金带走了，香港大学的退休金就破产了，为什么破产？因为97年以前香港的股市疯长，所以那个退休金的钱多得不得了，就想办法把钱给分了。但是他们没有想到怎么去补，如果股市掉下来怎么办。所以当时我在香港大学没多少钱，但是我想我还年轻我这个钱二十年以后才用，放在哪？根据经济学的理论，我当时在上海买了房子，这是第一次。第二次是我当时在香港证监会工作，大家都知道非典，我就在深圳买的房子，整个人心惶惶。第三次入市是全球金融危机，我当时在北京买了房。
对于房市我为什么有信心，我非常赞同曹总讲的，一线城市房价涨是有道理的，但是三四线城市是非常危险的，等一下我会讲从理论上怎么去理解。中国已经是进入市场经济，市场经济有一个特点，市场经济就是人流、物流、资金流，还有项目流全部是流动的，这个时候就会出现一个问题，就会出现一个中国现在正在出现的问题，也就是我们这个会议的主题叫“裂变”和“新生”，从中国的人口结构分布就可以看出来，一线城市人口在不断地增加，因为人往里面涌，钱往里面流，企业往里面进，这些人他离开的地方就很自然地变成鬼城，这是中国现在面临着最大的现实。这个事情必须是同时发生的，你不可能说一个地方很繁荣但是没有鬼城，这两个是不可能的，这两个必须要同时发生，如果你要想大都会就一定会有鬼城，这是不可分的，这是从科学上讲是不可能的。你要一个不要另外一个，不可能。
现在的问题是，我们要不要大都会，如果要大都会就必须要容忍在历史上有一个阶段会出现鬼城，这是当现在的决策层他们必须要了解，如果不了解的话把鬼城全部消灭，大都会也就不存在了。这个问题我们在过去做了一项研究，跟国家发改委对广东佛山做了一个历时一年多深入地研究，我给大家只看一组数据（PPT），这个数据可以告诉我们很多从宏观上没有办法理解的中国的现实，这个数据里面中国有16个城市已经是高收入城市，中国说面对中等收入陷井，但是实际上中国有16个先锋城市他们已经跨越了中等收入陷井，他们已经进入了世界银行定义的高收入经济体，也就是人均收入超过了1.6万多美金，在2012年。这16个城市的排名我是按照房价的排名，但是这个房价不是每平方米多少钱，而是每一块钱的GDP所能购买的平方米，如果要购买100平米的住宅，按官方公布的数据你要花本地GDP的多少倍，我们可以看得到在这个表上面，在我们16个最先进的城市、最贵的是北京，在北京要买100平米的住房在2011年平均要花17.7年北京的人均GDP。接下来是深圳，深圳也要花17.1年，上海要花15.8年。这个十几年高不高？香港要花32年，高不高？但是北京、上海、深圳要花17年到16年，全国平均要花14年，几乎没有差距，但是你看我们的16个先锋城市，其中前面绿色和黄色（PPT）的都低于10年，当初我们做研究主要是关注佛山，佛山只要9年的时间，意味着佛山的房价非常低，但是跟你的购买力是相关的。所以长沙、无锡、沈阳、大连，这一路看过去，他的房价并不高。
我们以香港九龙作为参照（PPT），这个比较是相对的，因为香港的环境跟内地各个城市的环境是不一样的。但是一个非常重要的比例，人均GDP是一个非常重要的指标，因为他代表的是你的劳动生产率，你这个城市有没有竞争力，GDP就是你的产出，你的人口就是你的一个标准，你每一个人能够创造多少价值，这就是你的竞争力。佛山的GDP已经达到了香港的40%，房价只是香港的11%，深圳人均GDP已经占到了香港的一半54%，但他的房价只是香港的26%。这些数据让大家对现实要有信心，我们不能只看到危机，只看到剩余产能，只看到地方债，只看到鬼城，我们要看到对中国的将来最重要的是谁。
这就是我刚刚讲的16个先锋城市，这16个城市为什么重要，他的人口只有中国的12.3%，他的GDP是中国的31%，这就是重要的，因为中国将来是由最优秀的城市决定的，因为人、资金、项目、企业都会去那里。我今天要给大家讲的最重要的一个故事就是这个数据（PPT）。
中国为什么在过去这么成功，我们的经济增长模式到底是什么？我们到现在为止经济增长模式是“条条、块块加制度和系统的演变互动”，中国的体制几千年都是这样中央集群，但是地方自住，地方块与块之间是竞争关系，刚刚讲了蛇口、讲深圳、讲前海，地方政府就是地主，最重要的资源就是土地，怎么样把土地精英好就是地方政府天天要头痛的问题，也是决定成功失败最重要的问题。所以在中国最重要的改革就是允许地方之间、企业之间、个人之间竞争。但是这个竞争不是无序竞争，中央政府他在中国是集群政府，他要处理的是竞争过程中的负面。从朱镕基到现在都是中央政府一直在周旋，整个的金融市场都是中央管的，很多的政府党管也是中央管的。这个体制是既有集权又有市场竞争，这个是人类历史上最重要的制度。
举个例子来讲，地方政府融资平台就是在中国的一个创新，是当年浦东和广东在改革的时候一个创新，在地方政府融资平台之前，还记不记得光信投就是广东信托投资公司，当时王岐山来处理破产，当时的模式是地方政府借钱，借了钱以后随随便便投到任何企业，什么样的企业都投，什么样的业务都有，最后一笔糊涂帐，所以就以政府的信用借钱然后去做一些乱七八糟的事情，当时那个模式破产了，没办法执行。之后就产生了地方政府融资平台，地方政府融资平台他一个最重要的特点，就是引进了现代企业，引入了最重要的市场经济的植入就是公司制。我们在佛山做研究，佛山有40多个地方政府融资平台，每一个融资平台只做一件事，如果是修路就修路，造桥就造桥。这有什么好处呢？他是通过一个地方政府、通过一个法人结构把各方面的利益集合到一起做一件事情，中国在过去十年、二十年，我们创造了这么多的公共基础设施，这些公共基础设施在印度、在非洲他们是梦寐以求和做不到的，现在在中国来讲我们是可以做到，而且已经做到你如果要修路、要修桥要做基础设施，中国政府在生产能力上面已经是完全过剩，就是地方政府和整个中国经济体系。
这里面最重要的是他有一个非常现代化的资产负债结构，李克强总理要求查地方政府债，6个月的时间资产负债全部查得清清楚楚，有没有问题？非常严重的问题。但是什么问题？是一个分布的问题，一些一线城市没有问题，因为人也来了钱也来了，而且有很好的将来。但是有很多的二三线城市土地便宜、贷款便宜，他们把上海的设计师请去，设计世界上最一流的房地产，可没人去，谁要去边远的地区？交通不方便的地区？这是中国今天面临的最大的问题。
我们的一线城市他已经迅速地进步，已经达到了国际水平，在世界上也已经有了竞争力，如果说要有竞争力，深圳可能是最有竞争力的城市，哪一个城市可以有华为、腾讯这么多世界一流的企业，但是现在的问题是，从领导人的角度来看，他天天得到的汇报是“鬼城、地方债、房地产泡沫”，怎么办？控制，紧缩。在这个过程当中得到最大打击的是中国最优秀的企业、最优秀的城市，为什么阿里巴巴要到美国去上市，难道我们没有钱吗？做不了。难道我们说阿里巴巴不好吗？不是不好，而是我们在这个体制下，领导人天天被麻烦的都是坏事，我们最优秀的只能在体制外想办法。这是新常态下必须改变的，我们要容忍失败，因为没有失败就没有成功，阿里巴巴没有失败吗？马云没有失败吗？哪一个企业没有失败？但是失败要有办法去接受。
我觉得有一个误区，很多人不理解为什么房地产他会涨得这么快，这是现代经济学里面最重要的一个问题，就是对于新兴市场发展来讲，最重要的一个问题就是为什么房地产会涨，是合理的还是不合理。房地产会涨不是因为他这个土地创造了价值，而是因为住在里面的人他比以前更需要效率，住在里面的人没有效率的时候，这个房地产一点都不值钱。这是因为所有的发展中国家在他发展之前他的土地都非常便宜，但是经济发展的历史就是土地升值的历史，这是被实践检验的不断地被证实，我们必须承认。
但是当一个被生产力、被效率支持的一个房地产的重估他的升值发生了什么，他需要金融特别是货币来配合，深圳的房子如果说在过去十年涨了五倍，我们的货币供应是不是要增加五倍，但是你要去问人民银行，他觉得我已经增加了很多货币，他的参照系数是通货膨胀、CPI、消费者价格指数，他说现在消费通货膨胀是2%，我的货币供应是12%，太多了。但是如果你去跟整个房价上涨的幅度和我们整个住房的存量增加的速度这种对货币的需求你能满足吗？这个就是问题。如果是合理的，实体经济由于效率提高，对货币的需求如果你不能满足就是紧缩，你就是打压实体经济。
整个中国经济发展的历史就是一个市场化的过程，而这个市场化的过程当中最重要的就是货币化，我们从粮食收购的货币化到企业的货币化，企业就是制造业他变成公司、变成股市也是企业的货币化，到房地产的货币化就是我们的房贷，整个资产的货币化需要大量地流动性，需要大量地资金。但是这里面是有区别的，提供足够的货币和在什么价位提供这个货币不是一回事，对于能够偿还的项目他可以付相对较高的利率，他全的是钱，他不在乎你的价格。但是在中国的现实是有很多很好的项目部是因为他付不起钱拿不到贷款，而能够拿到贷款的他的利率太低，他的利率、他资金的成本跟他资产的回报相比太低了，这个就是中国金融市场的问题。我们的存款利率太低了，如果老百姓把钱存在银行不买房子那是很惨的，但是我们想想谁把钱存在银行不米房子？退休工人买不起房子，民工买不起房子，所以如果你仔细去看，在银行里面有存款的都是穷人。什么是富人？富人就是在银行里面有借款，你借了钱买房子，你借钱的利率是多少，你房子的回报是多少。中国最大的不公平就是金融市场的扭曲，就是对存款人的保护不够。
这种情况下怎么办，在当前的经济形势下什么样的进程非常简单，中国需要大量的流动性，一个是我们的资产大幅度地升值和资产存量的扩张需要大量的货币，而且我们所有的真正改革反腐败砍剩余产能和治理地方债务，在宏观经济方面都是属于紧缩，所以如果你要真正地改革，你就必须在货币方面要有一个对冲，要有一个放松，要不然你对实体经济就是一个巨大的负面冲击，也就是我们经济连续地下滑。
怎么样能够恰当地去对付这种恶劣的情况，我2012年年中的时候提出来，中国需要放松货币但是需要加息，加存款利率。为什么加存款利率？因为中国经济在高速发展的阶段他是有一个结构性的通货膨胀，这个结构性的通货膨胀反映的是我们的工资每年以4、5%的速度在增长，我们的房价在过去二十年平均是差不多10%的速度增长，这种结构性的通胀如果存款利率太低，就是负利率，那就会伤害到存款者的利益，但是更重要的是他会造成一种假象，好像资本非常便宜，可以乱投资。所以对中国目前的复杂系统的情况来看，我们需要的是在宏观上比较宽松，但是在微观上、在改革上要坚决地推进，应该关掉的项目就关掉，应该鼓励项目就应该上。我为什么建议加存款利率，如果你同时放宽货币供应降准，同时也降息，那就一定是泡沫，我们在过去几个月已经看到，降息就意味着钱流入股市，但是实体经济拿不到钱。
举一个例子，一个人生病了得癌症你要做手术切除，癌症切除做手术的时候你要给他足够的氧气足够的输血，足够保证他整个身体能够正常地运作，这个就是我认为货币政策需要做的事情。如果你不给他输血你不给他氧气，这个手术要做吗？你如果要做就是死路一条，你要是不做也是死路一条。所以这个手术是一定要做的，但是你同时要保证你这个手术的成功，你所有的配套和实施的系统都要努力地去保证这个经济不能直线下降。
中国的经济增长率是7%，一个经济在7%这种高速的增长，怎么可能出现连续34个月PPI、生产价格指数下滑，当然国际油价下降是有贡献的，但是最基本的问题是， 在实体经济的投资者、厂商、企业家没有信心，他们不知道将来会是什么样。
前海为什么重要，世界经济目前的发展非常明显是市场的全球化，但是制度和政策一定是本土化，这两个之间有矛盾，这两个之间的矛盾非常严重。前海他是一个实验区，因为他跟香港非常接近，如果前海能够通过创新，通过制度创新，能够把两个不同制度的经济区域他们之间的人流、物流、钱流非常自由地流动，这个意义就非常非常大。中国是一国两制，在一国两制的情况下我们能够找到一个制度安排，这个经验就可以用到中国跟亚洲、中国跟全球，因为这个需要是全球的，全球都需要资金能够流、人才能够流、信息能够流，企业可以流，但是因为每一个国家他的政策都是有麻烦的，他有当地的政策，怎么样能够通过制度创新找到一个方式，能够把这种市场全球化所需要的流动能够健康地发生，这是一个挑战。
前海作为国家自贸区的试点，在这个方面应该可以做出一个非常大的制度创新方面的贡献。谢谢大家！
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
