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石小敏炮轰土地制度:地价从占房价10%上涨到40%

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石小敏表示,地价追着房价涨,面粉价涨得快过面包价,很多地方地价涨了十倍,房价才涨了三四倍,地价占房价的比重从10%左右上升到30—40%之间。

石小敏:新常态是对以往房地产调控模式做告别

网易房产124日讯  1月24日,由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国(深圳)地产创新峰会”,于深圳蛇口盛大开幕。作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴,本次创新峰会以“裂变与新生”主题,寄望中国地产能在这样一个不确定时代,寻找裂变的机会与新生的动力,此次峰会也得到了来自全国众多地产业内人士的关注与支持。

峰会上,中国经济体制改革研究会的副会长,高级经济师、中国经济50人论坛专家成员石小敏发表了题为《中国经济近期走势与房地产摆脱困局》的精彩演讲。石小敏表示,最近几年来中国的宏观经济出现了两大现象,一个现象就是钱很多但是钱很紧,另一个则是伴随经济增长速度下滑的利率抬头。石小敏认为,近五六年间,地价追着房价涨,面粉价涨得快过面包价,很多地方地价涨了十倍,房价才涨了三四倍,地价占房价的比重从10%左右上升到30—40%之间。这样的土地制度以及经济发展模式引起了很多的矛盾,从经济向社会整治传导,从底层向高层蔓延。

以下为现场发言实录全文:

石小敏:感谢有这么一个机会给我们交流看法,说起宏观经济2014年中国宏观经济最大的一个变化就是提出“新常态”这样一个词,很多国外的媒体不大理解“新常态”,所以直接就用“习常态”来表态,把“新常态”直接翻译成“习常态”,我认为实际上更准确地说是一个“习时代”,不管你自觉还是不自觉,“习时代”已经来临了。

但用“新常态”这个词实际上是一个婉转地表示,表明以往的模式也好、以往的状态也好,要做一个缓缓地告别,伴随着新常态去年出台了一系列的政策,其中包括对政府债务的一些措施,比如说市县两级融资平台的融资功能做到了极大地限制,不允许更大地借债。总之,新常态是对以往模式做一个告别。就像万科的毛大庆去年5月内部讲话讲的,他也看到了本届新政府对以往十年房地产调控模式要给一个切断和告别。

最近几年来中国的宏观经济特别是从金融的视角观察宏观经济出现了两大现象,一个现象就是钱很多,但是钱很紧,我们发行了那么多的M2到处钱紧。第二个现象,当我们增长下滑、利润下滑,这个时候利率反而扬头向上,高利贷猛涨,这两个宏观的金融现象第一个是发达国家也有、中国也有,往往当危机发生的时候信用冻结了,你发很多的钱很宽松但是钱也很紧,没人敢借钱也没人愿意借钱。当经济开始趋向危机,各种经济的活力在下降,整个经济的运转速度、周转速度在下降的时候,也会出现钱很多但钱很紧的现象,很多钱跑到债务里去了,就像水库中的死库容活水越来越少,这是“钱很多,但是钱很紧。”

第二个宏观现象似乎为中国所独有的,当你经济增长速度下滑,当你经济整个利润下滑的时候,利率反而扬头,在国外往往利率下降,甚至为了解决危机趋于零利率,而中国反而利率抬头而且高利贷猛涨。这个现象在大国经济似乎只有中国有。

中国的M2超发已经成为一个不争的事实,2008年末中国的M2只有47万亿,到2014年末大约是135万亿,中国的M2在2012年年底越占全球M2的27%,2014年末中国的M2跟GDP相比超过了200%,美国大概是在80—90%。我们发了很多的钱,这些钱用在哪儿了呢?特别是09年以后全球危机爆发之后,我们大量的钱用于了投资,我们的毛投资率(全社会固定资产投资的现价跟GDP的现价相比较)03年到08年平均为49.8%,六年共计投资63.6万亿人民币。09年到2014年我们的毛投资率年平均是68.2%,比前六年增长了19%,六年总计投资额202万亿人民币。后六年的全社会固定资产投资的总额是前一个六年的3倍以上。

这些投资都用在哪去了呢?如果说前六年就是03—08年中国实行的主导型的发展战略是招商引资制造出口,全国遍地是开发区热、总部经济热、港口热、造船热、物流热,在那个时期里固定资产投资的大部分是投向跟招商引资、制造出口有关联的方向去了。假定这个时期60%的投资是服务于招商引资、制造出口的主战略,40%的投资服务于内需,那么用于前者的投资总共六年总计38万亿,用于内需的投资六年总计25万亿。但是08年以后不一样了,08年以后用于前一个方向的投资其实很大部分是停滞或者是负增长的。我们假定他的绝对额不降,09年以后的投资除了这一部分绝对额不降以外,后来全部用于内需,多余的部分用于内需,09—2014年总共用于内需的全社会固定资产的投资190万亿。我们总是说“4万亿”,“4万亿”总体上不是数量概念,而是一个政策概念,是个政策鼓励的概念,是一个政策指向的概念。4万亿是把投资的方向从这个方向为主开始转到另外一个方向,而这个方向就是所谓的城市化建设投资,就是要靠我们内需来消化、循环的城镇化投资,主要是集体、个人加房地产,六年190万亿,相当于前六年用于内需的投资6倍以上。可是这个时期这六年我们的国内消费总额的增长不过是70—80%的水平,我们的投资额增长了6倍以上,我们国内的总消费政府加居民消费不过增长了70%、80%。所以我们后来这六年占方向变了,他是以扩大投资保增长的战略,而扩大的投资主要是城市化投资战略。

再看我们的投资效率,我们每增加一块GDP所需要的投资或者是所对应的全社会固定资产投资额,如果以02年每增加1块GDP所对应的全社会固定资产投资额是1.78元,08年是2.78元,2014年是10块钱左右,我们全社会固定资产投资额的效率跟02年跟08年相比下降的是惊人的,是下降了70%、80%。以这个投资效率相关联的是中国的全要素生产率,中国在02—08年高速发展的黄金时期中,平均每一年的全要素生产力每年大概要提高4%左右。

再分析一下城市化投资的链条,我们的城市化投资链条160万亿在六年当中投入到城市化建设中间,他大致形成了一条流水线,他的前端部分就是我们的供应商刚才、水泥、设备制造,他的后端部分就是房地产开发商,中端部分是融资平台,中央及政府融资平台加上各级地方的政府融资平台。他前端、中端、后端是相互连接起来的,但是这一条链条谁是主角呢?谁是最重要的能动者和主导着呢?换言之,谁持彩链当中,中端部分,是融资平台,是中央级政府平台加上各级政府性平台。融资平台是承上启下,上承中央“保增长、扩大投资”的战略,连前顾后,连着前面的供应商,连着后面的开发。这条链条里主要回报靠谁?靠后端。大约是7、8成要靠房地产开发,靠土地转让收入,靠房地产的各种税费。房地产开发商不仅要为各种融资平台和各级政府交纳大量的税费,还要忍受飞涨的地价,要确保地方融资平台用于筹资的抵押物不缩水。

这五六年间房地产的地价,后来是地价追着房价涨,免费价涨得快过面包价,很多地方地价涨了十倍,房价涨了三四倍,地价占房价的比重从10%左右上升到30—40%之间。整个的投资链里头大的毛病是出在中端中,中端的现金覆盖能力最低。

所以这样让投资带动经济增长保增长的发展模式引起了很多的矛盾,各方的不满,从经济向社会整治传导,从底层向高层蔓延,形成了一种很憋闷的大形势,这为“习时代”的破茧而出铺垫了一个历史背景。但是这个模式一旦放出来想收回去很难,所以从“保增长”到“稳增长”,从“强刺激”到“微刺激”,从正常贷款供应不足向整个社会放款形式到高利贷的飞涨,这种模式虽然疯狂的增长只有一到两年的时间,但是他拖延的时间很长,拖到2014年,拖了三四年。这三四年不得了。

现在全社会的总债务链条一百几十万亿,如果少说一点120万亿,多说一点150万亿,就以120、130万亿的规模来测算,其中30、40万亿的各种不同的高利贷,20万亿的正常贷款但是要还本的,大约60、70万亿不用还本只还息的,一年的还本付息额以去年计是30—40万亿。

而我们去年的GDP增长了不过5万亿,我们去年的M2增长了将近13%左右,大数字增长了15—16万亿,这样的增长速度也不过40、50万亿,每年新增资金量的一个大的部分70%、80%用于还本付息。这是中国2013年“6.30”事件银行间市场利率飙升到10%的背景。到了2014年央行警觉提前做了安排分别给央行各5千万的贷款,私下里补漏,但是就像去年的12月15号银行间市场的利率是3.7%,一个礼拜之后12月22号冬至那天银行间拆借市场的利率飙升到6.5%。反应了我们整个资金链的紧张程度,其中非常重要的原因就是还本付息的压力。

所以现在反过来,说我们要进入新常态,怎么来解决这个疑团,这是极大的问题,我们总说我们的资产负着债不怕,我们有的是土地,我们的土地制度是存在很大的问题,城市土地里面一半左右甚至更多的是公用的是划拨的,商业用的和工业用的差不多1:1,工业用的是低价供应的,商业用的是拍卖高价的,房地产这个行业被高价土地推上了一个非常难受的地位,如今房地产比较好的是搞城市综合体,城市综合体实际上有一些变通的办法可以相对地来躲开高地价。

现在土地捆绑了融资平台,捆绑了财政、捆绑了银行,地价不能降房价就不能降,现在出问题的往往是银行不保的、政府不允许的地方,市场化程度最高的地方,比如像温州,温州的房价已经掉了3、4年了,大约是腰斩一半。这个模式还是捆绑在一块,还是尽快地脱离出来原有的模式另觅新生。我觉得中国的希望,中国要高度关注这场中国特色的资产负债表的隐忧,这样一种即将到来的危机,要把反腐调整的智慧更多地用在怎么克服以往的这些模式给我们带来的隐忧和困难上,怎么样破解这些危机上,要把反腐调整跟解决机制问题结合起来,这才有中国的希望,这要靠真的改革。

但是中国其实并不怕危机,像邓小平先生两次大的改变都是在大的危机压力下做出来的决策,所以我想我们在今天、在这个时点上讨论中国的宏观经济,来在裂变中求得新生,我觉得是有意义的。我这些不成熟的想法与我们朋友们一起共享,也请大家批评。谢谢!

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