成交回暖因政策短期刺激 楼市软着陆仍不确定

自年初以来，中国楼市下行压力持续增加。在传统售楼旺季“金九”，楼市也未能迎来硕果累累。日前，国家统计局公布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房价环比无一上涨，其中58个城市出现同比下滑。

不过，数据也显示，9月份70个大中城市新建住宅和新建商品住宅销售套数比8月份均增长8%左右；而中信建投的数据则显示，10月13日至19日，一线城市商品住宅成交量环比上升79.87%。这两个指标似乎显示楼市已现软着陆迹象。

当然，这并不足以令市场放心。9月份楼市其他数据仍不乐观：全国房地产开发投资增速回落、土地成交价款增速回落、房屋新开工面积下降、房地产开发企业土地购置面积同比下降且降幅进一步扩大。

事实上，此次成交回暖正是各级政府频繁微刺激的结果。一方面，各地方政府积极为限购政策松绑。自6月底呼和浩特市取消限购以来，松绑限购渐有星火燎原之势。截至目前，仅北、上、广、深和三亚5市仍坚守限购。此举在一定程度上释放了部分被限制的购房需求。

另一方面，中央政府也并未对此袖手旁观，连续出台了一系列利好楼市的微刺激政策。早在今年5月，人民银行和银监会就召集多家银行举行座谈会，明确要求商业银行合理配置信贷资源，不许停止个人购房贷款，并提出要优先满足首套房贷款需求。9月30日，央行及银监会又下发《关于进一步做住房金融服务工作的通知》，进一步放松限贷政策。10月14日，住建部、财政部、中国人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地降低公积金贷款门槛、推进公积金异地贷款、降低中间收费。

然而，限购、限贷政策的松动以及住房公积金门槛的降低只是楼市软着陆的重要支撑，但并非绝对保证。目前，能否避免楼市硬着陆，仍存在诸多不确定性。

首先，购房意愿回升具有不确定性。今年以来，随着房地产市场遇冷，动产投资意愿指数持续下行，资本市场重新活跃。但根据最新一期交银财富指数报告，不动产投资意愿在7月份已阶段性触底，9月份开始回升。随着限贷放松政策逐步落实，购房者的入市需求有望进一步提振。不过值得注意的是，这些观望性需求并非全能转化为购房行为。

其次，房贷新政的落实效果具有不确定性。在认定首套房时，各家银行往往都能严格遵照“认贷不认房”原则。但是在银行不良指标双升、房地产市场下行的压力下，为防范风险，商业银行不会盲目执行贷款折扣下限。事实上，银行界目前尚无人落实“首套房贷7折优惠”。

再次，金融创新步伐具有不确定性。新政鼓励商业银行通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）的方式，增强个人住房贷款的投放能力。如果中国启动MBS，高达10.74万亿元的个人购房贷款余额将从沉淀资产转入房贷渠道，这将大大拓宽房贷资金来源。然而，目前MBS产品发行的周期性长、流动性差，相对理财产品而言，MBS产品的无风险收益率又偏低。在理财、信托产品刚性兑付尚未实质性打破，利率市场化进程有待推动的情况下，MBS产品恐难实现规模化发展。

由此可见，楼市实现软着陆这一目标不可能一蹴而就。成交量的短期转暖也不意味着楼市全面走强，尚需多措并举，消除不确定性，稳定购房意愿。

同时，要想逆转房地产市场下行趋势，从根本上改善供求关系，决策层还需着力激发百姓的购房意愿。例如，下调房产过户时缴纳的契税、评估费等税费，简化二手房交易手续等。当然，也必须坚持对房地产市场进行动态监测，评估其发展趋势，灵活调整政策的方向和力度。在使楼市软着陆的同时，竭力避免放大楼市泡沫。