深圳零售物业投资值全国第六 租金上涨幅度受限

网易房产10月21日讯 日前，世邦魏理仕研究部发表中国零售物业投资报告，报告以风险指标和收益指标两大标准进行测量以评估城市的投资潜力。而在报告聚焦的17个城市中，深圳是唯一没有进入前四名的一线城市，总体排名第六。

世邦魏理仕指出，深圳相比其他城市表现平平，因消费力外逃香港、本地零售物业投资退出困难、供过于求等原因并未受到一线奢侈品牌的青睐，租金上涨幅度受到限制。而在第三季度内，深圳本地有三个购物中心以不低于60%的入驻率入市，租金平稳上涨。而未来六个月，深圳将有超30万平方米的新增零售供应，且多位于次级或新兴商圈，将在短期内继续推升全市空置率。

深圳奢侈品牌门店数量少 消费力外逃香港

在M世邦魏理仕研究部发表中国零售物业投资报告的城市整体排名中，深圳是唯一没有进入前四名的一线城市，总体排名第六——对于经济高速发展并以“消费主力年轻化”著称的深圳，似乎多少有点出人意料。

根据深圳统计局统计，2013年深圳居民人均可支配收入44,653元，位居全国第一，消费能力强，成为吸引很多商家来深圳拓展市场的主要吸引力。深圳整体经济发展情况良好，GDP增速多年超过全国平均水平，产业以高附加值的第三产业为主，2013年比重已经达到56.6%。来自第三产业的金融、房地产、高科技、贸易企业以及蓬勃发展的民营企业的高收入人群构成了深圳的高消费主体。

然而，尽管深圳市人均可支配收入位列全国之首，消费能力也名列前茅，但由于其毗邻香港的关系，有相当一部分的消费需求，特别是高端消费已外流香港。

世邦魏理仕指出，“赴港购物”已成为深圳人消费的重要特征。根据赴港购物的统计，2012年9月至2013年9月期间，赴港购物的深圳市民的比例高达43.0%，同比上升18.7个百分点。与此同时，深圳市民赴港购物的人均消费金额为11,567元人民币，与2012年6,381元相比几乎翻了一番。

世邦魏理仕研究部中国区执行董事陈仲伟分析表示，越来越多的深圳市民赴港购物的原因在于同等商品在香港的价格比深圳更便宜、产品款式选择更多和质量更值得信赖。正因如此，很多奢侈品牌在深圳开店的步伐相对较慢，而门店数目也较少。同为一线城市，与北京上海相比，深圳的一线奢侈品牌门店数量仅为其五分之一左右。

深圳零售物业供过于求 限制租金上涨

除了深圳消费力外逃至香港而导致本地一线品牌数量门店稀少外，限制深圳零售物业租金的上涨空间的原因还有投资者退出困难、未来供过于求的忧虑。

事实上，深圳是很多知名开发商的发源地和总部所在地。很多开发商首先选择在深圳开发商业项目，并自持从而探索将其作为一条产品线进行全国复制。考虑到品牌形象，开发商较少将其卖出。另一方面，按照政府规划，很多商业物业均为综合体的一部分，从资本运营的角度其成本已经在住宅等销售型物业中得以补偿，由于大部分开发商并没有出售商用物业的压力，因此即使有少量的项目放售，卖家的要价也比较高，预期回报率也相对偏低。

另外，个人投资者在深圳零售物业市场相对活跃，市场仅有的少数销售项目也主要以散售为主。这直接导致大宗交易活动极不活跃。有鉴于此，深圳从2005年到现在只录得七宗成交额达一千万美元以上大宗零售物业交易，这反映了深圳零售物业市场的活跃程度不高，从而在一定程度上也增加了投资者退出市场的难度。

在世邦魏理仕研究的风险得分中深圳在一线城市中的排名最低，除了流动性欠佳外，另外一个因素也是由大量供应带来的压力所致。

世邦魏理仕指出，深圳现有的人均商业面积约为上海及杭州的两倍，在一线城市中位居第二。得益于地铁线路的开通带来的区域发展以及政府对城市更新型物业的规划定位多为城市综合体，从2010年到2013年，深圳零售物业的库存量每年增长18%。更为重要的是，未来三年，深圳新增加的商业建筑面积将超过200万平方米。面对大量的新增供应，商场运营者的招商能力及市场零售租金将备受考验。

第三季度深圳三项目入市 全市空置率超10%

第三季内位于华强北的世纪汇，盐田区的首个购物中心壹海城（优惠购、楼盘相册、最新报价）以及位于龙华的中航九方广场分别以60%、65%和96%的入驻率开业，为市场带来共20万平方米新增供应。其中壹海城餐饮类租户超过五成，世纪汇餐饮占比亦达25%，中航九方广场则有25%的儿童体验类业态。

整体而言，新近入市的购物中心空置率有小幅改善，但受本季开业项目空置率较高的影响，全市平均空置率环比上升0.2个百分点至季末10.2%水平。得益于承租能力较强的特色餐饮以及本土设计师品牌的扩张，部分成熟购物中心继续上调租金。全市零售物业首层租金同样本季度环比上涨0.6%，报每天每平方米27.1元。

此外，餐饮、轻奢品牌表现活跃。除部分商场在核心位置引入餐饮类租户外，本季度录得多个餐饮品牌首进深圳。部分轻奢品牌继续在传统特区内布点，新进驻品牌普遍青睐核心商圈。

世邦魏理仕预计，未来六个月将有超30万平方米的新增零售供应，且多位于次级或新兴商圈。大量新增供应入市预计将在短期内继续推升全市空置率。需求方面，体验型业态仍将积极扩张，但其他零售品类的扩张速度或将放缓。