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沃尔玛自建商业物业"补血" 租金暴涨压力巨大

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社区型购物中心这一业态也并非沃尔玛独家创新。实际上,国内诸多住宅开发商如万科、世茂、花样年等,以及商业地产商宝龙地产等,均已在“社区型商业”方向发力。而作为欠缺开发经营的零售商沃尔玛,此番在华加码商业地产能否真正为其带来业绩增长同样有待验证。

沃尔玛自建商业物业

国际零售巨头沃尔玛,正在加码中国商业地产投资。

近期,沃尔玛坐落于广东珠海香洲区明珠路及旅游路周边地块的珠海乐世界正式奠基,该购物中心的建筑面积约10万平方米,预计2016年落成营业,拟投资约6亿元人民币。

在一份沃尔玛美国总部国际事务发言人琼纽博得(Jo Newbould)发送给时代周报记者的官方资料中称,珠海乐世界是沃尔玛在中国自行开发、建设和经营管理的第一个购物中心,沃尔玛旗下山姆会员商店将成为该购物中心的主力店。

沃尔玛方面同时称:“珠海乐世界位于珠海市内非常繁荣的地区,有良好的道路交通设施,这一地理位置对于建山姆会员店以服务商业群体和广大会员而言非常理想,也能带动周边商圈和配套服务产业的发展。”

不过,沃尔玛方面以“地产团队不愿意透露更多信息”为由,婉拒了时代周报记者对上述购物中心项目以及商业地产布局的进一步了解。

根据沃尔玛(中国)投资有限公司8月份发布的消息,沃尔玛中国刚刚宣布了新的地产团队,而该新地产团队的负责人则为沃尔玛亚洲不动产业务负责人夏必得(Peter Sharp)。

沃尔玛方面对夏必得的职责描述为:“将带领山姆会员商店中国地产团队,帮助山姆业态制定使其更快速增长的发展计划。他还将继续带领沃尔玛亚洲不动产的业务,开发以山姆会员商店为主力店的购物中心。”

布局三、四线城市

沃尔玛方面将珠海乐世界项目定位为“社区型购物中心”。

根据沃尔玛方面今年4月份公布的招标信息显示,珠海乐世界项目的实际地址在“香洲区前山广珠公路北侧,金凤路西侧”。该建筑将是一幢4层高的购物中心,并设有两层高的地下室,包括了购物中心、商场、零售超市、餐饮以及地下停车场。

一位珠海本地的市民向时代周报记者描述:沃尔玛上述购物中心所处地块实际已近珠海、中山交界,周边兴建了大量住宅。“尤其是中山界内一侧,因为明显的价格优势,住宅密集。”

项目负责人夏必得曾经在公开演讲中谈及:“购物中心里有些店铺的规模会大于当地的市场需求,实际上如果从小规模的项目做起,购物中心的面积、租户的数量类型都更加有可能跟社区相配套,以达到更高的绩效,然后我们才可以根据时间情况来扩大规模。”

在当时的演讲中,夏必得同时表示:“沃尔玛主力店购物中心的建设,我们会关注大小型号的规划。”

此外,沃尔玛亚洲不动产招商和资产管理副总裁潘丽君曾对媒体透露过,沃尔玛在华自行投资开发购物中心项目启动在2012年,其计划在2-3年的第一阶段的开发周期内,开发出有4家购物中心的资产包。

而去年,沃尔玛方面已经披露在华购物中心选址或集中于三、四线城市。

根据目前已有的报道显示,亚洲不动产公司总裁夏必得与广东梅州市、揭阳市、汕尾市、四会市、潮安县都有过接触、会谈,后者都在会谈中表达希望沃尔玛投资入驻当地。

而今年9月份《南方日报》的报道则称,沃尔玛公司计划在惠州设立山姆购物中心,并称“沃尔玛正谋划在珠三角多个市布点建立山姆购物中心,这批项目定位为社区型购物中心,也是沃尔玛进军中国商业地产的重要一步”。

此外,四川德阳经济技术开发区管委会的信息显示,夏必得团队也曾就“在德阳设立综合性商业购物中心相关事宜”到该地考察,并披露了“该项目由沃尔玛在当地成立独立的法人机构,并独立拿地修建独栋的纯商业综合体,以山姆会员店为主力租户,各种业态的商家涵盖时尚服饰、餐饮、娱乐、休闲、服务等各方面,停车位将达到1000个以上”。

低租金优惠不再

沃尔玛在华布局商业地产之举,业内普遍解读或为受到零售业市场低迷大环境的影响。

今年2月份公布的财报中,沃尔玛国际部门的净销售额同比下滑0.4%,是唯一下滑部门。沃尔玛国际业务最大贡献地区墨西哥正在面临着腐败指控,且由于国内消费力低迷,单店销售额连续7个月下滑;而另一个人口大国印度则拒绝外商直接投资,沃尔玛只能转而与印度巴蒂集团合作,打造现购自运的批发仓库模式。不过,去年10月,该项合作宣告失败。

尽管沃尔玛中国区业务占全球销售量尚不足5%,但根据沃尔玛方面给出的数据,2013年,沃尔玛中国销售增幅高达24.5%。“中国市场有潜力成为美国之外沃尔玛在全球的第二大市场。”

但中国市场的现实或许并没有沃尔玛方面描绘得这般美好。一项公开的数据称,沃尔玛2013年中国区市场份额跌至5.7%,已被华润万家所赶超。沃尔玛方面的实际行动,也是自2013年开始进行了一轮调整,去年10月,沃尔玛对外宣布:到2015年底之前,公司将在中国关闭约25家业绩表现欠佳门店。

一位证券公司零售行业分析师向时代周报记者称,外资零售企业在华业务近几年来普遍低迷,或将进入调整期。

“其实你可以看到,tesco卖掉了,家乐福之前也有新闻传说要卖股权,沃尔玛在国内也算是做得不温不火,这几年的行业情况是,食品价格在往下走,销售也不好,成本又在上升,太多公司都出现了同比下降。所以这段时间对于整个行业也是一个调整期,本土企业也在起来,对他们来说也有影响,所以他们现在的日子跟过去几年相比也不好过,大不相同了,都是在调整期。”上述分析师称。

与此同时,沃尔玛20世纪90年代因“国际零售巨头”的金字招牌而在各地享受的各种政策优惠也已因本土企业的崛起,以及自身经营状况的下行等原因而受到冲击。

据悉,2005年,沃尔玛进入重庆市场,在九龙坡区落成2万多平方米的大卖场。彼时,广场业主与沃尔玛开出10年免租、40年租期,以及0.5元/平方米/天的条件,而当地政府则返还三年营业税。

但到了2011年,重庆市政府对沃尔玛“绿色猪肉门”开出了269万元、停业半月的罚单,很多业内人士将其视为政府对外企的态度正在悄然变化。

而早年,沃尔玛也曾凭借其自身消费者号召力而获得各类商业地产项目的青睐,并因此获得了低租金等优惠。但如今,这一优势也已不再。

如2001年,万达广场曾与沃尔玛签订战略合作协议,后者为前者“先租后建”的订单地产招商活动“背书”,后者则为前者提供优惠。但是到了2009年,永辉超市成为万达的新战略伙伴,未来计划1/5的门店进入万达广场,沃尔玛与万达广场等主要租户15年左右的长租约即将到期,面临租金暴涨的困境。

“历史上的情况是,外资公司早前确实可以租到相对便宜的物业,或者租金也相对便宜,因为招商引资,外商企业比较受欢迎。但这几年,这些情况已经慢慢改变了,而且本土企业拿地的能力也不见得比他们差,像A股永辉,港股大润发,这两个是业内比较标杆的商业企业,或者说大家都愿意请他们去租赁物业。”上述分析师评价道。

商业地产补贴零售业

在楚睿商业董事长黄文杰看来,沃尔玛在华开发并持有物业的策略,目的或为降低风险并寻求新的增长点。

“这么多年来,商场行业的市场价值总体是上升的,如果物业是自身持有的话,不仅是日常零售经营,物业增值本身也会给他们带来利润。如果物业是通过自身经营来增值的,就相当于他们的经营获得了双倍的收益,同时也降低了业主升租或者不租给他们的风险,既避开风险,又能带来双重的收益—经营收益和增值收益。”

不过,黄文杰同时向时代周报记者指出,持有物业的战略发展方向,“我所知道的还有麦德隆、家乐福,其实他们近期都有这种动向,就是有意持有物业”。

实际上,早在2012年中国连锁经营协会的调查显示,国内零售企业超过半数都涉足商业地产,以此贴补零售主业的做法已经蔚然成风。2012年,旗下有食品、百货、酒店等多板块业务的雨润集团宣布在2015年完成建设50个商业综合体;2013年,进军商业地产的红星美凯龙集团旗下红星商业表示,将在2020年完成100个爱琴海购物中心的建设;英特宜家购物中心集团投资100亿元在北京、无锡、武汉开发购物中心。

与此同时,黄文杰也预测,尽管国内的大型零售设施建设在一定区域、局部,尤其是在一些核心传统商圈里呈现饱和,但沃尔玛所提的“社区型购物中心”,未来几年将进入一个快速发展期。

“过去的近20年时间里,购物中心都主要集中在城市的核心区域,更多的是一种都市型购物中心,这也是过往开发的一个重点。但在10多年时间里,房地产发展了,每个城市的格局都发生了变化,出现了扁平化发展的趋势,扁平化的意思就是有更多细的区域形成,有更多商业市场空缺点。其实一个城市不能承载非常多的都市型购物中心,但是社区型购物中心只针对一部分区域里的客流,10万或者20万的客户群已经可以支撑社区型的生存空间。一般的说法是,五六十万的人口才能养活一个都市型购物中心,但社区型购物中心可能5万人就可以养活。”黄文杰分析。

不过,这一业态也并非沃尔玛独家创新。实际上,国内诸多住宅开发商如万科、世茂、花样年等,以及商业地产商宝龙地产等,均已在“社区型商业”方向发力。

而作为欠缺开发经营的零售商沃尔玛,此番在华加码商业地产能否真正为其带来业绩增长同样有待验证。

“沃尔玛在中国做持有物业并不能改变实质,商业的本质不在于你持不持有购物中心,在于你卖的东西是不是受欢迎、快周转,价格是不是合适。所以持有物业可能对它的短期成本会有帮助,但不改变现在的实际情况。”前述零售行业分析师表达了其谨慎的观点。

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