房地产并购潮涌 大房企与地产基金争食"休克鱼"

对媒体连续多日的传言“四大行将出政策调整首套房贷认定标准”，9月25日，中国人民银行副行长刘士余终于回应称“具体内容要等文件”。继松绑限购之后，约束房地产市场增长潜力的另一大政策限贷似乎也有望松绑。市场评论人士认为，市场需求的回归对连续下行的房地产市场可起提振作用，市场可能正在筑底。

然而，面对市场的低迷，众多中小房企已经难以等到“天亮的那一天”了。在资金压力之下，一些中小房企正在盘点自己的资产，看看哪些家底可以变卖。以大型开发商和地产私募基金为首的资本也嗅到了血腥味，正紧锣密鼓寻找合适的公司和项目，准备收购接盘。Wind资讯数据显示，今年上半年，房地产行业已完成并购交易73宗，总价值152.93亿元，同比增长2.09倍；未完成交易92宗、交易总额1609.62亿元，同比增长4.73倍。一场“大鱼吃小鱼”的大戏帷幕正在拉开。

“并购里面有黄金。”德信资本总裁陈义枫向中国房地产报记者描绘，吃“休克鱼”是一项赚钱的生意，“折让率很高。毛收益率可以达到百分之七八十，扣除税金、改造成本、财务费用，年化收益率达到百分之三四十。”因此，不仅是大型房企趁机低成本并购扩张，各种资本也跃跃欲试，在房地产下行期寻找“休克”的中小房企，开始一场围猎“休克鱼”的盛宴。

“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”，就在房地产形势下滑引起一些中小开发商一片愁云惨雾之际，以大型开发商和地产私募基金为首的资本却嗅到了高利润的并购商机。

9月15日，远洋地产宣布，全资附属公司北京远东新地置业有限公司将收购大信置业持有的51%中山市大信彩虹家园股权。而这已是一个多月以来，远洋地产第二次收购房地产项目。

Wind资讯数据显示，今年上半年，房地产行业已完成并购交易73宗，总价值152.93亿元，同比增长2.09倍；未完成交易92宗、交易总额1609.62亿元，同比增长4.37倍。

与此同时，另一批并购大鳄——房地产私募基金也嗅到了血腥味，正在紧锣密鼓寻找合适的收购项目，伺机接盘。

“房价下跌的弱周期下，房地产行业有更多的并购机会，作为并购方也有更多议价空间。房地产并购基金一年的毛收益率可以达到百分之七八十，扣除税金、改造成本、财务费用，年化收益率达百分之三四十，所以并购里有黄金。”德信资本总裁陈义枫在接受中国房地产报记者采访时透露。

房地产并购无疑将成为下一个高利润增长点。在这场并购与被并购的资本角逐中，谁将是最后的赢家？

大鱼吃小鱼

近期，越来越多的房企并购事件浮出水面。

这其中，“大鱼吃小鱼”仍然是一个主旋律。对于大房企而言，借助并购，可以凭借自身较强的开发能力和运营能力将所并购项目扭亏为盈实现利润，并借此获得更多土地储备，实现逆势扩张。

据悉，远东新地就大信彩虹家园51%股权应付的总代价为1020万元，此外，还将以现金方式向大信彩虹家园提供1.99亿元。交易完成后，大信置业及远东新地分别持有大信彩虹家园49%及51%股权，大信彩虹家园成为远洋地产的非全资附属公司。

此外，6月23日，大信房地产向远洋地产子公司远东新地出售持有的20%中山市远见房地产公司股权。远东新地购买价为7253万元，交易完成后，远东新地持有远见的100%股权。

据悉，远见持有远洋启宸及大信持有彩虹项目均为住宅商业物业，总建筑面积分别约49.3万平方米和16.9万平方米。也就是说，远洋地产通过并购获得了66万平方米土地。

8月12日，远洋地产还以4.84亿元总价收购了外高桥保税区G2-01项目，这是一个在建的商业办公项目。

被称为“并购狂”的信达地产，今年以来也在与母公司信达资产的联动下，斩获了多家房企和大量土地储备。其中，仅6月份，就从广东湛江嘉粤集团下属5个公司手中拿到了113万平方米的土地储备。

“中小开发商或因资金链或因产品定位或开发能力，在市场不景气之际，肯定受影响，唯一出路就是卖掉项目。”长富汇银总裁张保国对中国房地产报记者表示。

多家券商的研报均显示，2014年，仅30%的主流房企完成了上半年的销售任务，超八成房企上半年业绩出现下滑或亏损，大小房企资金面分化加剧。

从统计数据上来看，房地产行业并购量今年也确实出现了成倍的增长。

大鱼也在被吃

值得注意的是，在此轮并购潮中，并不仅仅是中小房企在变卖资产，大房企也在抛售商业物业项目。

万科9月5日公告称，新加坡政府产业投资有限公司旗下的一家子公司以16.5亿元的价格，收购了万科旗下上海万狮置业有限公司90%的股权，从而获得位于上海虹桥一宗建筑面积为11万平方米的写字楼物业。

而就在上述交易公告约一周前，万科宣布与美国凯雷投资集团建立资产平台公司和商业运营管理公司，凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权，拟以收购股权或资产的方式收购万科所拥有的9个商业物业。

今年6月，朗诗绿色地产全资附属公司南京朗铭公司及宁波金翔房地产发展有限公司，作价6800万元从浙江万科手中收购项目公司杭州万业置业有限公司34%及33%的权益。

最吸引眼球的则是5月份融创对绿城的强强并购，被业内称为行业并购潮来临的标志性事件。

“有些大房企是出于战略调整需要出售一部分物业，有些大房企则是迫于年终业绩考核压力而尽快变现。”张保国分析道。

低折扣、高利润的诱惑

除了大房企在掘金并购机遇，房地产私募基金也逐渐成为此轮并购热潮中的中坚力量，或者直接介入项目并购，或者发起房地产并购基金，或者联合开发商共同参与。

“私募地产基金在项目并购上其实更多是围绕着有此类需求的开发商做文章，因为基金本身并没有开发团队。因此，有项目扩张或利润扩张需求的开发商应该都有和私募地产基金对接合作的可能性。”恒银基金副总裁林争晖在接受中国房地产报记者采访时表示。

而这其中，对于并购项目的选择，大多数地产私募基金都更为青睐商业地产。

“住宅类项目，开发商自己就可以卖出去，养老和旅游地产我都不看好。我们并购的商业主体不是综合体，而是可以快速销售的街铺、写字楼，而且要位于北上广深。在深圳，包括龙头开发商都有把住宅区的底层街铺卖给我们的例子。虽然有些开发商销量排名前十，但不善于卖街铺，也不善于招商，所以会卖掉变现。”陈义枫表示。

据陈义枫介绍，做房地产并购，比单纯给房企融资的利润要高得多，年化收益率能达到百分之三四十。“要考虑并购价格的折扣幅度，打6.5折、不能超过7折。我们近期刚投资的某大型开发商住宅楼盘的街铺就拿到了这个折扣。今年有资金压力或经营指标压力的开发商多起来了，这种情况下有资金能买到好的便宜货。

“鉴于市场在大盘整的进程中，这类并购机会应该会越来越多，在一、二、三、四、五线城市都会存在，但是，不同类型的项目在不同城市的市场风险是不同的，而且并非都会是好的并购对象和并购机会，这需要私募地产基金有足够多的经验和足够强的团队去遴选项目和合作开发商。”林争晖分析表示。