二线城市超高层建筑有隐患 供大于求引“凤”难

网易房产9月2日讯 高层大楼的数量、高度和建造的速度常被看做是商贸和经济繁荣的晴雨表。随着亚洲经济的发展，21世纪以来，高层写字楼在亚洲平均每年建起40座，速度惊人。截止今年6月，亚洲已拥有全球55%的高层写字楼。而在过去十年间，作为全球经济增长火车头的中国更甚——中国现已拥有全球三分之一的高层写字楼，并且这个数目还在不断增加。

但近年中国经济增长放缓，金融业对写字楼需求减少，超高层建筑比重占全国大头的二线城市难免有功过预期的担忧。况且，多数地方政府和开发商联手兴建之初罔顾经济发展条件只想“筑巢引凤”，以期通过建筑来发展金融中心。超高层建筑供过于求，不但导致开发商招租难、建筑租金增长慢，还造成资源浪费。世邦魏理仕建议，为了确保城市的可持续发展，地方政府应更加务实，别为政绩而盖建筑。

“筑巢引凤”未必成功 二线城市超高层建筑供过于求

到了2018年，中国将有154座超高层建筑，而美国仅有23座，阿联酋只有10座。在全球范围内来看，将于未来五年内完工的新增高层写字楼中，中国占比高达60%，而在这比例中超过80%来自北上广深之外的二线城市，也即是说，未来五年全国约有48%的新增高层写字楼来自中国的二线城市。

世邦魏理仕分析认为，中国有不少二线城市在最近几年都提出要打造成全国或全球金融中心的愿景，这导致政府在市政规划里划出地块鼓励开发商在新的、旧的中心商业区建造高层写字楼。这属于某些新兴国家或地区热衷采用的‘筑巢引凤’策略，但目前为止这种运用这种策略成功的例子很少。

“要想成为区域或全球的金融中心，还有一些比建造超高层写字楼更重要的决定因素。譬如，健康的商业环境、行之有效的法律和税收制度、透明的市场、稳定的政局、高效的政府、交通和电讯基础设施，人力资源和当度的声誉等等。”

事实上，近年来中国经济增长放缓，对影子银行业的控制日益严格，金融业对写字楼的需求有所减少，除北上广深外的其他中国城市难免有超高层建筑供过于求的忧虑。虽然从长远来看，随着中国整体经济逐步向第三产业转型，二线城市将逐渐成熟，届时对写字楼的需求会持续上升。但毕竟二线城市只是某个区域的中小，很难发展成北上广深这样的全国政治、经济和金融中心，很难吸引到足够多的金融公司进驻他们的城市。

世邦魏理仕建议，为了确保城市的可持续发展，地方政府在做办公楼需求预测及地块供应规划时应采取一种更加务实的做法。

技术和人才成超高层管理挑战 想成功需提前两年预租

超高层建筑供过于求的中国二线城市只是大亚洲区的一个横截面，事实上，随着亚洲经济的发展，21世纪以来高层写字楼在亚洲平均每年建起40座，速度十分惊人。截止今年6月，亚洲已拥有全球55%的高层写字楼。

经济步伐暂未能跟上，其建筑速度和数量决定了亚洲超高层建筑的大部分开发具有投机性质，经济形势不良好的情况下写字楼常面临进驻率很低的风险。为此，世邦魏理仕建议，大型新的写字楼在竣工前一年预租，超高层写字楼需提前两年预租。“因为尽早预租是超高层写字楼建立大楼在市场中的名节的重要环节。若能在早期就找到大的、声誉好的主力租户，也会吸引其他租户的到来。”

至于超高层建筑如何管理，世邦魏理仕中国区资深服务部资深董事董事吴沂城表示这是一个全新的课题，难度并不小。

“技术和人才是目前的两大挑战，已有的对超高层建筑的专业研究和实践方面的积累非常少。一方面，建筑高度的增长速度越来越快，每突破100米甚至用不了一年时间，这个速度和超高层建筑的人才培养不能匹配。另一方面，超高层建筑已经从单一的写字楼向垂直综合体发展，对规划、管理和营运商的要求越来越高。因此，未来最重要的是在超高层建筑方面加强人才培养，才能在运营和管理上占领新的高度。”