深圳今日4宗地低价出让 前海概念跌下神坛?

网易房产8月28日讯 近日，深圳前海的利空消息不断。如美资兆华斯坦联合体意欲转让前海百亿地王、大前海片区楼市受重挫，还有今日的土地拍卖无价无市......随着深圳楼市进入量价盘整期，前海概念也在不断地“重塑”中。

前海4宗地低价出让 最高溢价率不过23%

图片来自深圳市规土委网站

拍地现场

继5月22日前海大规模出让4宗商办土地之后，今日下午深圳前海成功再出4宗商办土地，共吸引6家企业参与，最后有两家企业空手而归。

此次挂牌的4宗地均位于前海深港合作区十九单元3街坊，编号分别为T 102-0250、T 102-0249、T 102-0248和 T 102-0247，每宗地平均面积均不高为5000平方米上下，出让总面积为2.34万平方米，总建面为20万平方米。起拍价都在1.5万元/平方米左右，共计32.51亿元，土地使用期为40年。

此次拍地共吸引了六家企业参加，分别是竞买号为1号的信利康电商、9号的信义玻璃、20号的金立科技、28号的顺风、32号的怡亚通和33号的前海香融中盛。拍地活动自下午3时开始，不到一小时，4宗地的拍卖已全部结束，只有第四宗地竞争稍显激烈。

结果是，宗地T102-0250由28号顺丰以132000万元竞得，楼面价1.73万/平，溢价率为9%；T102-0249由1号信利康以106000万元竞得、楼面价1.96万/平，溢价率20.8%；T102-0247由33号前海香融中盛以70000万元竞得，楼面价2万/平，溢价率为19%；宗地T102-0248由20号金立科技以71000万元竞得，楼面价2.02万/平，溢价率为22.8%。

竞买企业要求是已在前海深港合作区注册成立从事供应链管理、电子商务、产品研发设计、进出口贸易等经营业务之一的企业(外商投资企业除外)，其母公司或实际控制人须具备从事上述主营业务之一三年及以上经验，或是从事行业三年以上经验的境外企业，并要求2013年年度资产总额或营收不低于50亿元人民币。据悉，此4家竞得企业中有3家是物流供应链企业，一家是科技企业。

在楼市不明朗的情况下，企业拿地越发谨慎，即使是有前海为概念，亦不例外。如前文所述，本次拍地活动参与企业少、溢价率较低，竞拍时间短。

生人勿进 大前海片区二手房成楼市重灾区

至此，深圳已经连续三个季度无住宅土地成交，商业土地争夺亦已降温。而楼市的寒意，在住宅市场里倾洒得更加酣畅。近两年，大前海概念持续发酵，受影响最大的除了前海片区的二手房外，宝安中心及周边区域住宅也备受市场关注。而如今，大前海片区却遭遇寒冬，成为深圳楼市的重灾区。

有数据证明大前海片区楼市曾经的火热程度。

2012年，前海片区投资客占比约为4%，2013年该比例上升至10%。而2012年宝安区二手住宅投资客占比仅约为9%，2013年投资客占比攀升至13%左右，成为除罗湖、盐田区以外，投资客占比最高的区域。

房价涨幅与投资客占比成正比。在大量投资及居住需求的刺激下，2013年前海片区上涨22.9%，西乡片区上涨23.5%，宝安中心区房价上涨25.5%，涨幅均位于全市前列。经过一轮的爆炒，宝安中心区房价一度高达34356元/㎡，前海均价31215元/㎡，西乡均价也在紧逼25000元/㎡。

但今年，随着深圳楼市遭遇盘整，前海概念也在重塑当中。

根据深圳中原研究中心对全市二手住宅活跃片区监测数据显示，今年上半年二手住宅成交量排名前三的片区分别为布吉、龙岗中心城、龙华，而去年炒得最火热的前海概念成为重灾区。成交量降幅大于全市平均降幅的5个片区中，宝安中心区、西乡、前海均处于前海规划辐射区域，其中前海片区降幅更是高达51%，不足去年月均的一半。

房价方面，前海及宝安区域二手房价也开始出现滞涨，甚至下降局面。今年上半年前海片区二手房价降幅为-3.08%，宝安中心区房价也处于滞涨状态，上半年仅微涨0.35%，远低于全市2.4%的涨幅。

过度偏高的房价，已经开始让购房者对该区域二手房望而却步。自住客户买不起，投资客户也由于房价涨幅过高而逐步逃离，从而导致在上半年弱势市场中，该区域成交量降幅更大，成为全市的重灾区。

前海概念跌下"神坛"？

深圳前海，除今日大规模出让土地和楼市成交暴跌的消息外，近来最热的新闻莫过于美资兆华斯坦联合体欲转让前海百亿地王一事。

综合媒体报道，美资兆华斯坦联合体在今年1月23日以134亿元总价拿下前海地块，创深圳总价及单价地王纪录。但至今大半年过去，现场仍是一片空地，没有任何动工迹象，近日更被传出意欲转让的消息。

相关报道指出，兆华斯坦联合体因市场不景气，无信心继续开发，如今只想在土地上赚点钱。孰料价格过高无人愿接盘，空遭遇尴尬一场。对此，美联物业表示，楼市不明朗的情况下，企业拿地越发谨慎，没有实质性的利好很难吸引到实际投资。美联此番评价同样适用于大前海片区的住宅市场，因炒作而火的楼市，在遭遇真正的市场调整考研之时，炒作之火熄灭。

深圳前海，一开始就祭出为吸引香港资本和外国资本的大旗，被定位深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区。前海至今已出让14宗土地却缺港企青睐，拿了地的外资又想退出。回忆拍地之初，就有业内专家直指前海问题，香港企业与内地企业思维方式截然不同，香港企业只有看到实实在在的利好才会进入，但是内地企业打着规划利好就趋之若鹜了。

此外，近日香港立法会议员和研究深港关系的资深学者接收媒体采访时，亦分析过前海问题。“前海概念定位不清，搞金融中心缺乏全局观念”和“深港关系敏感，前海现代服务业示范区计划如果落实，香港连服务业的优势都会失去”等观点都被提及。

其实，论及深港合作，前海并不是第一个试点地区。同样定位为深港合作的落马洲河套地区因土地属权和边境管治问题已拖延长达20年，至今仍是议而不决。（网易 陈淑贞）