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北京自住型商品房被指品质倒退 政策延续性存疑

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网易财经8月1日讯 截止目前,北京有14个自住型商品房项目入市,供应市场2万套自住房,但在实际操作中,自住房暴露出品质差、弃购率高,以及楼市下行背景下定价出现尴尬等问题,惹来各种非议。而有接近北京住建委的人士向网易财经透露,自住型商品房只是北京拉低平均房价的一个过渡政策,目前遭遇的争议不值过多讨论,而这也表示自住型商品房政策是否会继续延续存在疑问。

自住型商品房被指品质倒退 市场不认可

从完成选房的项目来看,自住房的弃购率节节攀升:金隅汇星苑资料团购论坛)中签家庭弃购率约为20%,金隅汇景苑达到60%,首创悦都汇有一半家庭弃选,而当代采育满庭春MOMA的弃购率在80%以上。

尽管北京市住建委和自住房项目开发商都出面解释,称中签家庭放弃选房不等同于项目滞销。但包括华远地产董事长任志强(微博)在内的一批房地产业内人士,对于自住房的持鲜明的质疑态度。

而房地产业中有名的“大炮”——华远集团董事长任志强也曾对媒体表示,自住房有可能沦为低质量住宅的代名词。

7月,首个摇号的自住房项目金隅汇星苑,被准业主质疑品质等同保障房,包括层高低、玻璃窗材质廉价、阳台设计不符合潮流,且没设样板间等等。日前,这些准业主向北京市政府发出了一份维权申诉书。而7月28日开始网申的最新自住房项目保利首开丽湾家园,则因其户型设计不合理而在网络上饱受嘲讽。

“这说明自住房的品质,与当前的房地产市场而言是倒退的。在市场层面没有获得购房者的认可,”亚豪机构研究总监郭毅向网易财经表示。

项目周边房价下降 自住房遭遇尴尬

在上海易居房地产研究院院长杨红旭看来,自住房遭到大量弃购,位置偏、配套差、居住不便都是次因,主因是当前房价处于下跌通道,自住房吸引力自然大降。

面对自住房的品质“硬伤”,甚至有普通商品房项目以此作为营销噱头。

网易财经发现,位于朝阳区东坝板块的项目首开香溪郡,日前就闻风打出广告,称自住房现实落差大,而自家项目相对更价格低、户型好、舒适度高的房子,而且无需等待,敦促购房者出手。

该项目销售人员对网易财经介绍,项目预计8月中旬开盘,价格为2万元/平方米左右,目前推出120套房源已经排号二三百人。据了解,同板块的自住房项目金隅汇景苑则定价2.2万元/平方米。

“金隅的自住房离我们就10分钟车程,有很多之前申请自住房的项目现在在我们这里排号,”该销售人员表示。

来自亚豪机构的报告显示,刚需项目降价促销范围的扩大以及自住房项目的不利因素,开始触发刚需购房者回流商品房,7月下旬入市的刚需项目当天去化率大部分超60%。

万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆也表示,自住型商品房政策遭遇市场变化,目前处境尴尬,但仍需一分为二看自住房,期待未来政策完善。

自住房政策去留存疑 权威人士称仅是过渡政策

不过,在制度可能在完善之前,自住商品房这项政策是否可持续,还是疑问。

按北京市计划,2013~2014两年,北京将有7万套自住型商品房入市,该数量相当于2013年北京纯新商品房的成交年度成交总量。目前北京在自住型商品房方面,还没有推出新的数量计划。

郭毅对网易财经表示,政府确实不应该再推出更多自住房。“从平抑房价的政策意图出发,目前北京房价已经趋于稳定,政策已经成功。而另一面,自住房自身的问题,加上对普通商品住宅市场的严重搅乱,整体而言对市场弊大于利。”

由于自住房的土地供应含在商品房供地内,将严重挤压商品房用地,进一步提高房价。此外,自住房多为土地竞拍时配建而来,导致开发商拿到的地块中可能包含限价房、自住房、商品房、商业等多种产品类型,不仅开发规划复杂,而且产品间价格悬殊大,成本摊在普通住宅上,令其“被豪宅化”。如东坝的自住房项目,同一区域,自住房售价2万元,商品房则要售价8~10万/平方米才有利润,而目前区域价格仅3~4万,使得去化面临非常大的难题。

由于自住型商品房推出仓促,也没有制定一个完整的退出机制,是否会成为短期政策还未可知。郭毅预测,政府下半年政府如不再继续制定自住型商品房的计划,到明年3月年度供地计划中也无自住房的专门计划,则意味着该项政策的淡出。

而接近北京住建委的权威人士则向网易财经表示,自住型商品房只是北京拉低平均房价的一个短期政策。“说它干什么呢,就是一个过渡政策,执行完就完了,没必要多讨论”。(网易财经 李芊)

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