商业地产最大风险是散售 资产精装修是必然趋势

商业地产近年来呈现出爆发式增长，但真正的风险不在同质化和泡沫，而在于散售。未来的商业地产必将进入资产管理时代，商业地产做资产精装修是必然趋势。

年初的时候，苏州突然公布了国内惟一一个商业地产政策，对商业地产的销售做了很多限制，这让我们思考：商业地产的风险到底在哪里？有的人说供应量太大、太集中，有的人说运营过程中存在有很多问题。

在我看来，商业地产最大的风险其实是散售。为什么大家觉得有风险还要散售？道理很简单，因为商业地产需要钱堆起来，但问题是我们没有钱。金融产品虽然有很多，但支持商业地产的太少，所以开发商惯性的动作就是卖。

这样一来，问题就出现了，一栋写字楼很多业主同时收楼，同时在出租，结果造成小业主之间互相竞价，租金马上低下来，进而造成资产价值的大幅缩减，不能达到应有的水平。

有没有解决方案？住宅在十年前大量都是毛坯房，实际上公寓都已经精装修了，其实散卖的商业地产也必须要做精装修。相关理念很简单，就是客户在买这个投资品的同时要签资产管理协议，这样才能够让资产归属于单一的业主，不会出现小业主之间的互相竞价，我们的出租是市场化水平的出租，租金和租客能达到应有的水平。租金上去了，资产的价值自然就能上去。

我要强调一下，为什么叫资产精装修？因为很多投资人都是私营企业家，对资产管理不是很理解，精装修能够让大家听明白。

资产精装修不是包租。包租其实是定价和营销手段。资产精装修更不是统一的出租，关键要跟投资人产生一种法律的托管关系。说起来容易，这个实际上对资产管理公司会产生巨大挑战，首先必须是大的投资人，小的投资人是很难接受的。

为什么资产管理有意义？为什么散售有问题？去年诺贝尔经济奖获得者研究了美国100年的股票市场涨跌，预测了2008年的金融危机，今年预测中国房地产泡沫也会出来，但愿没有预测准。

这位研究者后来说，投资是非理性的，影响投资的价值波动产生偏离在短期是大概的时间，所以任何一个人想预测明天的股价都是头脑发热，但是在中长期的价值和价格是接近的，是趋同的。

显然，这些投资品跟消费品是不同的，我们靠什么判断？靠经验是解决不了投资的，我们不知道什么时候买房子。当然我们可以找专家，但是到底该不该相信专家呢？任志强在中央电视台说房价要涨，同样一个台，过了几分钟广告之后又说房价要跌，我们该相信谁？

判断商业地产的价值要看租金回报率，我们能不能用一种资产管理的形式，通过一种协议把这个管理权拿到呢？这是可行的，因为大家可以算这个简单的账：如果租金是5块钱，散售的是5块钱，我们通过资产精装修是6块钱，这样只涨一块钱，但是未来价值就产生了巨大不同，资产价值差了20%。

我有一个大胆的预言，未来不光公寓是精装修的，散卖的商业地产也必须做资产精装修。

投资型服务公寓是租给服务公寓的使用人，是一个月、几个月的商务人士，而且商务人群的出资是比较高的。一个散售的酒店公寓租金可能是5000钱，但是投资型的服务式公寓可能就是7000块钱，资产价值会差40%。但是服务式公寓没有那么容易做，必须要有品牌的运营商，有专业的资产管理公司。这其实说明不只是写字楼可以做资产管理、资产精装修，服务式公寓也一样可以。

商业地产有风险，最主要的是散售。现在龙头老大万科已经开始做资产管理，很多开发商也都纷纷开始做资产管理，这或许能给我们很多启发。