新盘定价偏高销售不佳 深圳上周新房均价20470元

网易房产7月21日讯 上周（7.14-7.20）深圳一手住宅成交量回升，价格下降；二手住宅成交量继续下降，价格结构性上涨。新房方面，仅有一项目开盘，另外还有7个项目开放营销中心或样板房，根据项目蓄客的时间来推算，8月将会迎来一轮推盘小高峰。 

据世联行统计，截止2014年7月20日，深圳全市一手房可售面积为349.3万平米，可售套数为35792套；若按近8周深圳全市新房周平均545套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为65.7周。

深圳中原分析表示，中原经理指数和中原报价指数虽然连续几周回升，但仍旧低于临界值，悲观情绪仍将主导市场。

新盘销售不佳 深圳上周新房均价20470元

上周大族河山（优惠购、楼盘相册、最新报价）、东都中央王座（优惠购、楼盘相册、最新报价）和山海美域3个项目取得预售证，且取得预售单位均为住宅，套数为1025套，面积为92713.9㎡。

另外，中铁诺德中央道开盘，推467套1B/2A/2B单元66-119㎡2-4房单位，其中90㎡以下带精装，总体价格2.1-2.5万/㎡。同时还有个别项目自然加推。值得注意的是，不论是新开盘还是自然加推的项目，其定价都高于部分客户的心理预期，客户观望心态重，因而最终销售情况一般。

根据深圳中原地产和世联行的联合监测，上周一手住宅成交532套，环比上升15.2%，成交面积为4.9万㎡。分区来看，上周龙岗凭借京基御景印象和中骏四季阳光等项目，成交量大幅回升45%，重回300套以上，直接带动全市成交量上升。南山成交量也上升了10%。宝安下降了13.4%，福田、罗湖和盐田成交量都在10套内。

价格方面，上周全市一手住宅成交均价为20470元/㎡，环比下降9.6%。从各区来看，南山成交主力由上上周（7.7-7.13）的翡翠海岸转为山海津（优惠购、楼盘相册、最新报价），均价大幅下降35.4%至27447元/㎡。其余各区波动幅度都在10%以内。

二手住宅成交量回落 均价上涨10%为27522元/㎡ 

根据深圳中原地产的监测，上周二手住宅共成交842套，环比下降8.8%，成交面积为7.4万㎡。从各区来看，福田、南山、龙岗和盐田降幅都在10%以上，龙岗再次低于200套，但仍为全市首位。另外，仅罗湖成交量小幅上升4.2%，仅次于龙岗。

上周二手住宅的成交均价为27522元/㎡，环比上升10.5%。分区来看，南山连续多周受高价盘抛售影响，均价持续高居榜首，上周虽下降了13.3%，但是依旧接近5万/㎡。另外，福田和盐田也成交了少量高端楼盘，均价都上升了30%以上，成功拉动全市均价上涨。龙岗成交全为刚需单位，在业主下调价格的作用下，总体均价下降10.2%。

展望：

综上所述，上周深圳一手住宅成交量回升，价格下降；二手住宅成交量继续下降，价格结构性上涨。

从实时成交情况来看，上周仅有诺德中央道大规模开盘，另外还有7个项目开放营销中心或样板房，根据项目蓄客的时间来推算，8月将会迎来一轮推盘小高峰。

此外，目前深圳部分银行的个人购房贷款利率已经在下调，放款时间逐渐缩短，对住宅成交起到一定的积极作用。但当前市场降价的预期不减，项目定价仍旧是影响客户是否出手的重要因素。深圳中原经理指数和中原报价指数虽然继续反弹，但是仍在临界值以下，表明悲观情绪主导市场的局面尚未改变。