大型零售物业供应有限 广州商铺投资有新选择

回顾2013年广州房地产市场，仲量联行发现，2013年广州大宗零售物业交易比较活跃，年度总成交金额约为48亿元人民币，为广州零售物业市场历史之最。由于看好零售市场中长期前景，国内外发展商及投资者将继续寻找合适投资机会，购买零售商场项目。虽然零售物业租金增幅或将放缓，但机构性投资者关注长期稳定的投资回报，比起写字楼和住宅，零售物业在这方面仍具有优势，预料将会继续受到投资者的普遍青睐。

目前，由于成熟商圈可投资的大型零售项目较少，预计位于新兴商圈的大型零售项目将受到投资者青睐。但事实上，在广州的成熟商圈内，除了大型零售项目，投资者还有其他新选择。

仲量联行广州零售地产部总监林世松指出，以往投资者要么选择开发规模达到5万平方米以上的大型购物中心，要么选择购买北京路或上下九步行街的一些独立临街商铺，其实，不妨考虑地理位置优越，规模在1万至3万平方米的中型零售地产项目，例如市中心成熟商圈内的中型商场、住宅底商或商业裙楼等过往未受投资者关注的零售物业。

林世松分析，5万平方米以上的项目适宜开发成拥有餐饮及娱乐配套的大型综合购物中心，而中型零售地产项目的规模小于购物中心，大于独立临街商铺，不少开发商对于如何将项目开发成优质零售商业项目颇费思量。常见的做法一是将项目分隔为小面积商铺后，出租给普通零售店铺；二是不分隔，直接出租给大型餐饮企业或银行。其实，如能运用先进的开发理念，对此类项目进行包装，打造成有特色的零售商业项目，是能够在市场上找到生存空间，并足以为投资者带来可观的投资回报。

林世松总结出此类中型零售地产项目的投资优势。

一、相比购物中心，投资总价不高，对投资者资金要求相对较低。如一栋三层住宅裙楼，单层面积5,000平方米，总面积即1.5万平方米，项目投资总价仅3至4亿元，远低于购物中心动辄20-30亿元的投资额。2013年，广州零售物业市场录得的两宗交易均超过20亿元，分别是荔湾区的西城都荟，交易额26亿元；白云区白云绿地中心二期商场，交易额22亿元。

二、投资回报时间较快。相对传统购物中心，中型零售地产项目的投资回报时间较快，投资回报也更有吸引力，对于资金规模不大的投资者，是更好的选择。

三、拥有成熟的配套和稳定的消费群。此类项目往往位于成熟商圈内，交通便利，周边设施成熟完善，此外，由于项目周边拥有大量居住人口或办公人群，足以形成支撑零售物业的稳定的消费群体。相比新兴商圈，商场项目的培育周期更短。

四、开发运营方式更灵活。所谓“船小好掉头”，此类项目由于总面积不大，相对大型购物中心，在调整商场定位、商户组合、租赁策略方面更加灵活，更容易适应随时变动的市场形势。

不过，林世松也指出，中型零售地产项目对投资者的要求相对也较高，需要投资者具备零售地产开发与运营的专业技术水平，包括细致的市场调研、精准的项目定位、科学的商铺分隔、独特的租赁策略等。还需要有好眼光，发掘出市场上潜在的具有良好投资价值的物业。

仲量联行研究发现，在广州零售物业市场，已经开始有投资者关注此类物业，近期已录得成交个案，体现出市场上有投资者已注意到这个市场的商机。即便如此，中型零售地产项目的投资价值现在还未真正被大多数投资者所认知，市场竞争不如购物中心的竞争激烈。林世松认为，现金流充足的中小型房地产开发商，或者有实力的投资者不妨考虑投资此类物业，如能找准项目定位，有好的合作伙伴，说不定能另辟蹊径，开辟出一条投资的新路。