深圳一手房价难见真跌 成交低迷也只促销不降价

近日，楼市“降价”一说再次汹涌来袭。

杭州一楼盘明确最高降价2700元/平方米，一石激起千层浪，这也被业内视为杭州第二轮的降价潮。

众说纷纭中，“北上广一线楼价同样出现松动”的声音犹在耳畔——本月中旬，北京万科一楼盘以“低于预期近3000元/平方米”的价格入市引发抢购。

虽然此后开发商万科对降价做出了澄清，强调该楼盘销售价格与在国土局备案价格基本一致，加上由于“精装变毛坯”，所以价格才自然有所下降。

必须承认的是，部分城市房价下跌的事实确实存在被放大的现象，更多降价楼盘实际上只是尾盘数套房源的清货促销，如此次称最高降价2700元/平米的杭州某楼盘。同时还有一部分楼盘的所谓降价的广告，则是为吸引购房者的眼球，与降价事实相去甚远。

然而，在全国各地降价呼声愈演愈烈的情况下，作为一线城市之一的深圳，房价似乎也“不再坚挺”？

上周，深圳有媒体报道称“深圳楼市现松动，远洋新干线（优惠购、楼盘相册、最新报价）公寓暗降”，同时网易记者了解到，深圳还有个别楼盘打出了“均价9980元/平米”的广告而引发市场关注……

成交低迷开发商推货定价均谨慎   业内提醒切莫“过分解读”

深圳3月份部分开盘/加推项目一览

根据深圳中原地产监控数据显示，今年3月份以来开盘或加推的项目当中，基本仍采取常见的“低开高走”的定价策略，除了远洋新干线项目与此前的开盘均价相比有较大的跌幅以外，其余项目均与此前开盘均价持平或稍有拔高。

中原策划人士告诉记者：“一个开盘均价只是一个数字，也只能反映出项目价格的大概。真正的成交价格都有个区间，所以也无法单看均价就认定是降价或者涨价，毕竟‘低开’是策略，不能说就是降价，更不能去盲目地解读成深圳房价跌了。”

另一方面，从3月份以来一手房的一线成交数据来看，由于购房者普遍处于观望期，加上市场缺乏利好消息，因此开发商在推货量以及定价方面都较为谨慎，3月份开盘项目的成交套数以多在50套以内，与去年动辄两三百套的开盘成交量相去甚远。

而位于宝安的心楼盘康达尔·山海上城上周末开盘，由于定价基本与周边二手房持平，部分产品则低于2.5万元的均价水平，因此据中原地产监测则此次开盘推售300套，销控约七成。对于有媒体此前报道称“山海上城为节后首个新盘低于周边二手房价开售楼盘”，业内人士则向网易记者表示，所对比的周边楼盘如润恒尚园（优惠购、楼盘相册、最新报价）去年开盘均价也仅2.2万/平米左右，如今润恒项目二手均价与山海上城开盘均价均为2.5万/平米，虽然有部分户型低于开盘均价，但只能表明项目开发商定价上有所让步，不能单一认为该项目开盘均价就低于周边二手房。

地产圈业内常说“楼市有风险，入市需谨慎”。究竟深圳楼市近期是真降还是假摔？除了已开盘项目，部分做出“诱人促销”广告的楼盘又是否能够货真价实？远洋新干线是否暗降？深圳近期是否真有“9字头”均价楼盘？在购房者持续观望、看跌情绪浓重以及市场成交低迷的情况下，是否又会有新开楼盘将采取适当的降价举措？

针对一系列问题，网易记者对近期进行开盘、加推、促销的部分深圳楼盘进行了盘点调查。

案例 A ：鸿威 de 森林房价“ 9980 元 / ㎡”？销售称确有此价格但仅三套

鸿威 de 森林近期推出了“ 9 字头”的特惠房

本周网易记者获悉，龙岗一手项目鸿威de森林（优惠购、楼盘相册、最新报价）在广告上打出“9980元/平米抢5房”，有购房者质疑深圳房价也有跳水嫌疑。作为五十万建面的龙岗大盘之一，记者从网上查得，鸿威de森林去年7月7日开盘，均价16000元/平米，开发商称开盘当天售出8成，当天认筹客户可享3个98折，按时签约则可以再享99折

网易记者致电鸿威森林销售中心，接电话的销售人员称，项目并不是降价。此次推出的9980元/平米均价的房源只有三套，是届时将配合楼盘的营销活动作为抽奖用的一等奖，并且三套房源全部为项目的143平米四房单位，而二等奖和三等奖则分别是10个5万元、20个3万元的购房代金券。

当记者询问除了三套抽奖房源以外的项目正常均价时，销售人员则表示，由于143平米四房是双拼户型，因此正常购买该单位均价在1万4/平米左右，而同为四房的130平米户型则均价要1万6/平米，同样均价在1万6/平米左右的还有项目的89平精装三房单位。

随后记者在国土局官网上查询鸿威de森林备案价格，发现该项目复式单位备案价格在1万6-1万8/平米，而143平的双拼单位则两个房源均价在1万2千多—1万4/平米之间。按照销售人员口中所说的正常均价，则鸿威de森林的“9字头”广告旨在挑动购房者的出手意愿，也是一次不折不扣的“假摔”行为。

鸿威de森林项目复式备案价格确实接近1.8万元/平米

网易记者咨询了位于位于鸿威de森林周边另一项目的策划人士，其表示据其了解，鸿威项目小户型走量快，而目前剩下的基本为大户型单位，别墅更是少有去化。所以此次虽然仅为楼盘活动抽奖，但确实可以说是针对大户型去化而推出了3套“9字头”的特惠房，“抽奖也是促销，代表开发商有所让步。但毕竟不到1万的均价就可以买到，这个降幅还是挺大的，恐怕还会引起此前购买了该户型的业主的抗议。”

案例B：保利上城“银行利率打九折”？ 实质为营销噱头“我们项目不需要降价”

龙岗另一楼盘保利上城（优惠购、楼盘相册、最新报价）近期也在其广告上打出了“9折利率劲享30年”的促销力度，看似也加入了“特惠房”阵营，是否如鸿威de森林（优惠购、楼盘相册、最新报价）那样仅有三套房源，亦或是近期银行利率真的已经有所宽松？网易记者近日调查发现，相对于鸿威项目“真枪实弹”地拿出了三套9980元/平米的房源，保利上城则实际上是“换汤不换药”——只是购房折扣的一个营销噱头。

记者联系到其中一位项目内部人员，其表示保利上城目前的项目均价为1.9-2万/平米，并没有任何的价格变动，也并非项目合作的银行利率有所松动，只是为了项目接下来的开盘活动作了一个“折扣包装”。

该名人员表示：“我们原本的购房折扣包括了1万抵5万，开盘当天3房新品单位则可以再减6万，加起来就是11万的优惠，这个就相当于在30年的基准利率上打了9折。”

不过，随后记者算了一笔账，按照1.9万的均价，90平米三房的总价则是171万，按照首付三成，则贷款额约为120万。但120万贷款若按照银行目前首套房普遍采用的基准利率来算，则20年期累计还款金额为2155736.72元，而如果按9折利率来算，则30年累计还款金额为2046741.08元，则前后所享有的“优惠差”确实大约为11万元，但若按照30年贷款期限的话，则基准与9折的总额差会再高一些。

而当记者询问到在接下来的加推中定价会否有所降低时，其则告诉记者说道：“我们项目的走量一直都很好，所以没有降价的打算也不需要降价，不过这一次加推的产品由于与之前的楼栋有些产品差异，因此也没有再度涨价的打算了，定价大概会仍旧保持1.9万左右的价格。”

通过查询项目相关资料记者发现，位于龙岗中心城的保利上城项目目前已开发至第二期，由于拥有深圳中学附属小学进驻，加上地理位置优越，项目此前数次开盘或加推均获得不俗销量。位于上城项目旁边的是龙岗中心城的传统豪宅公园大地（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目，其在2012年的高层单位均价则早已卖到了1.9万元/平米。

案例C ：远洋新干线备案价超2万3开盘价1万5 ，价差太大难逃“降价”质疑

记者调查发现，深圳楼市的部分所谓“降价”行情，多以个盘的营销噱头为主。而针对此前有深圳媒体点名“暗降”的远洋新干线（优惠购、楼盘相册、最新报价），又是否真有明显的降价举措？深圳楼市是否真有松动？

据此前深圳媒体报道称，远洋新干线目前该盘在售的31-65平方米平层及复式产品，团购可享受9 .2折优惠，折后均价约1 .5万元/平方米，与去年11月开盘时2万元/平方米的均价相比下降了约5000元/平方米。

网易记者电话远洋新干线销售中心，其销售人员表示，远洋项目并非降价，而是因为此次加推的户型为平层，而之前近2万元/平方米的是复式户型。该名销售人员告诉记者，目前项目主推31- 65平米的一房两房公寓产品，40年产权，均价为1.6万元/平米带1500元/平米精装修，并享有9.2折优惠，同时其表示目前主推的平层产品也仅剩下数十套单位，而此前热销的复式产品则已经全部售罄。

正当记者表示项目所剩产品选择性不大以及仅有一个折扣优惠时，则该销售人员立即改口表示说，折扣方面可以向领导再进行申请，而产品的话最好的中楼层肯定也还是有房源的。

而据中原地产一线操盘人员监控数据，远洋新干线2栋B座于3月14日18点在营销中心现场开盘，认筹到访客户25批，推出30-61平米，3梯14户的商务公寓，开盘成交81套，实收均价15500元/㎡，折扣方面则为认筹2万享受开盘92折，按时签约再有98折优惠。

而去年在远洋项目复式产品尚未开盘时，曾有网友在网易业主论坛上发帖曝光，称“远洋新干线公寓产品备案价高达3万”，质疑如此房价“还是龙岗吗”。随后记者登录国土局官网查询远洋新干线此次开盘的2栋B座产品备案价格，同样发现该产品在国土局上的备案价格基本在2.3万元/平米以上，部分产品备案价格更是接近2.6万元/平米的“龙岗天价”。

远洋新干线B座26楼的高楼层单位备案价接近2.6万/平米

网易记者在国土局官网上看到，此前远洋新干线推出的A、C座复式产品目前显示“已备案”状态已经将近400套，而在B座则基本为“期房待售”状态。记者随机抽取了B座高楼层的2608单位（面积30平米）、中楼层的1705单位（面积59平米）、以及低楼层的502单位（面积48平米），虽然不同楼层不同户型，但其在国土局上的备案价格却是25809元/平米、24688元/平米、22918元/平米的一致高价。

远洋新干线17楼中楼层单位备案价接近2.5万/平米

若按照国土局备案价大约2.5万元/平米的产品价格，则远洋新干线此次的开盘实收均价1.5万元/平米与备案价相比有了高达40%的价差。如果北京万科项目澄清“降价”是以项目“开盘均价与国土局备案均价基本一致“作为解释，那么远洋项目又将如何解释此次开盘与备案的价差？

远洋项目低楼层5楼单位的备案价也接近2.3万/平米

网易记者随后电话采访了远洋新干线项目市场部总经理赵鑫磊，不过对方听到有关“降价”采访问题时，则回应称“公司有规定，采访的话你要预约，你必须先把采访提纲发过来，然后我们要报集团审批”，而后当记者问到“远洋项目是否不打算就降价一事做任何回应”以及“价差质疑”时，对方则以“采访要先发提纲报集团”结束了对话。

而后，记者打通了远洋地产深圳市场部另一付姓工作人员电话，在面对“是否降价”问题时，该市场部人员则说道：“我们之前已经和那家媒体反应过了，那个报道是有些失实的。去年开盘的和这一次开盘的是两种不同的产品，之前的是loft复式公寓，现在卖的是普通平层产品，价格自然不同。”而对于“价差质疑”问题，其则表示：“这个备案价格是为了配合取得预售证的，它是政府的一个上限价，我们只要不超过（备案价）就可以了。然后你说的那个开盘的价格幅度，那是住宅性质的，因为我们这个是商务性质的产品，用地性质也不一样，产品只有40年产品还是不限贷不限购的，所以只要不超过上限的备案价就可以了。“

最后面对此次的“降价”风波，该市场部人员说道：“你要来我们现场看一下就知道了。就算我们是降价，我们也比别人卖的价格高，也比别人卖得好。” 但记者了解都，目前与该盘所处同一片区的海航城、满京华喜悦里（优惠购、楼盘相册、最新报价）两个在售楼盘，则仍维持1.7万-1.8万元/平方米区间，价格同样高于远洋此次的开盘均价。

案例 D ：将开盘项目中骏四季阳光定价策略“谨慎实际”，开发商称“品质第一”

而针对目前市场观望情绪较浓，“降价”风声满天飞的情况，深圳部分即将首次开盘的项目又将采取如何的开盘定价策略？网易记者就此采访了龙岗中心城中骏四季阳光项目的营销总监刘宏。

中骏四季阳光项目效果图

刘宏在回应“是否开盘定价会因为当前市场情况而更加谨慎”时说道，“定价谨慎是必须的。我们首先肯定是要根据市场情况来定价，其次是中骏集团是第一次进入深圳市场，以往我们做的都是一些高端豪宅项目，但是我们这一次的深圳项目中骏四季阳光，在品质方面肯定是会做到最好的。至于定价这一块，则还是要实际地去结合市场以及周边楼盘的一些情况在综合考虑。”

对于同样是龙岗项目的远洋新干线（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目被传“降价”一事，刘宏则认为，由于远洋前后推售的产品性质不一样，所以说降价还是有些误解的。

据悉，中骏四季阳光是由港股上市公司、地产百强中骏置业首次在深圳倾力打造的50万㎡国际品质大城，项目位于龙岗中心城，主推65-108㎡创意实用户型，预计今年4-5月份即将开盘面市。

而深圳中原二级市场董事总经理玉家雄则分析认为，当前市场缺乏利好消息促进，开发商们定价普遍谨慎，但也还没有明显的降价压力，不排除个别开发商为了回现采取低于市场价或平价的方式推货。 

深圳一手房价难见“真跳水”  尾盘也只促销不降价

整体来看，深圳一手项目目前的房价仍然坚挺，虽然新开盘或加推的项目在价格上也难见人民群众所喜闻乐见的“真跳水”，仅有部分项目由于产品差异而价格有一定调整，其余大多为开展的促销优惠。

此次调查记者以购房者身份电话联系了几个较为典型的“深圳多年尾盘”，发现尾盘项目很多也只促销而不降价。如位于罗湖区的兰亭国际项目销售人员则告诉记者，虽然项目已经入伙，但目前仍有部分“开发商保留单位”在售，户型最小为133平米的三房，均价保持在3.2万-4万不等。同时该销售人员提醒记者，当前兰亭国际在“搞活动”，首付仅需付一半大概70万左右，剩下的一半首付可以分三年还清。

而当记者问到“项目卖了这么久又搞垫首付促销，价格是否也有松动”的问题时，销售人员则乐观地告诉记者：“深圳的房子是不可能降价的，你看现在，哪个不是买了就涨，深圳很难降价的。”