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影子银行或成房企脖子上的“绞索”

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楼市红火时,影子银行是房企脖子上的金项链;楼市萧条时,影子银行是房企脖子上的“绞索”。

对房企而言,影子银行是把“双刃剑”。

楼市红火时,影子银行是房企脖子上的金项链;楼市萧条时,影子银行是房企脖子上的“绞索”。

因为影子银行鼎力相助,房企过往攻城略地,拿地盖房,赚得盆满钵满,一时风光无限。现在,这根曾经的项链,正勒着房企的脖子。浙江奉化一家名叫浙江兴润置业投资有限公司(以下简称兴润置业)的房企,就不幸成了今年被影子银行“绞杀”的第一家房企。

兴润置业发生了什么?资金链断裂,严重资不抵债。

这家拥有不到30亿元资产、号称当地最大房企的房地产开发商,负债35亿多。其中,银行贷款24亿元,有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元。

看上去,相比正规银行的24亿元贷款,来自影子银行的7亿多元资金,算不上大数目。但恰恰是这些高利贷,成了压垮兴润置业的稻草。

受制于调控政策,房企一直融资不易,不仅难以从银行获得贷款,债市和股市,也是路路断绝。进入2014年,房企更是深受银行集体收紧房地产贷款的困扰。没钱,拿地、买建材……什么都玩不了;想玩,就得找钱,钱从哪里来?

先看看这样一笔账:2013年,全年社会融资规模为17.29万亿元,这一年,全国房地产开发投资8.6万亿元。按照房企自有资金占总投资通常30%~35%的比例计算,8.6万亿元中有5.7万亿元是融资。5.7万亿元融资,谁来提供?

银行贷款吗?难。2013年,银行新增表内房地产贷款(即开发商为建房向银行申请的贷款),仅为0.64万亿元。这个数字相比5.7万亿元的融资需求,无异于杯水车薪。既然银行所能提供的表内贷款,只够满足房企实际融资需求的一个零头,那么,剩下的巨大资金缺口怎么解决?影子银行。只要看看去年委托贷款、信托贷款等影子银行增速之猛,就可以想象,目前影子银行在房企融资中占比有多高。

影子银行给房企输送的资金,向来利率很高,有的干脆就是高利贷。要玩转这种高成本资金,房企不仅要加速楼盘销售,还要确保拿到的土地不停地上涨、上涨,更要不断用高收入来覆盖高成本。否则,击鼓传花的游戏就会像兴润置业那样戛然而止。然而,房企要实现这些目标,得什么都能自己说了算。若说楼盘销售,房企雇人排队还可以刺激销售的话,那么,土地能不能上涨,就不是房企能做主了。

何况,进入2014年,今年前两个月,全国房价同比和环比涨幅都连续缩小。中国指数研究院数据显示,1月百城住宅均价环比涨0.63%,同比涨11.51%,不及去年12月的0.71%和11.51%。2月中国70个大中城市的新房均价较上年同期上涨了8.19%,环比涨幅为0.27%,低于1月份的涨幅。不仅如此,2月份,除房价一直下跌的温州外,济宁、安庆、牡丹江等三个城市的新建商品住宅价格也加入环比下降的城市行列。房价涨幅收窄的同时,商品房成交量也开始萎缩。据统计,1月份,35个城市的楼市成交量普遍下降,60%以上下降了20%~40%。2月份,成交量更差。仅北京,2月纯商品住宅成交量较1月就下降了62.2%;与去年同期相比,更是下降了67.4%。这对房企来说,不是好兆头。

影子银行的资金,有些来自银行,有些来自民间,吸纳这些资金靠的是高回报率。房企只有到期如数奉还本息,影子银行的资金才能源源不断地流入,房企的流动性才能维系,资金链才不会断裂。如今,卖房不易,地价不涨,譬如兴润置业所在的奉化,2010年1月11日,兴润置业拍下的桃源府邸所在地块,楼面价是7853元/平方米;而世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司,2013年12月11日拍下同地段的地块,楼面价只有3204元/平方米,跌幅达59.2%。这可真要了房企的命!因为地价下跌、房子难卖,会使房企到期难以兑付影子银行的资金回报,从前一直被楼市繁荣掩盖的信用风险开始爆发。一旦房企信用风险爆发,刚性兑付打破,接下来就是房企的噩梦了:影子银行“断流”,银行贷款难以展期,资金链断裂,房企只有拍卖资产,直至破产倒闭。

房企违约也好,倒闭也罢,本不罕见。何以兴润置业资不抵债,会引发社会各方如此关注?因为,伴随着中国经济增速放缓,人们越来越担心兴润置业的资不抵债,会否引发连锁效应,进而使得更多影子银行资金加速从房企撤离,更多房企因此破产倒闭。

现在为了解救处于困境中的房企,上周,证监会松绑房企借壳和再融资,房地产股应声大涨,看上去,房企的坏日子似乎一夜间烟消云散。不过,无论楼市还会怎样繁荣,无论影子银行资金还会怎样流入楼市,银行收缩房贷战线显然是应该的,也是明智的。否则,在刚性兑付神话开始破灭,市场对企业违约风险担忧加剧之际,影子银行融资规模的萎缩(2月社会融资规模结构的变化,证明了这一点),不仅会“绞杀”房企,也会让房企手中的银行信贷资金难以全身而退。

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