聂梅生：中国楼市未来十年须着重盘活空置房

网易房产1月12日讯 这是一个变革与应对的时代。黄金十年已然过去，政府十年九调却剩得房价节节攀升和地方政府泡沫隐现的恶果，未来十年中国楼市何去何从、中国房价何时才能得合理回归？

1月12日，在由深圳商报和全国工商联房地产商会主办的首届中国地产领袖峰会上，全国工商联房地产商会会长聂梅生分析指出，未来十年中国楼市要想取得良好的发展，应着重盘活存量房市场，使已卖出的空置房重新进入市场流转，加大供应需求的同时连带解决楼市泡沫的问题。

聂梅生认为，只有解决好房地产税立法的问题才能迎来中国房价的合理回归，而房产税的改革和房地产税的立法是一项长期的工作，需缓慢谨慎地推进。短时间内，国民只能继续仍受高地价和高房价，除此外，别无他法。

房价涨幅呈下行趋势 2014将有差异化政策出台

2013年过去了，年初新国五条定下的房价目标被绝大多数地方楼市超越，遑论对地方政府问责与否，去年楼市整体态势处于高位显然可见。

聂梅生认为，这已属于调控以来的高位，而2014年，中国楼市将延续2013年的高位态势继续运行，尤其是一线城市房价难降。“按照市场的惯性，整个楼市并不会发生太大的变化，2014年将会沿着这样的涨幅逐渐地回落平稳，而差异化还可能会给我们一些想像不到的结果。”

“差异化已经形成而且非常显著，而差异化市场的迅速形成将是今年最大的特点。”去年新国五条并无起太大作用，调控后期已被地方政府各自化解，但即使如此，差异化的苗头还是在2013年就显示出来，而2014年，由于各地楼市的市场差异，进一步的差异化的调控政策即将被催生。

她补充道，中国楼市各项指标处于高位，已经大到不能再倒，但其下行态势已经形成并将持续。她强调，所谓 “下行”是指涨幅的下行而非绝对值的负增长。

2014年房价涨幅下行将致使房价迎来拐点或现周期吗？或可给予楼市投资人更多启发？聂梅生直接否认房价周期和拐点的存在，并称中国只有文件周期但无房价周期，只有文件拐点而无房价拐点。

“中国房地产市场有没有周期和拐点，这是2003—2013年调控十年给我们留下的思考题也是我们一直争论的问题。”

“事实上，所有的房价调控手段都有一个基本的指导思想，就是熨平经济周期，如果经济是存在周期的这只有形的手便一直想熨平、让他不波动。但这十年里却是越熨越不平，越熨越波动。这样的指导思想十年不动摇的话就形成了周期，因此我们只有文件周期、调控周期，没有市场周期。有形的手对房地产十年来形成的一个房地产周期有拐点，那就是文件的拐点。”

除温州和鄂尔多斯 还有其他城市泡沫隐现或将崩盘

在去年全国大多数城市房价高歌猛进的同时，如温州、鄂尔多斯等城市却面临节节败退。今日下午，聂梅生指出除温州、鄂尔多斯外，还有其他城市或同样陷囹圄当中。最起码，当下中国楼市有泡沫化形成的动力和趋势。

“如果国家的房价和当期的经济发展的基本面是相脱离的，脱离了经济发展的基本面涨房价，这个时候可能要形成泡沫化的趋势。因大家对经济将来的预期是没有信心的，钱全跑到房地产来了，投资全在房地产，老百姓也只是买房子、炒房子；另外还要看是不是脱离了国民基本经济支付能力。这是衡量是否出现泡沫的两个基本指标。”

“现在中国的房价升值比例太高，贫富差距过大，买了房子和不买房子之间形成很大的财富差距，而且补不上去了，这种情况下中国是有泡沫化形成的动力和趋势的。”

但她认为这并非是当下中国房地产全局性的问题，也不会形成崩盘，至少目前是不可能的。

从开发商的角度而言，从去年初至今，房企的资金到位、增速平稳，去年年底增速是12.7%今年是27.6%。这意味着开发商不差钱，整个的资金面的恢复非常好，开发商手里有钱应对2014年，不存在资金链断了房地产崩盘的情况。

她认为，从本质来说，中国高房价的形成原因主要有两个，土地和货币。中国的土地政策很特殊，货币政策也很特殊，短期内是无法改变的。“因为这两个因素动不了，中国楼市不可能马上崩盘，如果这两个因素变动可能会形成泡沫快速挤出的可能性，但现在没有，难以挤出泡沫。”

改革是渐进式的，短期内中国民众还得忍受高房价、高地价和目前的货币政策。目前正处于中国楼市的转型期，房地产的权重已经大到不能再大了，也不能再倒了，短期之内这种天局势是不会改变的。

面粉贵过面包 增加土地供应不如盘活空置房

在中国房价“高大不倒”的背后，是地价的强力支撑，2013年，中国土地收入达到3万亿元。

据统计，2013年年初中国开发商土地购置面积增速是-22%，2014年年初已达到9.9%，而这个数据几乎是在2013年11月期间迅速完成的。若2013 年12月份按照9.9%的增长继续，2014年房地产的市场将会压力如山，羊毛出在羊身上，试问面粉昂贵，面包怎会便宜。

又加之，1月10日，中国国土部新规出台，东部城市群要以盘活土地存量为主，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

“面粉”价格昂贵，如今出让受限，调控的手越压越紧，黄金十年过后，中国楼市尤其是一线城市何去何从？地方政府和房企应如何应对调控之手？

楼市未来十年的发展应该着重盘活已售出的存量房，这是聂梅生给出的应对之法。“这部分已卖出但是没人住的存量房，或者应该说是空置房，将是未来楼市发展的关键所在，地方政府应想法盘活它，使之重新进入市场流通。”

而解决空置房问题，不仅考验地方政府的执政智慧更考验其执政良心。因对地方政府而言，空置房无关GDP，但却对整个楼市产生极大的伤害。而实际上，在土地紧缺、地价奇贵的情况下，这是加大供应、防范泡沫危机的有效办法。

她强调，新增用地指标应留给保障房，最关键的一环必须留作保民生。“这是早就应该释放出来的信号。”

长效机制一日不出台 合理的房价便不会回归

“房价尾大不掉，大家都在问什么时候才能得到合理回归，我认为合理回归必须满足一下几个要素——房产投资回报率回归到合理水平；以支付能力房价收入比来判定合理房价，以租金回报率租售比来判定市场的价格，而非盲目炒卖；第三，房地产业在国民经济当中的作用回归到与其他产业同步发展，起基础支撑的作用，不能一家独大，更慎防以房地产来拉动新城镇化。”

但从根本上来说，要调节房价必须动其筋骨，即地根和钱根，只有从根本上改变地根钱根才有可能改变房价居高不下的现状。

聂梅生表示，促进房产税的改革和房地产税的立法是调节房价的唯一途径。长效机制一日不出台，合理的房价便不会回归。

“解决房地产税立法是综合解决政府财政来源，调整税收分配是解决房地产和土地的根本机制。”

房地产市场改革是一个系统工程，涉及到城乡二元化的经济、政府和市场的分工、金融和土地资源的配置、财政和税收制度的改革和立法等层面，而这些改革的成果最终将体现到合理房价上来。

“合理房价是大家所期待的，但正如三中全会的文件指出的‘积极稳妥从广度和深度上推进市场化改革’，积极稳妥没有那么快，改革是一个渐进的过程，中国房地产市场化之路依然是任重道远。”