聂梅生：小产权房未必要转正 明年房价涨势趋缓

网易房产12月11日讯 今日上午，主题为“新梦想 新力量”的第十五届中国国际房地产与建筑科技展览会（简称“CIHAF中国住交会”）将在深圳会展中心盛大亮相。

又是一届地产盛宴。在这个三中全会后政策不明朗、市场混沌未清，调控频繁出台的关键节点，CIHAF中国住交会以及与会专家们将就未来调控政策的大走势、年度市场的初步总结与预测、小产权房以及土地、城镇化等相关热点问题和养老地产、绿色地产等新兴产业进行解读，以期能给关心中国楼市发展的各界人士“理理思路、拨开云雾”。

住交会开幕首日，网易房产就以上相关热点问题独家专访房地产商会名誉会长、中国房地产专家聂梅生女士。

“三限”政策暂不会取消 新政与三中全会理念不冲突

2013年年初中国新旧两届政府交接关头上，史上最严调控的新“国五条”出头，继引发恐慌成交后市场销售份额大涨后，中国房地产开发开始进入了进入下半场。此后，各地楼市分化遂加明显，房价不停上涨同时，调控亦未间断。

如今年关将至，年初定下房价调控目标的北上广深等城市已无望完成任务，地方迫于压力，10月末11月初已纷纷出台“二套房首付七成”的新政来进一步打压改善性需求和市场投资、投机行为。新政已逐步从一线城市蔓延至二三线城市。

而新政无论是在行政区域上蔓延性抑或是从严的力度，都引起了新一轮的广泛讨论。 “三中全会上不是说市场化的吗，怎么还调”、“我家已经准备过户了，这个节骨眼不是添乱吗”……

政府应该出手吗？

“年末了，许多地方政府都背负着房价的压力，这个时候出台新政是可以理解的。” 房地产商会会长聂梅生女士对网易房产的记者说。

“三中全会确实有释放出‘市场化’的信号，但是这并不代表着政府不应该再出手调控。政府是有起到正面的作用的。短时间内，政府不会完全放开调控的手，如限购限价限贷的政策暂不会推出市场。”

她补充，7月以后，许多房贷开始显紧，这与今年的货币政策有关，并不是仅仅针对房地产业的。“因为银行也要进行风险控制的，我预测明年的房贷政策于今年相比不会有太大的变动。”

“即使有一天，政府‘三限’政策会逐步取消，但是也不会以一刀切的方式，肯定是有差异化的。中央和地方政府存在差异、地方政府和地方政府间存在差异。”

同时，聂梅生肯定以市场化为主的调控手段。“温州政府已经放开限购了，由市场自己去调节，这是进步的。”

今年房价不算大涨 明年房价涨势趋缓

据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10758元/m2，环比10月上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。

虽政策严厉，但从百城数据分析上看，北上广深等一线城市房价并未被拖僵，新政出台后，“日光盘”更从刚需蔓延至豪宅、从住宅蔓延至商务公寓。那边厢，任志强公开表示如果明年政策不变，房价将会暴涨。

但是聂梅生依然看好房价。她认为明年如今的房价涨势已经趋缓，明年中国房价将延续这种趋势，势必不会大涨。

“从今年年初一月份至今，据监控观察，目前全国房价涨幅约为8.0%，而我国今年GDP涨幅亦保持在7%左右。即使到了年底，国家GDP涨幅为7.5%，房价涨幅升至8.5%，那房价涨幅高于GDP 1%也不算是过分。”

她认为房价有自身的规律和发展周期，不会无端暴涨或者暴跌。按照预测，经过今年一年刚需的释放后，明年需求将会减少，房价将会平稳向下发展。

“目前为止，北京房价涨了20%以上，但是我并不为此感到好奇。2011-2012年两年期间，因政策打压，北京的需求受到严重的压抑，但是2013年年初号称空前严厉的新“国五条”并没有被真正严厉的执行，北京的刚需抬头了，因此今年北京房价上涨得较为厉害。而今年需求释放过后，明年北京楼市将面临‘有价无市’的窘况。”

她还谈到，虽然同是一线城市，但是相比北京，广州和深圳的房价并不是“涨得非常高。”北京更容易受到政策的影响，而广州深圳则受市场影响更多。

小产权房的难题并不一定靠转正 有多种解决方法

说起深圳，自然少不了近期吸引了国人大部分目光的小产权房。

据了解，深圳有40多万栋小产权房分布在关外龙岗、宝安等地方。与北京等城市一样，是中国小产权房分布区的大户。

“不能否定小产权房的作用。如在深圳，特区成立的初步阶段，小产权房对解决深圳住房问题起到了积极的作用。但是目前来说，这属于深圳历史遗留问题，不能冲动地说用转正来解决。地方的遗留问题还是得依靠地方政府的努力来解决，当然，这是对中央政府、地方政府的一个考验。”

她认为，小产权房的解决办法有很多种，不应该简单地说用“转正”来解决。譬如政府可以出台系列政策、路径来助其“正名”；又或者是把小产权房纳入保障房体系或机构持有等。

“过去建好的小产权房属于历史遗留问题，一下子是无法解决的，但是现在抢建、在售的小产权房应该依法取缔。这是违法的、干扰市场化的行为。”

如孟晓苏等人一直高呼小产权房转正，甚至鼓励置业者购买，认为国家终将会修改法律，为其正名。但是聂梅生却不以为然，她不评论对错，只表示“现在下什么结论都是言之尚早的。”

“对于小产权房，人们不应把目光固定在是否转正的问题上，因为除此之外，办法还有很多。”

三四线城市不轻言泡沫 一线城市土地趋紧房价难降

小产权房聚集于一线城市因其高房价。而与一线城市节节高升的房价相比，温州和鄂尔多斯等地的市场大幅下滑，背后显示的是三四线城市的供大于求的困窘——国人投资渠道狭窄，千军万马围追房地产“独木桥”。

在这种情况下，看空的声音渐盛，泡沫之声亦不绝于耳。三四线城市已出现全局泡沫之势了吗？

聂梅生否定了这个问题。“目前为止，我们不能笼统地判断。确实，有的三四线城市已经出现泡沫甚至是泡沫开始破裂，但是部分城市依然有上升的空间，房价还是有上升的可能。”

另外，聂梅生提到，与三四线城市相反的是，一线城市的房价依然没有下跌的可能。“一线城市里，如深圳、北京，特别是深圳，土地供应已经面临枯竭，地价没有下跌的可能房价亦没有下跌的可能。