2013成深圳公寓年 业内提醒热销背后有产品限制

2013年的深圳楼市有这样一种说法：今年是深圳商务公寓的元年。这跟深圳今年一再重申的限购政策有关，11月5日开始正式执行的二套房首付七成的房贷政策也催化了深圳商务公寓火热登场的局面。

2013成深圳商务公寓元年  产品受“不差钱差房票”群体追捧

据统计，在今年上半年，深圳全市约有5600套商务公寓入市，下半年保守估计也有将近5000套的新增公寓供应，其中除了关外一些小户型loft公寓，还包括了深业上城（优惠购、楼盘相册、最新报价）、东海国际公寓（优惠购、楼盘相册、最新报价）、深圳湾1号、深圳中心（优惠购、楼盘相册、最新报价）等天价公寓。

专家分析，公寓供应量的井喷现象的前提在于2010年9月30日深圳住宅限购令出台。此限购令规定，深圳户籍居民家庭限购2套住房；对能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。而无社保和无纳税证明的非深圳户，只要交满一年社保或纳税证明，也可获得1个购房资格。

限购令作用于住宅地产，没有多余的“房票”，投资客的计划被打乱，资金流转向了不限购不限价的商业地产。而在商业性质地块上建成的公寓，无论是市中心的豪宅新贵——高端商务公寓，还是关外刚需新宠LOFT公寓，都因具备“不限购不限贷”性质转而成为不占用“房票”的香饽饽。

而这一现象在“深八条”及其落地细则“二套房首付七成”出台后更为明显。中原地产策划人士向记者表示，在深圳特别是关内中心区域许多购房者并不是缺钱与自住用的住宅，而是缺购房名额与购房投资渠道，因此，商务公寓虽然也有自身的产品限制，但往往还是会受到这一人群的追捧，而且这一市场需求据了解十分旺盛。

二套房新政落地 公寓产品成交活跃表现不俗

尽管在“深圳公寓元年”里，无论是从关内还是关外市场来看，公寓市场整体同质化严重，开发商之间竞争激烈，加上本月以来房贷持续收紧，二套房的首付七成新政也已经落地，但从11月的公寓市场成交情况上看，除开个别楼盘，双不限的公寓产品确实表现不俗。

君临海域：位于非置业热点区域盐田区的君临海域（优惠购、楼盘相册、最新报价）于11月2日开盘，据了解，首推300余套60—80㎡精装观海公寓寓在两小时内售罄，而后加推的100套房源也被购房者抢购一空。虽作为具有一线海景的公寓产品，然而君临海域的开盘价格为26800元/平起，整体均价35000元/㎡ ，产品的“价格不菲”。

万科广场：位于龙岗中心城的深圳万科广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）百万级综合体项目，拥有龙岗区内第一高度，高约155米的万科大厦，因此也被称为龙岗首席CBD商务地标。11月23日，万科大厦在营销中心盛大开盘，产品为约120-185㎡的大户型商务公寓，共推出20层。据中原地产内部营销人员表示，开盘当天近千批客户到访，短短2小时内劲销9成，创收近9个亿，均价为22000元/㎡。值得注意的是，作为较少见的关外大户商务公寓产品，万科广场的公寓实用率并非如小户型loft公寓那么高。

远洋新干线：远洋新干线备受关注的不限购不限贷，40平米可做三房的公寓产品也已于11月2日开盘，据开发商介绍，600多套产品当天销售585套，去化率高达9成，售价约20000元/带精装修。然而，有业内代理商人士后来也表示，远洋新干线公寓开盘当天有许多客户认为其公寓产品定价比预期高出不少而选择了现场弃购，因此虽然前期认筹的诚意客户约有近两千批，但从开盘当天的实际解筹率来看，开盘结果应该算是十分不理想的。而后，网易记者通过咨询了解到，远洋新干线的公寓产品实际上只有40年产权，且户型均不带阳台，自住有所限制，价格方面对比一期住宅约1.6万元/平米的价格也确实高出不少。另外，据网易房产数据中心统计显示，虽然已于11月2日开盘，但截止本月26日，远洋新干线的网签也仅有1套，再次令其开盘成绩变得普所迷离。

润创兴时代：11月9日，位于坂田润创兴时代开盘，推出380套32-68平方米商务公寓产品，据项目负责人表示，当天销售约八成，共310套，均价为20000元/平方米，同时由于户型小总价低，现场有不少一次性买几套公寓的购房者，一次性付款的比例也不少。

业内：“双不限”公寓定价高于一般住宅 购买也有风险

业内人士表示，由于近年来深圳土地供应多为商业用地偏多，因此许多开发商为了规避商业地产的风险，快速回流资金，同时因为公寓产品具有不限购不限贷的双不限优势，也会受到部分没有购房名额的购房者青睐，因此最终开发商还是会选择做商务公寓。

同时该业内人士告诉记者，商务公寓的定价一般会高于同一地段的普通住宅产品，其分析道，比如关内如深圳湾一号或者深业上城等高端中心公寓产品，本身低价和产品造价会高于普通住宅，因此定价高，10万元/平米以上的定价并不出奇。而关外的loft公寓来说，则是因为其除了双不限，还拥有层高高于一般住宅，而做成两层提高实用率，加上面积小总价低，开发商定价也会有所提高。

而中原地产一名资深策划则告诉记者，实际上购房商务公寓产品也是有风险的，购房者需对该类产品有充分清晰的认识。商务公寓除了有产权年限限制以外，一般来说，公寓产品首付需要5成，而且平日的管理费、水电费等等费用，由于按照商业标准来缴纳，因此整体核算下来，也要比住宅高出许多。再上许多公寓产品不带学位，户型上多梯多户，不带阳台，对于想购买小户产品用来自住的群体来说，也还需要考虑清楚自身的购房需求点。