“深八条”出台满月 深圳楼市短期难见调控成果

网易房产11月11日讯  十八届三中全会进入尾声，另一方面，距离10月11日深圳针对房价上涨压力出台的“深八条”加码政策以来，至今已刚好满一个月。而一个月已过，深圳楼市所交出的“满月成绩单”却不尽人意。

据网易房产数据中心统计显示，从2013年10月12日截止至11月10日，深圳一手住宅网签共成交5145套，对比9月份的全月成交3169套、10月份全月成交3653套均呈现出新一轮的“恐慌性刺激”，一手房成交均价方面也未现疲软现象。同时，期间“二套房首付提至七成”正式落地，虽有助于给市场降温，但业内普遍认为该条款有利于为深圳建立调控长效机制赢得时间，短期内则无法体现调控成果。

据网易记者此次调查，深圳房地产商为规避市场政策所面临的不确定性，年底还将逐步加快推盘节奏，并且有中小型开发商表示将不排除“适当的以价换量”措施，进入疯狂年底，深楼市完成年度调控任务压力山大，恐难力挽狂澜，前途扑朔迷离。

“深八条”出台满月以来深圳一手住宅网签成交【查看详细数据】

“深八条”出台满月 银十已不如金九却仍旧疯狂

进入第四季度，一线城市的房价控制目标面临着考核大限，前三季度以来，深圳的房价上涨压力同样严峻，一方面是银行房贷的屡屡告急，另一方面则是一二手市场的持续供需两旺。因此，10月11日，深圳市召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议，明确提出了包括“严格执行限购限贷、增加土地供应、调整二套住房首付比例和利率、加大保障房和安居房供应力度等”在内的具有针对性的调控措施，行业内外称之为“深八条”。

而就在“深八条”出台满月之际，市场表现却高唱反调。据网易房产数据中心统计显示，从10月12日截止至11月10日，深圳一手住宅网签套数共5145套，而就在刚刚过去的金九银十——9月份全月成交3169套、10月则成交3653套，“深八条”所带来的几乎是新一轮的“恐慌性刺激”，一手房价方面也停留在2.1-2.3万元/㎡的均价区间，未现立竿见影的下跌走势。

与此同时，市场上还屡屡创出开盘热销的成交信息。10月31日晚，佳兆业悦峰（优惠购、楼盘相册、最新报价）夜间开盘，开发商称当晚售出近400套；11月2日，位于罗湖莲塘的新世界四季御园（优惠购、楼盘相册、最新报价）与位于龙岗的远洋新干线（优惠购、楼盘相册、最新报价）项两个项目开盘，也分别爆出了热销312套与585套的惊人成绩。

佳兆业悦峰开盘现场

一方面，综合各项市场反映来看，“深八条”满月带来的效果的确与历次楼市调控的效果一致——政策的出台往往带来的反而是市场的恐慌性成交。另一方面，根据深圳中原研究中心统计，10月全市推售楼盘共4651套，从项目开盘销售情况来看，则基本仅在五六成左右。

针对此种情况，有业内人士告知记者，从市场实时成交来看，由于政策的出台，银十的市场热度与成交量的确已经不如金九火爆，有所降温，但整体成交与房价依旧居于高位，虽然多数开发商报出的开盘成交比例均含有水分，但从成交量上说，则不可否认得要比以往三季度要好。

四季御园开盘现场

深圳11月1日正式落地加码 刚需观望情绪再度出现

“深八条”出台20天之际，11月1日，中国人民银行深圳市中心支行发布了《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》，要求贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%，深八条中最受关注的二套房信贷政策正式落地加码，深圳也成为了全国首个二套房首付提至七成的一线城市。

此后，一线城市接连出手，“京七条”、“沪七条”纷纷出台，国内楼市调控一时之间进一步“升级”。据网易房产数据中心统计显示，自11月1日七成新政出台至11月5日，深圳一手网签数据出现了爆炸性的增长，环比增长了232%，其中1日、4日、5日都创下了10月份乃至前三季度以来的网签日最高值。有业内人士表示，主要原因来自于部分开发商及购房者在抢闸网签，完成最后的首付六成，而避不过七成首付的购房者，则多会采取找关系或者假离婚等手段来降低首付压力。

而5日过后，深圳网签数据则已经恢复正常水平甚至日渐走低。网易房产数据中心统计显示，11月6日至10日的网签成交套数依次为146套，146套，127套，44套与36套。网易记者透过多家中介机构了解到，不少“刚需”购房者的观望情绪再度出现，深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄表示：“从9月份开始，已经有很多政策的风声逐步透漏出来，市场上都认为会有新的政策出台，而近期北京、上海、深圳出台的二手房首付提高至七成，这给到购房者的暗示就是政策会不会从严，购房者观望犹豫的情绪加强。”中原地产研究中心调研显示，因政策不明朗加上推盘增多，购房者选择范围拓宽，以及目前贷款成本攀高，因而不少刚需群体止步观望，推迟购房。总体来看，目前市场热度远不及前两个月，根据深圳中原地产的监测，需求疲软的态势短期内仍将延续。

开发商：见风转舵主推刚需 政策不明朗趁市场余热加大销售

面对政府新出台的“深八条”政策以及七成首付新政，深圳开发商除了抢开盘抢入市，帮助购房者抢闸网签之外，还出现了“取悦刚需”，主推针对首套刚需置业者的中小户型的推盘现象。据网易房产11月新盘报告统计显示，11月预计有近30个住宅项目(含别墅)开盘，纯新盘有18个，其中多以满足刚需的中小户型为主，占比70%以上，大户型和豪宅的推盘量较两个月前有所减少。

深圳某大型房企营销经理向网易记者表示，虽然“深八条”以来政策不明朗，但得益于金九银十来的市场火热，目前深圳分公司进入十一月以来已完成2013年的全年销售目标。不过，其表示，11月份项目的主要目标还是销售走量。“因为当前深圳的房地产调控政策已经在逐步落实，同时不排除三中全会后一线城市的调控力度会进一步加大，在未来特别是2014年的房地产市场前景不明朗的情况下，如今需要趁市场还有余热加大销售力度，为明年完成销售目标做准备。”

而深圳一本土开发商的龙岗项目营销策划同样表示，2013年的全年销售目标已达到，当前主要目标则是回款目标，不过由于年底银行基本没有名额，因此完成回款目标压力较大。而对于深八条政策，该策划则告诉记者，由于集团未来在深圳关内外仍有多块储备用地，因此目前集团领导已经发话，需严密留意三中全会等政策以及市场动态，对集团项目的产品规划以及价格及时作出调整，同时不排除适当性的“以价换量”对应措施。

业内观点：一线城市政策紧跟大方向 三中全会或成转折点

进入2013年以来，深圳一直面临着房价“高烧不退”的压力。从“国五条”新政出台以来，深圳今年已经公布实施多项楼市调控政策，包括重申“限涨令”、“限卖令”等等，甚至打出“限购限贷限价限涨限卖”等“超级组合拳”，但是房价却在金九银十接近疯狂，在此情况下，“深八条”出台并以“二套房首付提至七成”正式落地。

“深八条的正式落地，这说明四季度深圳控制房价的压力巨大。” 深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，目前市场普遍预期房价上涨，在此情况下，深圳通过出台稳定房价的“深八条”，将有助于缓解市场。而深圳一家大型地产商的项目负责人则表示说：“完不成调控目标也要表个态，采取一些措施控制才行”。

据网易记者此次采访了解到，业内普遍反映二套房首付提至七成与原本的六成实际上变化不大。由于此前二套住房首付的六成比例已经属于高比例，改善性的买房群体通常会选择直接一次性付清或者用他人名额购房。因此，正式落地的该条款短期内的实际成效将十分有限，当然，未来房地产市场也面临着更大的不确定性，但就目前来说，深圳完成年度的调控任务将十分艰难。

同时，有业内人士分析指出，十八届三中全会即将结束，本届政府传递的市场化信号将在今后的调控中逐渐体现，或将成为房产的关键转折点。因此，几大一线城市在接下来更进一步的具体政策措施中，是采取更严厉还是较为缓和的方针条款，都要看中央的大方向而定，所以近阶段才纷纷只出了一条“七成新政”，而没有出台其他进一步的落实措施。