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贵阳大盘云集泡沫重?中天城投:否则会没竞争力

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从去年开始,大盘云集的贵阳楼市就备受瞩目,外界的疑问一直聚焦在人口才400多万的贵阳能不能消化这么多大体量的大盘上,甚至有言论称贵阳会成为下一个鄂尔多斯。而对此,贵阳当地人士却极力否认,坚称楼市健康。

从去年开始,大盘云集的贵阳楼市就备受瞩目,外界的疑问一直聚焦在人口才400多万的贵阳能不能消化这么多大体量的大盘上,甚至有言论称贵阳会成为下一个鄂尔多斯。而对此,贵阳当地人士却极力否认,坚称楼市健康。

实际上,催生贵阳大盘模式的一个关键因素就是贵阳当地的土地出让模式:在贵阳,政府采取土地一二级捆绑联动的方式,即贵阳当地政府一般会规划出千亩以上的大地块,然后寻找有实力的房地产开发商,将此地块上的土地征用、拆迁整理、安置房建设和市政配套工程等本该由政府承担的土地一级开发,交由房地产开发商完成,企业完成土地整理后,政府也会确保开发商在地块“招、拍、挂”中取得土地的二级使用权。

以贵阳一超级大盘未来方舟项目为例,贵州省唯一上市房企中天城投集团股份有限公司(000540.SZ,下称“中天城投”)从2006年起就介入该地块的一级开发,并斥资数亿元以BT(建设-移交)模式投建了地块内的交通要道“水东路”,也承担了当地两个村庄的拆迁工作。

2013年博鳌论坛上,中天城投执行副总裁李俊接受了时代周报记者的专访。他说,在贵阳,开发商做大盘也是被逼无奈,不做大盘就没有市场竞争力。他表示,贵阳的市场基本上是供略大于求,房价低,开发商都在跑量,如果是小盘,房子一降价消化掉后,等市场行情好转就没有后续的竞争资本。

购房力市内市外各占一半

时代周报:从去年开始,大家就一直对贵阳的大盘表示关注,问题是,贵阳能消化掉这么多大体量的项目吗?

李俊:贵阳市目前有400多万人口,未来很可能达到1000万,因为很可能会有600万人口来这里安居乐业。如果未来十年有600万人到贵阳去置业,我们不考虑贵阳本身的改善型需求,按照人均30平方米来算,就有1.8亿平方米的住宅需求,这就是增量。

贵阳的整体规划是,未来5-8年有1亿多平方米的房地产供给量。像贵阳去年大概就是1100万平方米的销售量,如果每年按5%递增,1亿平方米的住宅面积在第六、第七年就卖完了。如果不止是600万人口进入呢?再加上还有当地其他的投资需求,还有外省过来买的避暑楼盘,这会是一个什么样的局面?同时,我们也期待高铁通车会给贵阳带来一些新的变化。

时代周报:这样说来,贵阳的这样大体量开发是顾及到未来几年内的一个供应状况,是很合理的?

李俊:是有这样的一个预期。

贵阳市的房价,基本上是在缓慢地增长,没有出现其他城市价格突然增长很多的现象。大家(指购房者)的预期都很透明,知道未来这个地方会有大盘,是1000万平方米或者是500万平方米,大概是一个什么样类型的产品,有没有能买得到的、买得起的住宅。预期很透明,不像北、上、广一样,要是现在不买这个房子,就不知道下一阶段去哪买了。贵阳市的房价平抑得还是很好,贵阳市的房地产市场还是很健康的。

时代周报:目前贵阳市的主要购买力量来自哪里?各占多少比例?

李俊:主要来讲,贵阳市内、贵阳市外各占一半。

时代周报:贵阳有这么多大盘在开发,是不是对企业来说,开发大盘会容易一些?

李俊:其实不容易,刚才有讲到,就是不同的大盘,有不同的走量方式,根本就赚不了多少钱。一个原因就是整体的房价低,另一个原因就是整个市场还是供给略大于需求,像这种如果自己做的规模小了,就根本腾挪不过来。你那个楼盘只要一降价,一下子就卖光了,等到真正有市场机会、行情好的时候,就发现已经没房子卖了,所以这也逼着大家去拿大盘。

最后就出现这样的一个结果:你没拿大盘,你就没有参与市场竞争的这个能力了。

大幅涨价没有市场基础

时代周报:相比其他省会城市,贵阳房价显得很低,是不是也因为有大部分项目都是棚户区改造的原因?

李俊:棚户区改造其实成本还是非常高的,如果做得不好,棚户区改造的项目就很容易亏本。因为充满了不确定性,如果一个大的项目,比如是1800万平方米,如果拆迁的标准提高了,或者拆迁的时间拉长了,想建的没有建起来,想卖的没有条件卖出去,或者一直有钉子户,卖不出一个好的价钱,就很有可能出现严重的财务危机。但总的来说,在政府的支持下,我们的很多棚户区改造的项目都进展得十分顺利。

但即使这样,棚户区改造的一些项目要想赚很多钱还是非常困难的,因为周期很长,一个项目需要四五年或者更长的周期,年化收益率其实不是特别高的,(开发商)只是通过规模来取得一个比较好的开发收益而已。

而也正因为都上了规模,所以每一个楼盘自己想要捂盘惜售也好,想要大幅涨价也好,都没有市场基础。不像北、上、广等城市那样,这个月捂盘不卖,等下个月你着急了想买,我就还可以涨。所以,包括我们的房价,包括企业的利润,都是保持在一个合理的水平,这也是市场竞争的结果。

时代周报:贵司哪些项目是棚户区改造?

李俊:未来方舟、假日方舟是棚户区,像金融中心等都是竞地交易的。

时代周报:贵司目前开发的这些项目中,是几年的一个推货量呢?

李俊:按我刚才所讲的那三个大盘,我个人认为在6-8年的时间,总的来说周期比较长,所以要精耕细作,才能把大量的不确定性消灭在萌芽状态,否则风险很大的。所以一般的小公司也没有能力去做这样的大盘。经验是慢慢积累出来的。未来方舟主要还是休闲度假的地产项目,我们也把它定位为贵州省的一个旅游集散地。

“其他省会城市好赚钱”

时代周报:贵司项目都集中在贵阳,会不会下到贵州省的其他城市去?

李俊:如果由大开发商亲自去组建团队自己去到下面的三四线城市开发房地产项目,还是比较困难的,因为成本太高,但如果是要我们输送管理、技术,包括一些采购的共享,包括销售渠道的一些共享,其实是做得到的,这不仅对扩大自己品牌的影响力好,对提高三、四线城市楼盘的品质也好,都是有很大的帮助的。

时代周报:有没有往贵州省外拓展的一些计划,或者有没有正在洽谈或者开发的项目?

李俊:省外,特别是省会城市,都是采取招拍挂的方式,像这种情况不可能去谈什么,而是和其他的众多的大中型企业去排队,只能采取这种PK的方式去解决走出去的问题,这也是我们要面临的一个挑战,但我们相信能够取得一些相应的成果。

时代周报:有没有一些有意向的区域?

李俊:主要还是一些省会城市,因为作为在贵阳这么辛苦都能赚到钱的企业,看到任何一个省会城市,都觉得会比贵阳的钱好赚。

时代周报:2011年,贵司与省政府签了个协议,就是5年内将在贵州省内完成建设面积约1000万平方米(约20万套),总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。目前推进得怎样?

李俊:我们现在就按照省、市政府给我们批准的项目规模来实施建设,其实进展得还是挺顺利的。

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