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世邦魏理仕:二线城市新兴商务区短期形势严峻

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网易房产7月18日讯 近日,商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)发布了《2013年第二季度中国房地产市场回顾与展望》,报告显示2013年第二季度全国多个优质写字楼市场出现供应高峰。受宏观经济持续疲弱及整体需求持续在低位徘徊的影响,各区域市场优质写字楼整体空置率均呈上升态势,其中以华西区升幅最为显著。优质商铺租赁活动相对平稳,多个城市新增物业开业率及签约率情况仍然良好,但各地零售市场表现开始出现分化。住宅市场方面,“国五条”政策的影响力逐步淡化,加上多区域住宅土地市场逐渐升温,本季度各地高端住宅销售市场量价企稳。全国工业物业市场继续稳中有升,大型电商自建物流仓储渐成趋势。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟先生表示:“如世邦魏理仕此前发布的深度研究报告《中国办公楼实情调查》中所指出:随着中国写字楼市场整体迎来供应高峰,许多二线城市的新兴商务区将在短期内面临空置率急升、租金受压等较为严峻的形势;同时各主要城市的蓝筹写字楼物业的表现则明显优于大市。就整体市场而言,只要政府、开发商、租户及投资者理性应对,我们相信未来中国的写字楼市场仍然存在机会。”

优质写字楼市场

本季度全国优质写字楼新增供应总量达163万平方米,创历史新高,其中近8成新增面积来自二线城市。华西及华中市场本季共有近83万平方米优质写字楼入市,亦为历史最高水平。供应高峰加上宏观经济疲弱,写字楼租赁需求整体在低位徘徊,造成以成都为代表的多个城市空置率攀升至近年新高或历史极值。

供应高峰虽未对租金表现造成即时冲击,但整体市场租金增长有进一步放缓的迹象:北京全市优质写字楼平均租金的上升势头在持续了超过三年之后于本季度戛然而止。在上海市场,受整体经济活动放缓影响,跨国公司扩张活动亦趋缓,写字楼租赁成交主要源自续租与搬迁,全市优质写字楼平均租金已连续4个季度环比微跌。从全国范围来看,华西市场租金微幅走跌,华北及华东市场基本持平,而华南市场由于租赁活动仍相对活跃,租金则录得微升。

尽管面临物业集中入市带来的压力,各城市的高品质写字楼物业仍有较好表现。比如本季一日资银行及一本地金融公司分别在广州天河区租下2,250平方米及1,500平方米的写字楼面积。即使是在大体量物业集中入市空置率急升的成都,本季度仍有个别优质物业表现抢眼:某核心商务区近期入市的优质租赁型写字楼吸引当地某金融公司租下整层,面积共计约1,900平方米;而位于供应密集的天府新城在售高品质散售型物业吸引到国内某证交所及中东某航空公司分别购置高区的5层整层及其它楼层整层作为自用。

优质商铺市场

第二季度全国零售租赁活动相对平稳。受多地物业推迟入市影响,在世邦魏理仕跟踪的十五个城市中本季度仅有北京、大连、杭州、宁波及成都五个城市有新增物业入市,全国新增零售物业总量约50万平方米,环比下降近6成。所有新入市物业开业率及商家签约率均保持良好,其中大连位于非核心商圈的万达广场几乎以满租状态开业。全国优质商铺空置率环比微升0.1%至9.3%,整体租金环比微涨0.7%。

随着零售物业市场不断成熟及未来供应不断攀升,品牌扩张计划及不同地域不同商圈的业主战略开始出现分化。尽管部分一线奢侈品牌仍继续选择在高端零售消费强劲的沈阳、上海、成都等重点城市开设首店或旗舰店,但整体而言,奢侈品牌在中国的扩张程度明显减缓,零售市场的主力需求开始逐渐向快时尚品牌、设计师品牌、餐饮类及超市类等租户转移。

尽管大部分商户对中国未来零售市场仍保持信心,值得注意的是,各地零售市场各种因经营不善而选择撤出、停业装修重新定位、指定有经验的专业零售商进行运营管理的案例亦开始增多。其中,表现欠佳的沈阳市场继上季度多个项目停业装修或租户调整之后,本季度伊势丹百货选择整体撤出,金廊商圈华联购物中心也选择关店装修重新定位。在个别供应量激增而商业氛围尚未成熟的商圈,业主调低租金报价甚至主动补贴装修的案例在部分二线城市开始增多。

鉴于目前即将开业项目的预租率多数仍表现良好,预计短期内零售物业市场将继续保持较为平稳的态势。但随着供应量不断攀升,相对平稳的供需关系将被打破,预计多个二线城市的空置率将会走高,租金增速将明显放缓。

高档住宅市场 

自“新国五条”及各地细则颁布以来,全国住宅市场的投机性需求整体得到一定程度的抑制,各地房价尤其是高端住宅价格告别爆发式增长,售价及销量均趋于稳定。尽管一定时期内受限购等行政调控手段限制,但开发商对长期市场走势仍然看好,且当前开发商资金相对充裕,加上与门户城市核心位置的住宅类土地资源日益稀缺等因素叠加,导致近两个季度以来土地市场日趋活跃。北上广等一线城市及其它重点门户城市接连出现高总价、高溢价的地块成交,“地王”纪录亦被不断刷新。不断攀升的土地成本很大程度上提升了购房者对未来房价的预期,因此尽管当前的住宅成交量未见显著放大,世邦魏理仕认为未来一定时期内住宅价格明显下降的可能性并不大。但“新国五条”推出本身即释放出一个显著信号:一旦住宅市场出现过热迹象,行政调控则不排除会进一步收紧。 

工业物业市场

第二季度全国工业市场继续保持整体稳中有升。在优质物流市场方面,除天津受进出口需求放缓影响,租金三年来首次录得负增长外,其余城市租金水平均保持稳定或微幅上扬的态势。

部分电子商务企业转而倾向自建物流的动向成为本季工业市场的焦点。基于成本及管理运营角度考虑,以京东、阿里巴巴及亚马逊为代表的多个大型电商着手考虑或已经开始自建或定制物流仓储。在北方区,亚马逊、京东、凡客诚品及一号店等开始选择搬出北京,向廊坊及武清等周边中小型城市转移,其物流策略亦从过去的单纯向第三方物流租赁转变为部分继续租赁,部分自建。在南方区,位于广州黄埔的亚马逊定制物流中心已于本季度正式投入运营,总建筑面积约为17万平方米,将覆盖广州、深圳、东莞、佛山和中山等城市。

对于这一趋势,世邦魏理仕认为:目前部分大型电商纷纷转向自建仓库,或将在一定程度上影响电商对仓储物流的租赁需求增长。另一方面,鉴于自建物流体系的集合度、专业化程度及对资金规模及资金回报周期的要求,中小型规模电商转向自营物流的可能性并不太大。总体而言,世邦魏理仕认为受益于工业制造、传统零售、第三方物流等行业对物流设施不断增长的需求,以及有限的仓储物业土地供应,优质仓储物业供应紧张的情况在近期仍将持续,预计未来工业市场走势将继续维持稳中有升的态势。

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