"90后项目"东都中央王座:烂尾重启导致担忧多多

网易房产踩盘特工队

巡城时间：6月25日

最新价格：销售人员透露开盘均价将在2万元/平米左右

特工点评：东都中央王座（优惠购、楼盘相册、最新报价）位于龙岗中心城片区，龙岗如今作为新盘集中地，同时也是深圳房地产价格洼地，正受到越来越多深圳购房者的关注与重视。大运会过后，龙岗中心城片区整体突飞猛进，交通便捷配套醇熟。然而，90年代拿的地，多年来修修停停、长年烂尾的事实导致了东都中央王座如今开发商与项目形象双双受损，并且也给购房者带来了更为现实的二期产品质量问题担忧。加上一期业主们所维权的停车场至今也尚未解决，存在着诸多的开发商与该项目，虽然将在龙岗豪宅区域推售受市场追捧的刚需户型，但如果开盘均价当真高达2万/平米，整体来说，则性价比实在过低。

东都中央王座项目概况：

东都中央王座项目位于深圳龙岗中心城龙翔大道与怡翠路交汇处，占地40390平方米 ，总建面约138557平方米 ，容积率高达 2.0。项目共由三个地块组成，分别是东都花园二期、美地里园（优惠购、楼盘相册、最新报价）与美地亚商苑，其中美地亚商苑为写字楼。目前推出的为东都花园二期，共由3栋6座建筑，首批将推售1栋共4个单元的18层小高层洋房，两梯三户，主力户型为84—92㎡三至四房。

超级烂尾重新启动 或卖两万是真是假？

龙岗如今作为新盘集中地，同时也是深圳房地产价格洼地，正受到越来越多深圳购房者的关注与重视。大运会过后，龙岗中心城片区整体突飞猛进，特别是以公园大地（优惠购、楼盘相册、最新报价）、保利上城（优惠购、楼盘相册、最新报价）、万科天誉几大项目为主的中心城豪宅片区，更有几分“寸土寸金”的感觉。

而实际上，就在几个豪宅项目正卖得热火朝天之时，一个众多龙岗人并不陌生，因为其正挨着中心城主干道龙翔大道，也与公园大地仅一路之隔的项目——东都花园，却据说开发商拿地十余年之久，但工程建设止步不前，俨然烂尾而为众人熟知。作为一个“90后拿地项目”，2001年东都花园一期以2—3千元/平米均价已经全部售罄，然而，同时期拿地的二期地块却一直等到2009年慢慢才动工，虽然在2011年传闻其即将开售，而后却又骤然停工，2012年期间更是纹丝不动，也因此背负了“龙岗超级烂尾”的骂名。

最近记者得知，东都花园二期现已改名为“东都中央王座”，并且目前已开放营销中心，预计下月正式开盘，更有传言其产品即将售价2万/平米。究竟龙岗中心城超级烂尾为何烂尾？又为何如今即将重出江湖？此次开盘是否“终于来真的”？多年来的烂尾工程又是否会造成其产品质量问题？网易房产踩盘特工队，出发龙岗中心城。

位于配套醇熟的龙岗豪宅片区，东都花园一期业主的停车场却说没就没

豪宅片区配套醇熟 一期业主却大呼“还我停车场”

经过大运会的发展契机，贯穿龙岗中心城的两条城市主干道——龙岗大道与龙翔大道更加奠定了东都中央王座（优惠购、楼盘相册、最新报价）所在区域的豪宅片区地位。由于处在平行的龙岗大道与龙翔大道中间位置，东都中央王座整体交通十分便捷，地铁龙岗线爱联站与吉祥站均步行8分钟可以到达，而龙翔大道更是直接对接水官高速，无论自驾还是搭乘公共交通，来往深圳关内外都十分方便。

踩盘当天记者看到，环绕在东都中央王座项目周边的，从经典豪宅公园大地（优惠购、楼盘相册、最新报价），到央企学位大盘保利上城（优惠购、楼盘相册、最新报价），以及68万平米城市大型综合体的万科天誉项目，无一不是龙岗响当当的豪宅项目。同时，由于一路之隔即为配套发展醇熟的公园大地，其岁宝百货、国安居等一切生活所需配套基本可以算是东都中央王座“下楼即可享受到”。加上旁边即是正热卖的央企学位大盘保利上城，由保利出资建设的深中附小也成为了东都中央王座高举“一线学区房”旗帜的一大利好。

不仅如此，周边龙城医院、爱联小学、华润万家等也近在咫尺，可以说，龙岗中心城豪宅片区名不虚传。

而正当踩盘记者感慨豪宅区域的配套醇熟时，却发现在东都花园一期停车场白墙处赫然写着“还我停车场”大字。据了解，东都花园一期与二期之间的一条道路，在2001年销售时候，开发商曾承诺此处将作为一期业主的公共停车场，并且也确实在路口处设立了保安岗亭与升降杆为业主停车服务。但如今在二期工程开工之后，众多一期业主却发现开发商在停车场处建起了围墙，将作为停车场用的道路占用了。

记者调查发现，今年4月份东都花园一期业主也曾将事件通过电视媒体进行曝光，因此开发商也就该问题举办了业主大会进行协商，至今仍可以看到东都花园现场悬挂着“6月23日召开第二次业主大会关于赔偿方面问题”的红色横幅。

但随后记者通过网络微博发现，东都花园一期业主由于怀疑开发商擅自将停车场规划更改为市政道路，并且认为赔偿解决不了业主今后的实际停车问题，因此在6月24日，众多业主仍旧聚集在了龙岗区政府门口进行维权。

而据国土资源规划委员会龙岗管理局关于东都花园小区的土地规划图纸显示，东都花园一、二期之间，确实是一条市政规划道路。因此，或有可能停车场从未存在，而是开发商销售一期产品时擅自承诺给业主的一个停车场，实则为一个“谎言”，并且为了圆谎，开发商也在此处“围”出了一个停车场，一直供一期业主们使用，直至如今。

实际上，97年拿地、09年动工的东都花园二期已保持如此烂尾状态多年

“90后地块”为何烂尾？如今产品质量惹人担忧

关于东都中央王座（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目，实际上更多人所得知的是“东都花园”。虽然东都花园一期已于2001年销售并入伙，但众所周知的却是“东都花园二期建了好久了还没建完”，“开发商破产了，东都花园烂尾了”，“龙岗第一烂尾——东都花园”等等传言。

这样的一个”90后”项目修修停停，是有意捂盘？还是当真烂尾？

的确，记者曾在2011年于龙岗中心城踩盘已发现，当时保利上城（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目从施工建设到年底开盘期间整整一年时间，旁边的另一项目虽然只有数栋楼，但却很明显长年处于停工状态。而后周边商户告诉记者，该项目为东都花园项目二期，无人施工的状态已经持续一年之久，停工原因或为开发商拟上市需要冻结集团资金导致。而后2012年，保利上城与公园大地（优惠购、楼盘相册、最新报价）、万科天誉等项目均取得不俗销售成绩，但东都花园项目二期虽然不时听说即将开盘销售的小道消息，但实际上一年过去，其仍旧“处变不惊”，形成了鲜明对比。

而转眼已进入2013年年中，东都花园二期突然改名“东都中央王座”，并进行了一系列宣传推广工作。记者在现场也看到，目前该项目确实已经重新投入施工状态。而且，除了一栋高层已经在脱绿网，其余几栋目前仍未封顶。

记者通过网上相关资料了解到，2009年10月10日东都花园二期三地块开始施工，合同总工期为608天，按此工期，该地块项目理应在2011年年中竣工。此前，也曾有业内人士猜测是开发商捂盘，想等到周边环境成熟后再卖楼。但直到2012年，便传出“东都花园二期项目建至14层现已停工，入市时间待定”的相关信息。事实证明，东都花园二期并非建成后等转现楼发售，并不是捂盘行为。

而当记者就“烂尾多年”一事咨询现场销售人员时，其告知记者，项目的确有一段时间处于停工状态，但并非外界所传闻的为该“开发商老板资金链断裂，无法支付工程款导致项目停工”，而是由于该开发商在其他省市有另一个大型工业项目，因此当时在资金有限的情况下，只能将资金用于工业项目，导致东都项目“暂时停工”。

随后，记者通过咨询业内人士与网络搜索发现，实际上东都二期与一期属于同一批拿地，均属于“90后地块”。而销售人员也并不避讳告诉记者，项目二期三块地块中，东都中央王座为97年拿地，美地里园（优惠购、楼盘相册、最新报价）为99年拿地。换句话说，即将开盘发售的东都中央王座，房屋产权至今已经过去了16年，然而房子却一直没建好。

据记者现场了解，目前东都中央王座即将推售的1栋4个单元小高层，均属于在建未封顶状态，项目届时开盘也仍旧只会以期楼发售，并非现楼发售，具体入伙时间约为明年年底。

对于东都中央王座这一个“有名”的烂尾项目，部分网友表示担忧虽然此时重新启动，但这样形象不好的开发商以后又会否因为其他问题，而产生对小区不利影响？更有看房客户直接说出了众人心声——如果为开发商捂盘导致产权年限变短，也并非太大问题。而如今最担心的，是该项目烂尾太多年了。作为建设过程中半路停工的楼盘，其楼体在无管理、无维护的情况下任由风吹雨打多年，而如今在此基础上重新动工，其建筑质量是否有所保证？

业内人士表示，东都花园作为一个比较特殊的项目，其确实有部分楼体属于建到一半停工，自生自灭的状态，且时间长达数年，确实会存在着质量隐患。而如今项目重新施工，则要视开发商以及工程部是否有对之前烂尾的楼体进行各方面质量检测后再继续动工。

现场可以看到，东都中央王座的14联排别墅后方即是保利上城项目的保障房楼栋

低楼层带来低容积  14联排别墅匪夷所思

据现场销售人员介绍，东都中央王座（优惠购、楼盘相册、最新报价）此次将推售的单位均为刚需90平米左右户型，两梯三户的18层洋房，预计7月初将会开放项目样板房。而84㎡的2+1房由于拓展的书房尺度较小，开间均只有2.35米，在实际生活中很难用作房间使用也为众多看房客诟病。

而东都中央王座另一主打的卖点——2.0超低容积率同样难以得到看房客认可。记者从项目沙盘看到，实际上，由于由三个地块组成同时中间隔开一条市政路，项目基本可以算得上“零园林”。低容积率或许是因为其产品包含了4个单元小高层以及两排联排别墅，而非全部为高层塔楼的结果，同时现场亦可以看到，东都中央王座的别墅南面还紧紧挨着保利上城（优惠购、楼盘相册、最新报价）的9栋和10栋两栋产品，据了解保利上城10栋为保障房。因此，东都中央王座的别墅居住舒适度或许将大打折扣。

同时，由于项目此前的烂尾导致的各种信息不对称，销售人员称除了将售的小高层以外，其余楼栋的户型暂时也并不清楚，只了解到美地里园（优惠购、楼盘相册、最新报价）地块带有别墅产品以及美地亚商苑实际上为写字楼产品。记者从沙盘上看到，其别墅产品只有非常少的22套，但却以极为少见的8联排和22联排形式呈现。众所周知，独栋别墅价值最为昂贵，其次为双拼，4联排，6联排……有业内人士告诉记者，别墅产品随着联排数量的增多而其舒适度、尊贵感均会降低。一般市场上8联排别墅已经较为少见，而此次东都中央王座的14联排别墅，几乎可以算得上“深圳唯一”，是十分罕见亦令人费解的别墅产品，或者与其此前的烂尾有所关联。

网易踩盘特工队总结：

豪宅片区虽成熟 烂尾+停车场均惹担忧

东都中央王座（优惠购、楼盘相册、最新报价）所在的龙岗中心城豪宅区域，别墅大盘、学位大盘、综合体大盘齐聚，目前各项配套醇熟，加上自驾交通与公共交通的便捷性，该片区自然价格也领衔龙岗其他片区。然而，90年代拿的地，多年来修修停停、长年烂尾的事实成为了东都中央王座最大的弊端。不仅在项目、开发商形象均大打折扣，同时由于烂尾或导致的产品质量问题，以及一期业主们当年得到开发商承诺，如今却说没就没的停车场问题，也让二期的看房客纷纷表示担忧。

2万均价泡沫太多？龙岗购房可多做对比

关于东都中央王座的开盘价格，销售员表示，作为一个低容积率别墅项目，价格或参考对面的豪宅大盘公园大地（优惠购、楼盘相册、最新报价）2万3/平米的均价，并且由于同为刚需项目但户型优于保利上城（优惠购、楼盘相册、最新报价），因此也肯定会高于其1.75万/平米的均价，因此2万/平米的预计定价并非传言。而实际上记者了解到，目前保利上城均价1.75万/平米，一期价格仅1.5万/平米，公园大地二手房价仅有1.7—8万/平米，一手则在2万1/平米左右，万科天誉均价则是1.8万/平米带精装修。按照东都中央王座的目前定价，则实际上购房者已经可以购买到该区域甚至是龙岗中心城任何一个项目了。然而，购房者是否值得为一个名气不大、名声也并非特别好的楼盘按该均价买单，则值得深思，毕竟龙岗作为深圳当前的新盘集中地，购房选择实在太多。