尴尬的特发和平里：新老城区交界带来的工业隐患

网易房产踩盘特工队

巡城时间：5月21日

最新价格：开盘价格未定，当前认筹5万可享受开盘98折

特工点评：特发和平里（优惠购、楼盘相册、最新报价）作为老牌国企时隔多年打造的43万建面刚需大盘，是地铁龙华线龙胜站的地铁连体物业。特发集团在刚需产品质量的打造上可圈可点，然而特发和平里项目整体所在的区域环境却不尽人意。除了社区在未来极有可能被双地铁高架包围，享受着便利交通却也有降低了生活舒适度的同时，项目周边的和平路、布龙路等主干道带来的噪音与废气等各种影响目前而言亦较为严重。虽然特发集团花重金设置了隔音屏、绿化带等尽量降低噪音影响，且将特发和平里项目由此定位为绿色人居，但不可否认的是，和平里所在位置为龙华新城北端，实际上是龙华新城与老城区的交界地带，周边多为改造之路漫漫的工厂而鲜有生活配套，且众多工厂的长期存在带来的各种健康隐患以及项目的户型与价格问题才是广大刚需购房者真正需要考虑的切身问题。

特发和平里项目概况：

特发和平里位于深圳龙华新区和平西路和布龙路交汇处，占地7.5万㎡，总建面约45万㎡，分为两期开发，共3423户。目前待售的为项目一期，共3栋11座高层塔楼建筑，其中一栋为不限贷不限购商务公寓，一期共1571户。项目预计6月份推售除商务公寓以外的全部10座共约1100户，主要为82—135㎡的平层与复式产品。

和平里引发关注已久 尴尬位置如何绿色人居？

作为“福田后花园”，龙华片区从不缺乏市场关注的大小新盘。而主打龙华今年最后宜居大盘且为龙华唯一一个地铁连线物业，由老牌国企特发集团打造的特发和平里项目，从产品发布会到亮相今年房博会，都一直备受业内人士以及广大购房者关注。然而，特发和平里项目所处的位置相比水榭春天（优惠购、楼盘相册、最新报价）所位于的龙华新城、幸福城（优惠购、楼盘相册、最新报价）所位于的龙华传统老城区均有所不同，其所处位置为龙华新城的北端，实际上更倾向于“龙华新老城区交界处”。该区域长期存在的大片工厂以及环境、空气质量等问题也一直饱受差评。那么，特发集团又如何在该片区域打造全新的绿色人居标准呢？网易房产踩盘特工队，出发和平里。

特发和平里一路之隔的建大轮胎厂排放出白色工业气体

新老城区和平崛起 工业隐患确实担忧

自去年开始刮起购房热潮的龙华新区，更确切而言主要是针对地铁龙华线从民乐站经深圳北站再到红山站这三个地铁站的沿线一手楼盘。其中，拥有水榭春天（优惠购、楼盘相册、最新报价）、中航天逸（优惠购、楼盘相册、最新报价）、1866等大热楼盘齐聚的“红山片区”当之无愧属于片区核心，市场也普遍看好龙华新城区域即将最先成为纯居住片区。而今年同样受到市场关注的幸福城（优惠购、楼盘相册、最新报价）则位于龙华线最后一站的清湖站，地理位置上而言已经脱离了龙华新区核心区，属于北部的龙华传统老城区。特发和平里（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目虽然同样是龙华线地铁物业，但靠近的则是地铁龙胜站，地理位置上既不像龙华新城那么“南”，又未到龙华老城区那边“北”。随后，记者咨询了业内策划人士得知，龙胜站附近区域已到达龙华新城的北端，再过去的龙华站则已属于龙华传统老城区，所以，特发和平里所在位置实际上相当于“龙华新城与老城交界处”，目前在售项目极少，刚需项目几乎为零，因此，特发集团旗下的和平里项目作为一个刚需大盘的出现，也确实引起了市场众多刚需客户的关注与等待。

踩盘当天记者发现，新老城区交界区域虽然拥有置业潜力，但确实既不像红山片区那样属于纯粹居住区，亦没有龙华传统老城区的繁华，反而多了几分“工业区味道”——除了小产权房与农民房，记者走访了特发和平里的项目四至发现，更多的是长年在此区域进行生产的工业区与工厂，如与和平里项目一路之隔的建大轮胎厂，龙屋工业区以及与项目东南面的元渝机械、链条厂等，并且据记者目测，这些工厂的规模个个均来头不小。

走访过程中附近一些居民反映，虽然当前龙华在深圳很火，但是该区域不论和已经发展多年的龙华老区比较，还是和后起之秀红山片区比较，生活配套都已经多年没有改变，绿化也非常少，目前来说周边还是以厂房为主。而且，由于旁边的各个工业园与工厂长年直接排放着各种工业废气，片区的环境卫生也不是特别好，不仅多年来吸收着废气尾气为身体健康提心吊胆，而且很多厂房都已经在此处存在多年，估计不会那么容易就迁走。

记者发现，与特发和平里相隔着布龙路的建大轮胎厂的烟囱确实在排放着白色的工业气体，而且就位于项目南面的元渝机械的厂外卫生环境也令人不敢恭维。因此，记者就周边环境、生活配套以及工厂工业园等问题咨询了和平里现场销售人员，得到的回复是：项目周边目前的规划是全部工业区都将改造成住宅用地，一般就是5年计划，具体改造时间还是要看政府，但改造是肯定的。而生活配套方面销售人员则告诉记者，目前一路之隔的潜龙曼海宁（优惠购、楼盘相册、最新报价）的商业也已经准备入伙，其他的生活配套则确实都需要往前或往后一个地铁站的距离。对于就当前新老城区交界处的环境问题，销售人员则用一贯应对客户的口径打起了太极：买房子总不能只想买现在，在深圳都是要看未来的，当年香蜜湖也是如此。

只能说，身处如此尴尬的区域位置和环境，特发和平里确实面临着许多工业隐患与漫漫的工业改造路。

处在主干道交汇处的特发和平里既便利也“受气”

双地铁与主干道环抱 是交通便利还是嘈杂“受气”？

记者从项目现场了解到，特发和平里（优惠购、楼盘相册、最新报价）作为“龙华唯一地铁连体物业”，将修建两条连廊从地铁龙胜站直接通往小区商业，为各位业主的出入带来了不少方便。但部分现场看房客户则向记者表示，虽然说交通便利，但也担心随即而来的噪音问题——不仅是地铁龙胜站，按照规划未来的地铁6号线也将从布龙路上走高架经过，如此一来特发和平里项目将被双地铁四面包围，看房者均表示担心小区所受到的噪音与震动影响也将加倍剧增。

且不管特发和平里未来是否将被双地铁环抱，记者踩盘当天一下地铁则发现，项目位于和平路与布龙路两条主干道交汇处，大小型货车、泥头车等均在此车来车往，大量的灰尘、尾气也让人需掩鼻走过。相比地铁的噪音和震动而言，两条主干道所带来的噪音与尾气所带来的影响明显更让人担忧。

据悉，主打“45万平方米的绿色人居家园”的特发和平里项目为匹配“绿色出行、低碳生活”的理念，不仅小区绿化率将打造达到36%，同时还将投巨资建设多重隔音降噪系统，并沿布龙路建造50米宽绿化带，为广大刚需购房客提供最舒适的绿色家园。尽管如此，部分现场看房客户仍表示，之所以不选择楼盘聚集的红山片区就是为了图生活安静，但来到现场后确实需要对交通这把“双刃剑”再做考量了。

两房户型的阳台无法改成“+1房”反成鸡肋

工改用地受限多多 刚需户型令人失望

目前特发和平里（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目现场只开放了清水样板房，现场销售人员表示，此次除了1栋A座约400余套商务公寓以外都将公开发售，主力户型为82—89㎡的刚需户型，囊括了平层与复式产品。销售人员告知记者，虽然项目周边现在多为工业，但实际上特发和平里原先也属于工业用地，2011年获批改造成住宅用地，正是区域工业改造最好的例子。但正因如此，记者发现，作为一个建面高达45万建面的刚需大盘，特发和平里一期的容积率高达4.0，二期容积率则为4.5，虽为大盘大社区，但所带来的生活舒适度也会有所降低。

同时，由于是2011年新批项目，建筑新规的限制使得特发和平里的刚需户型并不给力。作为刚需定位的特发和平里，其80-90平米的刚需户型总共有六种，但其中有5个户型均只能做两房设计，房间开间尺度紧凑，并且户型所能拓展赠送的面积并不多，通过现场清水样板房展示可以看到，将阳台或入户花园位置改造成房间使用的可能性不大，让现场不少慕名而来的刚需客户抱怨为“鸡肋面积”。而88㎡的D户型虽可做三房，但只有一个洗手间且开间尺度非常小，整体感觉亦差强人意。

网易踩盘特工队总结：

交界区域有利有弊 期待区域楼盘双双崛起

特发和平里（优惠购、楼盘相册、最新报价）所在区域当前确实因为属于新老城区交界地带而存在着如无配套、多工厂等问题，甚至未来地铁六号线的规划也让众多看房者感觉此处“十面埋伏”。但当前龙华片区正受深圳刚需购房者热捧，无论是新老城区的发展都明显加速。由于与福田中心区距离较近且交通愈加方便，记者也相信，在龙华片区未来整体将得到综合性发展的前提下，大型品牌开发商所开发的项目将拥有更多的置业与投资潜力，也期待老牌国企开发的特发和平里项目将与当前属于市场空白点的交界区域一同发展与崛起。

大浪街道学位成硬伤  刚需者务必按需购房

此前诸多看房客户反映特发和平里属于教育资源相对落后的龙华大浪街道，踩盘当天记者就此向现场销售人员求证。而现场销售也坦诚告知记者，项目确实属于大浪街道，目前可划分的学校则仅有大浪小学以及大浪二小两所小学，教学质量也确实一般。而在项目区域沙盘上可看到项目南面不远将有一所公立学校，销售人员则表示该学校实际应该不属于大浪街道，但不排除以后有调整的可能。记者建议，龙华新区毕竟刚刚起步，作为刚需购房者，如是为了子女学位而置业的，则需要多个区域进行对比，了解清楚再做选择。

刚需定位价格未定 “刚需”何苦为难刚需

作为老牌国企打造的刚需大盘项目，现场销售人员表示，特发和平里开盘价格将参考龙华新区整体刚需楼盘的成交价格，但绝对不会让片区广大刚需客户失望。尽管如此，作为当前深圳最火的刚需置业区域，记者亦担忧项目价格究竟能否真正“刚需”？销售人员表示说初步估计均价区间在2万/㎡——2万5/㎡，复式单位由于户型好套数少则价格会高些。而由于特发和平里在主力刚需户型上并非值得刚需客户“非你不买”，因此记者建议，如是从户型与性价比综合考虑的刚需客户，则可对龙华新区众多刚需项目多做了解，以“付出多少获得多少”来作为刚需置业的最佳衡量标准。