龙华新区刚需至爱 金亨利地铁零距离是利是弊?

网易房产踩盘特工队

巡城时间：4月22日

最新价格：近期价格区间为2万4—2万6，比开盘价格有所增长

特工点评：项目位于深圳龙华新区，政府定位的“福田后花园”，是当前深圳刚需置业的又一热点区域。虽然片区地铁物业受到了广大青年朋友的热捧，但区域整体刚起步，许多大小市政配套尚在规划当中，且为数极少，周边多是在售楼盘正在施工，环境较为糟糕，生活氛围不浓厚。金亨利都荟首府（优惠购、楼盘相册、最新报价）是片区最靠近地铁的刚需物业，虽然户型赠送率在片区众多新盘当中有目共睹，但地铁带来的一系列影响也确实不容忽视。

金亨利都荟首府项目概况：

金亨利都荟首府位于深圳市龙华新区民宝路与腾龙路交汇处，该区域有“龙华新城”或“龙华核心住宅区”之称。项目紧靠地铁红山站，占地27895㎡ ，总建面约28万㎡，分为A、B、C1、C2、D、E共5座高层建筑，主力户型为88—140平米三到五房，总房源661套，车位数665个。项目一期已于2013年元旦开盘，目前剩余部分大户型四房五房单元在售。项目二期已在施工打地基，据现场销售预计，今年年底或推出市场。

刚需首选龙华 金亨利都荟首府褒贬不一

记得2011年，记者初到深圳龙华新城片区踩盘的场景仍旧历历在目：虽然地铁开通了，但出地铁后一股“荒原”气息扑面而来——到处是新修好的路，尚未建楼盘的大片空地以及零散的农民房，在售楼盘只有水榭春天（优惠购、楼盘相册、最新报价）以及一路之隔的中央原著，两百米内见不到一个便利店，更不用说住人了。而时至今日，在2012年9月份龙华唯一一个大型超市，水榭春天沃尔玛正式开业以及商业街的逐渐入驻后，2012年年底龙华片区更是新盘扎堆开盘发售。由于距离市中心较近且有地铁直达，深圳一时卷起了一股“龙华买房热”，其中就包括了记者此次踩盘的金亨利都荟首府。金亨利都荟首府于2013年元旦开卖，但据记者了解，业内人士以及购房者至今对这个项目都持褒贬不一的态度。究竟其中有何玄机？网易房产踩盘特工队此次出发龙华，一一探索。

金亨利都荟首府踩盘现场：项目周边农民房与烂尾楼

新房+农民房=龙华新城？片区环境持续改善

伴随着部分项目的入伙，新楼盘的林立，龙华区域的大环境正在持续改善当中。但即使刮起了置业热潮，目前龙华新城片区仍面临着诸多问题，如周边人气跤较旺的仍旧是几个城中村，生活氛围不浓。并且，记者了解到，片区夹杂在新楼盘当中的小规模农民房以及个别烂尾楼会不会拆迁改造，何时改造至今也尚无规划。

作为新区，红山地铁站周边虽然土地多了楼盘多了，但一眼就可以看出，目前该区域的绿化率极低，虽然金亨利都荟首府东面就有一个市政公园，但目前仅仅是一片看不出任何规划的草地，且所占面积亦不大。由于区域各个楼盘在建更是显得尘土飞扬，记者从附近居民了解到，许多居民现在白天基本不敢外出散步活动。

总体而言，龙华新城片区大小楼盘扎堆，区域潜力不容小觑。虽然作为刚需置业首选地，但也希望周边环境以及生活质量能够同步跟上，才不枉深圳众多刚需买房人的追捧。

如图所示，金亨利都荟首府实现了和地铁的“无缝对接”，距离仅有“一步之遥”

地铁零距离是何概念？框框框框框框框框！

作为片区内离地铁站最近的一个项目，金亨利都荟首府（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目一直褒贬不一。当记者问到是否存在此问题以及对日常生活的影响时，销售人员的回应是：“你仔细看一看还是有点距离的”。因此，此次踩盘记者特地站在金亨利都荟首府项目广场处体验地铁经过时的实地感受，结果证明，每隔三至五分钟，在现场就会经历地铁经过时产生的噪音以及震感的强烈影响，且通过实地观察也可以看出，金亨利都荟首府的部分户型几乎与地铁就是“零距离”，届时所受的影响更是难以想象。

此次记者还走访了金亨利都荟首府旁边一些农民房的住户，他们均表示噪音与震感的影响是肯定有的，白天上班影响倒不大，但毕竟地铁几分钟就会经过一次，晚上在家时基本上很难得到一个安静舒适的环境。

配套望穿秋水，只能“大树底下乘凉”

许多刚需购房者选择楼盘时，除了产品本身，更多的则是关注周边的生活、教育等配套。但记者此次走访龙华新城片区几大楼盘，现场销售给出的配套均是“规划中的市政公园”，“规划中的深圳北商务区”，规划中的“九年制义务教育学校”等未来配套，且诸多配套均没有确定具体时间。除此之外，销售告知记者的就是如沃尔玛，必胜客，建设银行等已有配套，均来自于目前已经开发至第六期的莱蒙水榭春天（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目，可谓是“大树底下好乘凉”。

社区自身配套方面，现场销售介绍说，金亨利都荟首府则拥有近万平米的情景商业街区，而现场也已经将商业街进行了包装展示，但社区商业何时招商何时开业，销售人员也表示很难确定。最后，记者只能计算如果从金亨利都荟首府项目出发，行至水榭沃尔玛的距离，则总共需大约25分钟。

片区热炒刚需热卖，户型高拓购房最爱

龙华新城片区的在售项目主力户型基本为80-90平米刚需户型，记者此次选择踩盘的金亨利都荟首府（优惠购、楼盘相册、最新报价）一期也主打88平米以及89平米四房单位。虽然目前项目一期的刚需户型已经基本消化完毕，但由于此前龙华新城片区的区域热炒导致深圳多数刚需客户到此“淘房”，且记者踩盘当天金亨利都荟首府项目也只剩下88平米三房户型的样板房可以参观。因此，记者此次也重点体验了主打“高拓展率”的金亨利都荟首府项目的刚需户型。

金亨利都荟首府项目的88平米三房套内建筑面积其实只有约66平米，但由于赠送的面积较大，包括阳台，书房，卫生间还有一个卧室，现场销售告诉记者实际使用面积可以达到100平米，主卧的开间也达到了4.2米。但通过实地参观记者发现，其中赠送的书房尺度较小，实用性不高，且户型图的玄关位置基本为“假玄关”，进门到客厅太过狭长，房子的采光会受到影响。实际上，当天当记者正在参观样板房时刚好遇到现场施工导致样板房停电，因此身处该样板房的记者也正好体验了一回“忽然之间，天昏地暗”的感觉。

与此同时，记者户型图对比发现，金亨利都荟首府项目的88平米，140平米两个户型均是入门即是一个赠送的房间，并与厨房相邻，无法做到动静完全分区，而如同片区的汇龙湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）及1866项目则不存在此类问题。

网易房产踩盘特工队踩盘总结：

热卖不无道理，肯定片区潜力

作为2012年至2013年深圳楼市的热卖区域，片区各个楼盘的“开盘遭抢购”证明了众多置业者对该区域的青睐及看好。轨道交通带来与市中心的往来便捷以及随着各个社区各项配套的逐步完善，”福田后花园“龙华片区的发展值得全深圳期待。与此同时，如果是着急着近期入住的购房客则需要多加思量，毕竟当前除了地铁与一个沃尔玛，片区剩下的只有未来。

片区物业选择众多，各具特色各有所爱

地铁交通本是生活居住的重大配套，也是龙华新城片区众多物业的一大卖点，但放在了此次踩盘的金亨利都荟首府（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目身上，记者则实在不敢恭维。因此记者建议，片区各类型物业选择众多，各具特色，如六期大盘水榭春天（优惠购、楼盘相册、最新报价），综合体大盘中航天逸（优惠购、楼盘相册、最新报价），品牌开发商且具有Art-deco建筑风格的绿景1866，以及即将发售的特发和平里（优惠购、楼盘相册、最新报价），幸福城（优惠购、楼盘相册、最新报价）等等，看好该片区的置业者们大可以根据自己的需求和喜好来进行选择。

刚需楼盘价格标杆，量入为出最为重要

此次走访龙华新城片区，虽然各个楼盘大体均价均在2.1万—2.6万/平米之间，但据销售人员告诉记者，金亨利都荟首府项目均价在2.4万—2.6万/平米，复式单位则均价达到3万，可以说是片区的价格标杆。记者建议，对刚需置业者来说性价比应该是最主要的考量因素，且片区新盘较多，建议广大青年置业者多做了解与对比，需根据自身的实际需求与置业能力做出决定。