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深圳官宣商务公寓可通燃气 但去年整体销售并不理想

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网易房产讯,2月23日,深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》,对商务公寓、宿舍配建燃气管道设施作出进一步明确。

新建住宅以及其他需要使用燃料的建设项目应当配套建设燃气管道及设施;鼓励对未配套建设管道供气设施的已建成住宅区进行管道供气改造。已建成的商务公寓、宿舍项目,需要使用管道燃气的,应当满足国家和省市有关技术规范要求。

《通知》提出,近年来,一些商务公寓、宿舍项目通过不同途径反映其要求使用管道燃气的诉求,市委市政府高度重视管道燃气普及工作,市领导多次指示要尽快提高深圳市管道燃气普及水平。为落实《深圳市燃气条例》有关规定和市领导指示精神,现就商务公寓、宿舍建设项目配建燃气管道设施事宜通知如下:

一、严格落实《深圳市燃气条例》第十一条第一款规定,新建住宅以及其他需要使用燃料的建设项目应当配套建设燃气管道及设施。新建商务公寓、宿舍项目建设单位应当提前考虑项目用能方式,如需使用燃料,应当将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用;完成施工图设计后依程序申请主体工程施工许可证或单独申请燃气工程施工许可证;申请主体工程施工许可证的,应当包含燃气工程的内容。

二、《深圳市燃气条例》第十一条第二款规定,鼓励对未配套建设管道供气设施的已建成住宅区进行管道供气改造。已建成的商务公寓、宿舍项目,需要使用管道燃气的,应当满足国家和省市有关技术规范要求。其中,未改变建筑功能结构的,完成施工图设计后依程序申请燃气工程施工许可证;需要改变既有建筑功能或结构的,应按规定完成功能变更手续或重新申领工程规划许可后,再依程序申领燃气工程施工许可证。

01

深圳商务公寓的2020年:

供应量创新高,成交量微增

今日通知一出,近期稍显低落的深圳楼市不睡午觉也要沸腾一把,有“喜提礼包”之说,也有“不用过分解读”的点评,更有网友直接评论道“学位和税费没有变化,就只是利好中介”。

要知道,去年7月31日下午,深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓的审批通知》,宣布全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目审批;鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房;减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例。

同时,两部门在与《通知》同步发布官方解读中表示,根据《深圳市城市规划标准与准则》,商务公寓是为商务人士 提供中短期商务与住宿服务,不提供学校、幼儿园等居住配套的 办公类建筑,其用地分类属于商业用地,商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用,“近年来,商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向,已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的”。

而来自深圳中原的统计数据显示,深圳2020年公寓批售项目46个,批售商务公寓24910套,批售面积合计147.0万平,套数同比上涨23.6%,面积同比上涨23.7%。

自2015年以来公寓供应持续增加,近两年增幅更为明显。2020年7月底出台商务公寓新政:全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目审批;鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。未来商务公寓供应有限,但2021年公寓供应仍较为充足,根据深圳中原研究中心不完全统计,2021年潜在计划入市的公寓项目有33个。

另一方面,网签数据显示,2020年深圳商务公寓成交11735套,同比微涨2.6%;成交面积为71.5万㎡,同比涨3.1%;成交均价63349元/平,同比下降0.6%。2020年公寓成交量与去年基本持平,价格也非常平稳。

2020年新房供应井喷,市场热度空前高涨,相比之下公寓市场略微冷清,公寓产品兼具投资属性,核心地段公寓去化较快,项目分化明显。

02

商务公寓成交占比仅20.5%

成交主力在宝安和南山

早期商务公寓主要目的是满足商务人士的短暂居住需求,深圳住宅限购后,商务公寓承接了部分住宅市场外溢的需求,更多地发挥了居住属性,类住宅倾向明显。

2017年限价后住宅市场逐渐复苏,2020年新房住宅成交量同比上涨了19.8%,而公寓成交量仅同比上涨2.6%,故2020年商务公寓占比下降了2.6个百分点,仅20.5%。

从区域分布来看,2020年宝安、福田、光明、龙华、罗湖、盐田、深汕七区成交面积同比增长,龙岗、南山、坪山三区成交面积同比减少,大鹏区无公寓成交。

其中龙华区公寓成交面积是去年的14.7倍,光明区成交面积是去年的8.0倍。2020年宝安区成交面积最多,为18.89万平,占比26.4%,尽管南山区公寓成交面积同比下降了27.4%至12.92万平,仍是成交占比第二的区域,2020年占比18.1%。

宝安、罗湖、盐田三区成交均价有所下降,其他区域略有上升,整体来看各区均价变动不大。

03

100-300万公寓成交占比下降了一成

45㎡以下公寓成交占比回落

2020年总价在100-300万的公寓成交套数占比同比下降了10.4个百分点至55.1%,该总价段成交主力是宝安区的会展湾水岸、万科星城。总价在300-600万的公寓成交套数占比同比增加8.9个百分点至29.0%,此总价段成交量最多的项目是福田的中洲湾。

总价小于100万及高于1000万的公寓成交占比都有所下降,而总价在600-1000万的成交占比略微上升。总的来看,总价段300-1000万的占比增加了12.7个百分点。

从成交面积段来看,2020年45㎡以下面积段公寓占比同比回落了7.9个百分点至43.3%,此面积段成交主力是宝安区的万科星城。其余面积段的成交套数占比均有所上升。

从历史面积段成交占比来看,今年公寓的成交结构与2018年较为相似,近三年45㎡以下面积段公寓皆成交占比最大,小面积公寓投资门槛相对较低,去化更快。

深圳中原在去年的楼市年终总结报告中指出,2020年7月底住建局宣布停止新的商务公寓项目审批并鼓励已批商务公寓转为可售型人才房,未来公寓的供应量非常有限,公寓产品成为市场上的稀缺产品。

另外,2020年“715新政”使得部分人失去购房名额,而公寓产品不限购且能一定程度上满足居住需求,新政对公寓产品是一种利好。但新政后仍仅少数公寓项目成交较好,暂未出现公寓市场火爆的现象。

2021年的年公寓供应仍相对充足,新房市场政策或将趋严,公寓整体去化或将加快,核心区域的公寓去化更快。

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