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RET睿意德发布《深圳商业2020年度回顾与趋势预测》报告

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网易房产讯,2020是深圳改革开放40周年,从滨海渔村一跃成为全球经济中心与创新中心。2020突袭而来的新冠使深圳开年受挫,无论生活、工作还是出行,人们面临各种冲击,实体商业也成为重灾区,经历了解约、撤场、关店等生死抉择。消费者呆在家中躲避疫情、旅行受限。随着强力群防群控,国内疫情很快得到控制,深圳商业涅槃重生,表现出韧性,各类创新被激发与点燃。1-11月深圳市社会消费品零售总额7,731亿元,下降6.1%。2020年纷繁复杂的商业环境,RET睿意德对此进行全年盘点与趋势预见。


一、疫情深刻影响深圳商业形态

1、走出疫情,商业V型复苏

疫情爆发对深圳商业打击沉重,2月份商场人流呈断崖式下滑,不到全年平均水平的11.9%。由于中国防控得力,深圳商业3月份开始出现恢复迹象;进入5月份人流快速复苏,7月人流达到平日正常的81.3%。2020年底,深圳商业基本走出疫情阴影,部分商业项目在业绩方面创造新高。

2、下半年开业集中爆发,占全年77%新增体量

受疫情影响,2020年深圳新开业总体面积为近5年最低,全年不到90万平方米,与上海91万平方米不相上下。2020年新开业项目集中在下半年,比例达77%,重点项目包括红山6979、华侨城欢乐港湾及首次进入深圳的宝安万达广场等。

3、商业重心继续一路向西

2020年深圳人气最旺商业项目排行前4名均在西部的宝安与南山两区,其中壹方城以3,468万人次引领深圳所有商业项目,而万象天地以2,934万人次紧随其后,排在后面依次是海岸城、海雅缤纷城、星河Coco Park。在新开业项目中,南山与宝安两区占据2020年半壁江山,分别达25.5万平米及24.8万平方米。未来深圳商业重心将继续向西挺进。

4、2020房价继续高攀,为后期消费制造隐患

房价一直是深圳年轻人的痛,2020年疫情影响仍然没有削弱房价继续攀升势头。2020年深圳平均房价上涨30%多,高居住成本未来将极大影响年轻人的消费意愿,为深圳建立消费型城市带来极大障碍。

二、2020深圳商业新亮点

1、奢侈品消费创新高,深圳高端市场双雄鼎立

随着LV、Dior、Hermès等奢侈品牌入驻深圳湾万象城,未来深圳高奢商业双雄并立。不过,相比北京、上海高端商业总量而言,深圳重奢品牌门店数量仍然很少。由于疫情与内循环双双驱动,全国奢侈品牌被海外所吸引的局面发生根本改变,70%海外消费转向内地,这也带动深圳奢侈品牌市场转变。2020年12月,深圳万象城周年庆业绩突破5.8亿,152家店铺创造历史新高。

2、智能汽车成为购物中心增长最快新业态

智能汽车已成为国家重要扶持产业,其智能科技的领先性深得年轻消费者喜爱。目前Tesla、小鹏、蔚来等头部品牌纷纷在深圳选址拓店,2019-2020年深圳新开智能汽车体验店达13家,成为购物中心新形象标志。智能汽车由于款式新、迭代快,未来该业态将成为诸多购物中心标配。

3、文化挖掘成为下一代深圳商业新名片

深圳在商业文化消费一直落后其它一线城市。2020年南头古镇重装亮相以及超级文和友进入深圳,拉开了未来深圳商业文化地标序幕。正在罗湖改造的华润城市更新项目,其500年湖贝村落将以历史追溯深圳悠久人文,Zaha Hadid设计的超级总部基地C塔等一大批国际建筑大师商业新作品均将深圳商业新文化带到前所未有的高度,使之成为深圳新名片。

三、创新驱动未来商业增长

1、数字化转型驱动新一轮商业升级

传统购物中心以资产运营为主,服务于零售商,很难获取顾客一手消费信息。随着会员服务尤其是会员在线驱动了商业数字化转型,2020年深圳商业数据化转型方面进入新升级,特别是以Costco、Walmart为首国际连锁零售商进入龙华与前海,它们将以数字化会员服务新模式给深圳商业数字化转型提供新样板。

2、以CEM为特征的体验场景,未来商业增长神器

在线上冲击下,客户体验成为购物中心未来人气重要环节。而CEM(Customer Experience Management)客户体验管理将是商业下一轮增长神器。万象天地Dior Garden以及Mercedes Me概念零售店的开放性及沉浸式体验场景给用户留下了极致印象。同样深圳湾万象城Burberry空间,以科技为主题强化与用户个性化互动,也吸引大量新生代用户。

四、未来四十年再出发

1、产业经济转型,国际消费成为新引擎

2020年是深圳改革开放40周年,其经济成就举世瞩目。2020年,深圳社消零售总额在6,500多亿元,与北京1.2万亿、上海1.3万亿相比,深圳在消费方面还有很大差距。未来40年,深圳将向国际化大都市迈进,必将从产业城市向国际消费之都转变,才能在大湾区担当引领者角色。

2、新政策扶持国际消费中心,未来商业面临新机遇

作为经济三驾马车,投资与出口在深圳过去40年发挥极其关键作用,而商业所带动的消费将支撑深圳未来40年经济的持续发展。本届政府为实现经济2035年再翻番的目标,将国际消费中心城市作为深圳未来40年的战略方针。同时在总体战略下,各行政区分别出台了特色主题商业鼓励政策,形成更多商业格局,以带动湾区城市商业大融合,实现周边城市产业价值。

3、城市更新加速,新势力崛起,商业格局面临前所未有重塑

深圳商业每年供应仅100万平方米,年均不到之前北京、上海的一半。由于深圳土地资源有限,未来商业项目将从存量改造挖掘。未来5-10年,将陆续涌现一大批高水平城市更新项目如200多万方的华润湖贝、500万方的深圳湾超级总部基地以及500多万方的妈湾片区更新,这些区域商业新规划将重塑深圳未来40年商业格局。

4、新巨头加入,深圳商业群雄争霸时代

过去40年,除华润龙头企业外,深圳商业基本以本地开发商为主,如卓越、星河、鸿荣源、益田、中洲等,在缺乏外资及国内其他区域头部企业局面下,深圳商业产品相对保守。大湾区发展潜力巨大,吸引许多国内一流商业地产及外资的陆续加入,如新世界、万达、仁恒、大悦城、龙湖等,他们的落子将增加未来商业竞争强度,也带动深圳未来商业创新。

5、消费“后浪 ”,消费者世代更替崭露新头角

深圳常住人口1,350万人,每年新进入近40多万人,在国内人口净流入中排名前列。深圳35岁以下年轻人占58%,作为千禧一代与Z世代消费主力,未来深圳消费潜力将得到巨大释放,形成未来消费都市。不过由于房价过快猛涨,将会成为影响未来40年商业消费发展的阻力。

6、拥有不断创新基因的新血液,将代言深圳未来商业

未来40年,深圳将有更多创新发展新商业,除本土旗舰品牌如华为、OPPO、大疆等挤入国际一线阵容品牌外,市场在商业功能与业态创新方面层出不穷,如融创的冰雪世界、龙园大观的超级娱乐、中洲的C Future Lab以及K11的艺术商业。这些原创与特色商业,将吹响深圳未来40年商业新启航的号角。

深圳过去40年因经济而成长,未来40年将因商业而繁荣!

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