顾洪波：影响2021年深圳楼市的四大核心因素！

2020年元旦的时候，淘房志创始人顾洪波在“房产炼金术”小密圈里发布了《关于2020中国楼市的10大预判》。其中的很多预判都已得到兑现，例如：

1、宝中行情继续；

2、西乡、沙井、光明、龙华、福田、坂田、盐田等板块补涨；

3、广州、上海、杭州将跟随深圳启动；

4、四线城市及各种县城，房价将见顶回落；

关于2021年的深圳楼市，离不开几个重要问题：

1、美国新总统将如何影响中国经济？

2、信贷政策是否会收紧？

3、深圳楼市还有机会吗？

4、深圳哪些板块要谨慎？又有哪些板块会补涨？ 11月21日下午，淘房志创始人、著名房产投资实操专家：顾洪波先生回顾了2020年对于深圳楼市的预判，并提出了四大影响2021年深圳楼市行情的关键因素，来看看顾总又分享了哪些投资干货。

下面是周末讲座淘房志整理的核心观点，供大家参考。

淘房志创始人顾洪波：

1）由于紧张的供求关系，即使出台严格的政策，依然改变不了深圳市场往上走的趋势。任何政策出来我们都要和深圳实际的供求关系做参照，这是非常重要的。 2）中美关系大概率会趋于缓和，中国会迎来大概三年的战略缓冲期，利好中国经济、也利好深圳经济。

3）全球的新冠疫情，会对中国的外贸、中国的经济稳定性产生很大影响，也会进一步影响中国的货币政策。

4）明年的货币政策总体是相对宽松，但是明年二、三季度可能出现利率试探性的往上走，货币政策尝试性地收紧。

5）深圳中部、西部依然稳中有升，东部地铁快线的沿线盘，也将出现补涨的机会。

以下是顾总讲座内容，有部分删减

NO. 1｜

2020年中国楼市的十大预判，回顾

2020年元旦的时候，我在房产炼金术小密圈做出了10大预判，现在回顾一下，看看今年年初做的判断和今天相比有哪些是对的，有哪些是错的。

11月22日活动现场图，淘房志现场实拍

1、房地产政策以稳为主、稳中有松，将有更多的地方政府以引进人才的名义放松限购。

经过这一年下来大家应该很清楚，其实还是比较准的，包括我们周边的广州、珠海、中山，内地有很多城市今年都是以引进人才的名义放松的限购。

很核心一点就是因为今年的整体经济较差，经济较差的时候，中央政府可能会通过货币政策、财政政策去刺激。

而地方政府只有两个办法，一个是增加基础设施的建设，大量的修桥、修路，做一些新区；另一个办法比较直接的是启动房地产。

2、深圳仍将是新一轮房产周期的引领者，深圳将逐步向刚需行情转移。宝中行情继续，西乡、沙井、光明、龙华、福田、坂田、盐田等板块出现补涨。深圳湾阶段性见顶。

今年年初很多人对里面的有些判断是不太认可的，很多朋友觉得2019年深圳已经涨了不少，2020年为什么还会涨。

从今年的行情来看，个人判断也还是比较准，不仅是西部的行情很好，包括中部和东部的龙华、坂田、盐田等，都补涨了。

现在整体来看，深圳湾大概是阶段性见顶的状态，当它到二十多万的时候，再往上冲是比较难的。当然也有个别的一些楼盘比较好的户型价格依然在往上走。

11月22日活动现场图，淘房志现场实拍

3、广州、上海、杭州等城市的行情也会跟随深圳温和启动。

我觉得这个判断对了一大半，为什么说对了一大半？

今年广州的市场非常不错，珠江新城有些楼盘去年大概是十万，现在大概是十五万。（数据来源：链家网成交案例）今年珠江新城琶洲、金融城、天河公园、南沙，其实整个的表现都非常不错。比如南沙，去年的新房很难冲破3万的关口，今年南沙有很多新盘已经是4万左右。（数据来源：广州市住房保障和房屋管理局网站）

杭州也是我们特别重点的提出来，为什么我说我的判断是对了一大半？因为杭州不是温和启动而是很猛的启动。

杭州有的楼盘是一个楼盘6万人认筹，同时也出现了非常明显的一二手倒挂情况。（数据来源：杭州房小团、链家网）个人中长线还是对杭州比较看好。

4、临深板块中，重点看好南沙、塘厦、惠州、中山。

这里南沙是比较准的，南沙今年非常火，塘厦也算不错，这里我们忽略的一点，就是东莞今年的城区、松山湖是大幅度的上涨。今年很多月份是东莞的数据是超过深圳的。（信息来源：国家统计局）

我们原来有个误区，东莞可能的主要行情会在临深的区域，最终我们发现东莞反而是城区和松山湖表现更好。

为什么这样？因为东莞的本土购买力在起来。

东莞从原来低端制造业往高端制造业甚至往高科技行业转型，完成了产业升级。这里之前是有很多农民工，现在变成很多白领。农民工是可能在这里赚几年钱就会回老家，而白领就是要在这个地方留下来，那就会买房。

11月22日活动现场图，淘房志现场实拍

5、北京行情被抑制，但将走出悲观的时期。环京板块有望触底反弹。

北方现在比较有潜力的是两个城市，一个是西安，一个是郑州，但是这两个城市毕竟体量不可能像上海、深圳、广州这样，它对周边城市的带动力有限。但是对中国来说，也不可能完全放弃北方，未来北京还是必然会把它的经济功能拣起来。

当北京主动拣起它的经济功能时，北京的房价会出现上升。北京整体的基本面，包括金融、科技企业的密度，对于全国年轻人依然有很强的吸引力。

所以北京正在走出悲观的时候，但比较稳定的一波上涨空间还没出现，需要等待更明确的信号。

11月22日活动现场图，淘房志现场实拍

6、一线和强二线城市中，名校学区房将是表现非常出色的物业之一。

也是比较准的，并且现在出现一种新的现象，有些三线城市，名校学区房的概念也出现了。

随着90后这一波新的剩余高峰期到来，很多三线城市的名校学区房也会开始往上走。

7、四线城市及各种县城，房价将继续见顶回落，并可能进入一个长达十年以上的低谷。

当时争议性比较大的判断，现在看来也是比较准。

今年大家看到的新闻，东北的鹤岗、云南的一些城市，几万块钱就可以买到七八十平米甚至百来平米的房子，5万买一套房子，未来可能还会降到3万。

（信息来源：文章《鹤岗5万一套天寒地冻，云南7万一套四季为春》）

有些朋友一直在说说深圳买不起，或是深圳没有房票了，我要不要回老家买？我们建议是不要。

如果买不起深圳，或是深圳没有房票了，你不如买有价值的临深板块，临深城市将来的价值会超过非常多的内地省会城市，包括东莞、珠海、中山、惠州，都有各自的机会。

11月22日活动现场图，淘房志现场实拍

8、深圳有望实质性扩容。海南有望迎来大利好，海南楼市逐渐走出低谷，投资性资金试探性进入。

对了一半。当时我判断深圳会实质性的扩容，这点落空了，现在深圳市扩权，扩容我认为还在路上，中长线来看深圳还会扩容。

前几年海南的房地产非常低迷，今年，海南的自由贸易港政策出来后，已经隐隐约约有取代香港、成为内地非常多人去买免税商品的重要目的地。

现在海南的楼市成交量在起来，但不明显，因为海南限购依然很严重。不过海南落户在较大幅度的放松，所以它的楼市会走出低谷，投资性的资金会试探性进入。

9、房企融资利率温和下降，下半年土地市场升温。

10、全国年度房地产销售额将达到15万亿以上，保持相对的高位。

（根据国家统计局发布的《2020年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况》预测）

虽然现在还没到年底，我觉得也是准确率比较高。

我为什么会写第10点？这其实意味着我们对中国整体的房地产依然比较乐观。

这是对去年的回顾，希望大家通过回顾可以回忆一下2020年深圳房地产很重要的节点，也能为大家今后的投资提供很重要的借鉴。

NO. 2｜

2021年，影响深圳楼市四个核心因素

大家关注的还是明年深圳会怎么样？这里要跟大家分享一下明年会对深圳楼市影响的4个核心因素。

11月22日活动现场图，淘房志现场实拍

一、深圳楼市的供求关系。

今年715新政出台以后，很多人非常悲观，有些人甚至认为深圳房价会跌20%以上、深圳的市场会冰冻半年以上。第二天，我们在小密圈，发布投资笔记，判断深圳楼市会冷三个月左右，然后重新开始。大家回看一下深圳新房的现象，确实如此。

这个政策让深圳很多人突然没了房票，为什么那么严的限购政策，依然改变不了深圳市场往上走的趋势？还是因为供求关系太紧张了。

给大家举几个非常直观的数据，佛山在卖的楼盘一千多个，广州在卖的楼盘一千多个。而深圳的有些数据统计会显示今年差不多有160、170甚至200的供应量，但实际上深圳每年实际的供应量就一百多个，为什么出现这种现象？（数据来源：链家网公开数据展示）

因为有些盘比如海德园，我们知道今年不会卖，但是还是算进来了，甚至去年都算了进去，存在一些重复性。此外，这里还有大量的是根本都不用想的楼盘，比如说很多网红盘，因为很难买到。

所以，任何政策出来，我们都要和深圳实际的供求关系做参照。

二、美国新政府对华的政策。

美国对华的政策，很大程度上会对中国经济产生影响，会影响到中国的货币政策，房地产本身也是一种货币现象。

今年，由于拜登选举胜出，中美关系大概率会趋于缓和，中国会迎来大概三年的战略缓冲期，利好中国经济、也利好深圳经济。

拜登和特朗普不太一样，他比较温和一点，不像特朗普这么蛮不讲理。

最近趁着美国大选，中国迅速的签了几个大的合同，包括和东盟、澳大利亚形成了全世界最大的自贸区，中国和欧洲也在谈判类似的协议。

如果这些东西谈下来以后，美国的贸易战对中国的伤害会进一步降低，对中国来说能够迎来几年的战略缓冲期。

11月22日活动现场图，淘房志现场实拍

三、全球的新冠疫情，对中国的外贸、中国的经济稳定性有很大的影响。

虽然现在对抗新冠疫情方面取得了一些曙光，但是美国、欧洲已经错过了关键的防控疫情的时机，在明年新冠疫情依然会对全球经济产生巨大影响。

这样会对全球的经济，导致美国、欧洲、日本可能都会通过大规模印钞票稳定经济。

这对中国的外贸出口也产生很大影响，明年经济依然不稳定，会出现非常多变数。

大的角度来说，货币泛滥推动资产上涨的逻辑依然不变。

四、中央央行货币政策。

我们的货币政策可能会在明年的二季度或是三季度尝试性收紧。

今年很多城市GDP的基数非常低，是下滑的。虽然有些城市、有些地方会出现偶发性的疫情，由于中国反应速度太快，往往能迅速把疫情控制住。在这种情况下，预计明年的GDP会实现正增长，个别城市正增长幅度比较高，央行可能就会尝试性的收紧货币。（信息来源：根据各省市前三季度主要经济数据情况，分析得出结论）

不过因为中美关系、欧美疫情的不确定性，虽然会收，但是依然相对宽松。

相对宽松的环境下，加上深圳的供求关系依然紧张，深圳的水位还是会继续往上走。

NO. 3｜

2021年，深圳楼市的机遇在哪？

很多人会说现在西部是不是见顶了？西部有些区域现在需要谨慎，但是总体来看西部和中部都会稳中有升。

比如说西部的宝中、碧海、西乡、大空港、光明，中部包括福田、龙华、坂田也依然是稳中有升的，特别是龙华今年涨幅非常明显，但是依然还可能继续往上走。东部的一些地铁沿线，尤其是地铁快线的沿线会出现非常明显的补涨现象。

拿现在的万科悦城做案例，每年年底大概11月份都会在这个楼盘做一次讲座。

去年我记得卖二期和雅轩的时候，大概6万多/平，今年三期和颂轩的预售价格预计会涨一些，为什么？因为旁边的星河盛世去年7万多/平，现在9万多/平；梅林关附近，金域华府有12万/平的成交案例。（数据来源：深圳市住建局官网备案价、链家网成交案例）

去年在和颂轩做讲座非常重要的观点是什么？我们当时认为深圳20万以上的房价会稍微歇一歇，深圳6万左右的房价一定会往9万、10万冲，一年的时间基本上兑现。（数据来源：链家网成交案例）

去年很多人还看不起龙华，觉得龙华不是宇宙中心，今年它就涨给你看，这告诉我们：不要轻视深圳的任何一块土地。

还有一点，可能争议性比较大，我们觉得依然是非常值得重视的趋势，那就是深圳核心区的优质公寓会明显补涨。

这个由于市场上资金特别多，但是房票又缺，这种情况下深圳核心区的优质公寓就迎来了机会。

按照政府的定义，现在深圳核心区是罗湖、福田、南山、前海、龙华。

我个人认为重新按照市场定义，罗湖去掉，罗湖最早从房地产投资的角度不能作为核心区了，福田、南山、前海、宝安（宝中包括碧海这一片）、龙华，这种核心区的优质公寓依然是值得关注的。

NO. 4｜

龙华高品质综合社区 深国际万科和颂轩新品即将发售

据淘房志了解，万科悦城（梅林关城市更新项目）中的第三期--深国际万科和颂轩即将发售，准备打新住宅的，或者要进行公寓产品资产配置的，都可以重点关注。

深国际万科和颂轩鸟瞰效果图

01、新房限价红利与周边二手房存在巨大的价格差

目前，梅林关的万科·金域华府二期成交价已普遍11万+/平，甚至近期出现了12万/平的二手房成交案例，且成交速度都非常快。（来源：链家网及粉丝截图）

万科金域华府成交情况，来源：链家网

万科金域华府成交情况，来源：粉丝爆料

二手房行情猛，与受到限价约束的新房就会形成巨大的价格“剪刀差”，这是明显可见的价差红利。

02、双CBD辐射4地铁环绕，通达性强

万科悦城雄踞龙华北站CBD和福田CBD交汇隘口，能充分享受双核CBD带来的各项优质配套。

深国际万科和颂轩区位示意图 ， 来源：百度地图

同时，深国际万科和颂轩距离地铁4号线白石龙地铁站约600米（百度测距），约1公里（百度测距）处是地铁6号线梅林关站。

还有规划中的地铁21号线、22号线，项目与交汇站横岭站串联。（与上文21号线和22号线地铁规划资料来源相同）

从项目出发，往来各区都十分便利。

03、大体量TOD综合社区，享一站式的生活、消费、娱乐服务

整个万科悦城总建面约75万平，是一个集品质住宅、精奢公寓、甲级写字楼、璀璨商业等复合业态为一体TOD综合社区，自带约3万平潮流时尚社区商业中心。

深国际万科和颂轩商业效果图

项目不仅提供了一站式的生活、消费、娱乐服务，投资、自住皆相宜。同时，其产品的巨大升值潜力也能为客户带来丰厚回报，可谓一举多得。

此外，周边5公里范围内还有10余个商业中心：COCOCity、上河坊、玖龙荟、卓悦汇、天虹购物中心、红山6979、缤果空间等，提供居住者更多样化的消费选择和娱乐空间。（上述商家后期可能因市场变化、运营情况或其他原因调整或撤场，具体以现场实际实施为准）

04、醇熟社区集群，生活氛围浓厚、公寓出租回报优势显著

项目周边聚集有多个醇熟老小区，居住氛围浓厚，人流量本就不少。

同时，深圳作为一座年轻化的城市，每年都有大批量的年轻人涌入，他们对于租住房屋的颜值、休闲有更高要求。

项目高品质的公寓比起老旧小区的出租率、租金都会更胜一筹，回报收益率会很不错。

据悉，深国际和颂轩将推出建面约39-56平精奢公寓和建面约84-141平品质住宅。能充分满足不同置业者的多重需求。