金九必读！网易实探合正观澜汇二期，此处城将熟|深圳|楼市

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300万人关注的百万综合体大盘，二期产品有何亮点？

网易房产讯，在刚刚过去的8月份，深圳楼市究竟交出了一份怎样的成绩单？

统计数据显示，进入8月后，深圳开发商推盘节奏明显加快，新房市场迎来供应高峰期，共有17个新盘项目获得预售，其中，住宅供应面积连续四个月回升，创2019年来的新高。

成交方面，8月深圳新房住宅成交4076套，环比上升17.2%，8月份的新房成交量也创下了今年新高。

记者留意到，从成交面积环比变动的情况来看，8月份深圳龙华区成交量增长最为显著，环比增长161.6%；而大鹏新区仅成交0.29万平，下滑37.0%，降幅最大。

网易记者采访多位业内人士，均认为这样的一个数据，可见深圳在“715新政”后，新房购房需求依然巨大，同时，深圳真正有价值、得到购房者认可的区域，在“网红”效应的褪去之下也正逐步突显。

另一方面，金九银十箭在弦上，又是哪个项目打响了2020“金九”的第一枪？

9月5日，合正观澜汇二期开放样板房，现场看房人流络绎不绝，据悉周末2天现场超千批到访，均为慕名而来的深圳购房者。

（项目实地拍摄）

春江水暖鸭先知，开发商与购房者的反应，比一切市场数据都要快。

网易记者了解到，作为下半年深圳最受关注的城邦大盘之一，该项目在9月3日举办产品发布会，并同步进行全球直播时，当晚直播的实时在线观看人数便有将近300万人。

毋庸置疑，一个深圳中轴之上的城市新地标正在崛起，网易房产此次再启“易眼看房”踩盘行动，为广大网友实地探访百万大城综合体——合正观澜汇二期，揭开“合家S系”的秘密。

01、地理位置：

龙华区域价值逐步兑现

区府所在地抢收“旧改首发红利”

时间再回到8月17日，当天，龙华区迎来了第50万名户籍居民。统计显示，2012年，在龙华新区成立之初，辖区户籍人口仅15万。

值得一提的是，龙华行政区成立的3年多，辖区户籍人口增速最为迅猛。2017至2019年，龙华区户籍人口年均增长8万人，年均增长率达到了21.77%。

户籍人口的快速增长，彰显了龙华的区域实力和魅力，也投射了深圳人对龙华的认可与热爱。

一天之后，2020年8月18日，深圳地铁6号线正式开通初期运营。

至此，地处湾区腹地、深圳中轴的龙华，已经坐拥深圳北站这样的特大型综合铁路交通枢纽和多条区域性交通廊道，并以深圳北站为核心，依托全市首条有轨电车线路以及4号线、5号线、6号线等多条地铁轨道线路和覆盖全区的公交体系，建立起“高铁+有轨电车＋地铁＋公交”无缝衔接的现代化都市交通系统。

大概在2010年左右，作为“福田后花园”定位的龙华新区开始崛起，沿着地铁四号龙华线，两边的大小地产项目渐渐林立。至今10年光阴，翻开现在的龙华版图，从龙华新区到龙华区，从梅林关、到深圳北、到红山、到观澜，回过头看前几年被群嘲是“宇宙中心”的这片热土，现在早已日新月异，用数年的发展回击了质疑——

根据深圳统计局发布，到2019年底，龙华实现了地区生产总值超过2500亿元；固定资产投资额超870亿元，同比增长17%，连续八年保持高位增长。

到了2020年，仅上半年龙华区就吸引了美团粤港澳大湾区新基地、中电建七局南方总部、中光电等34个“投资高、产值高、税收高”的“三高企业”落户，超过去年全年落户企业总数，其中总部企业就有11家。

值得关注的是，在官方发布的“龙华区2020年上半年经济运行分析”报告中指出，今年上半年，龙华区固定资产投资同比增长了7.2%，6月份当月投资达118.37亿元，单月数值达历史之最。其中，房地产开发投资同比增长37.7%，对区域的投资带动作用十分突出。

来自官方的数据说明了一切——龙华的市场热度依旧不容小觑。

网易记者踩盘当天，现场的销售人员还讲解了龙华区政府所在的观澜中心相关发展和规划。

根据《龙华区城市更新“十三五”规划》内容及2020年政府工作报告规划产业发展，龙华政府将着力发展更新六大重点片区，而观澜片区作为龙华区核心区域和湾区中轴之地，占据鹭湖科技文化片区、九龙山科技片区、观澜生态文化片区三大重磅规划，有着优越的地理优势。

（示意图）

作为龙华的行政文化中心，2019年，观澜街道可实现规模以上工业总产值458.68亿元，同比增长5.28%；规模以上工业增加值100.02亿元，同比增长7.47%；全社会固定资产投资130.1亿元，同比增长9.59%；全年新增注册资本5000万以上企业28家，亿元以上企业8家。

作为“宇宙中心”龙华的区府所在地，观澜未来将以行政、产业、城市更新、生态人文以及交通升级多重合力，加速观澜发展，与龙华商贸中心和深圳北站商务中心形成了三大中心 “三分天下”的格局。

不夸张地说，同样快速崛起的观澜，在今日早已经是深圳的一个全新的居住高地，而如果我们从房地产领域来分析，观澜中心片区当前共有超过2500万㎡的城市更新体量，足以再造3个福田中心区。

（示意图）

包括万科、华润、卓越、鸿荣源等深圳的大型品牌房企，当前均已在观澜有所布局，因此，像合正观澜汇这样一个综合体项目的出现，且不说产品，单单就“坐享片区旧改首发红利”这一点来说，基本可以断定是一个香饽饽的“物以稀为贵”项目。

02、配套情况：

多项配套利好全面开花

4号线地铁口+名校学府大盘

配套方面，网易记者查询发现，属于观澜的利好大配套可真不少，深圳北拓中轴线上的“下一站观澜”，是非常值得期待的。

首先，过去近十年时间的房价已经告诉深圳人，在龙华，轨道交通配套带来的便利以及升值是至关重要的。

要知道，继深圳地铁6、10号线正式投入运营后，地铁4号线三期工程也迎来阶段性进展。来自龙华官方的信息显示，目前4号线延长线已经进入为期三个月的多车试运行阶段，这意味着，4号线北延线已经进入通车倒计时阶段，预计今年年底通车。

4号线北延线由4号线二期工程终点清湖站向北端引出，由南至北依次沿和平路、观澜大道、高尔夫大道敷设，终点于牛湖站，北延线全长10.8km，共设8座车站。

而合正观澜汇项目，就是位于4号线延长线“茜坑站” 的地铁口物业，届时地铁出行直达深圳北和市民中心，深圳中轴线上的一站式中心生活出门即达。同时，项目未来周边三站地铁的距离内，还有规划中的地铁18号线与22号线，届时，多轨道交通网不仅将有效联动观澜、龙华、福田等片区，对于地铁口物业的交通便捷以及物业升值，也将务必起到1+1+1＞3的叠加效应。

网易记者踩盘发现，合正观澜汇另一个值得购房刚需重点关注的配套优势，是教育资源，更确切地说，是“名校学府”。

据悉，合正观澜汇项目周边的学校有观澜二小、观澜二中、龙华第三外国语（规划中），且项目未来还拥有学校用地，教育资源丰富。其中，龙华第三外国语作为“龙外系”中规模最大、财政投入最多的学校，是位于龙华区教育局旁的最牛“黑马”学校。

资料显示，龙华第三外国语是公立九年一贯制学校，定位为植根中国、面向世界的外国语品牌学校。学校总用地面积约为20000平米、总建筑面积约为45695平米，规划提供45个教学班，2100个学位，预计今年开建，去年9月已借址办学，目前暂接收居住在观澜街道、福城街道、观湖街道范围内转学插班申请，学校建成后，合正项目有望在该校学区范围内。

而在去年全市中考430分以上中学排名中，观澜二中全市排名47位，在龙华公私立中学中排名第五，观澜第一。今年中考，观澜二中400分以上人数仅次于高级中学北校区。

学有所教，民心所向，不仅如此，对深圳人来说，更实在的则是房子的价值所向。

再者，定位为“超mall大城”的合正观澜汇，整体打造的商业体量巨大且业态丰富，且定位在片区内属于绝对高端的标杆商业，有商业人士更直接以“龙华版的万象天地”来形容合正观澜汇的商业前景。

（项目效果图）

同时，项目3公里范围内含一期商业（2019年11月开业，目前已引进星巴克、喜茶、海底捞等品牌）、美佳华商业广场、百佳华领域广场、观澜天虹、观荟里等四大集中商业，商圈总体量达到了19.6万㎡。

加上项目三期的办公业态，综合体大盘项目观澜汇正是以多元化商业业态复合，实现互相带动，优势互补，未来将是龙华新的人流旺地。

记者在现场看到，项目距离观澜河直线距离约500米，可以坐拥舒适的河岸生活，尽享观澜河景观带。作为建设生态龙华的重点工作，龙华区政府大手笔规划建设观澜河，对标韩国清溪川的设计理念和规模，未来观澜河“一河两岸”将建成生态休闲文化走廊。

从项目沙盘上看，项目周边环伺观澜体育活动中心，建设中的观澜文化体育公园、以及片区的成熟体育休闲胜地观澜湖高尔夫球会、九龙山高尔夫球会等。并且距离观澜新地标——观湖文化体育中心（在建中）直线距离约400米，观澜文化体育中心是集约15400㎡文化馆、约19218㎡体育馆、13个功能区图书馆于一体的综合性文体场所，将成为未来龙华的一个全能文化体育新地标。

整体上看，在大龙华片区内，观澜目前已经形成以创新科技产业为支点，便捷交通+文体配套+公园生态资源全面开花的综合性发展态势，接下来绝对会是深圳最炙手可热的片区之一。

03、项目概况：

龙华百万超MALL综合体

“合家S系精装”受好评

说回项目本身。

公开资料显示，合正观澜汇地处龙华行政中心区，观澜大道旁，总体量约百万，聚合住宅、商务公寓、商业、办公、学校等多元业态，是全市稀缺的百万多元综合体标杆。

（项目效果图）

项目二期由6栋住宅塔楼围合而成，主打建面约96-126㎡的住宅产品，共计1015户，设计上采用全南向布局，保证了景观视野以及居住的私密性。

从二期规划上可以看到，观澜汇二期不仅设计了入口广场、简洁大气的归家迎宾门楼，小区内也设置了更高品质的成人、儿童中心景观双泳池，还带有多维度的全龄公共活动空间以及景观环氧跑道，社区内的园林绿化则是考虑了花开的四季变换以及多层次的空间分布，栽种了多种树种。

（项目效果图）

旨在打造深圳高端人居品质的背后，记者了解到，项目开发商合正地产集团隶属于合正控股集团旗下，是中国房地产百强企业，有超过20年的城市开发经验，已逐步形成城市综合体、城市豪宅、城市精品、滨海度假四大产品线，且立足于深圳，合正地产于2004年便进军城市更新领域，跻身深圳城市更新第一开发集团军。

正是在开发商合正的打造下，合正观澜汇作为对标南山华润城的百万综合大城，其价值也在近几年加速兑现。

值得一提的是，合正集团在9月3日吸引了近300万直播观看人数的产品发布会上，其重磅发布的产品体系“合家S系”受到极大的关注。

有熟悉深圳地产开发的业内人士向网易记者表示，合正此次从五大系统、三度关怀、两重防护，去打造一个“会感受、会包容、会思考”的家，在产品方面无论是理念还是细节，都堪称当前市面上的“顶配”。

项目销售人员介绍道，合家“S”系首先是提升居住品质的五大系统，首先是涵盖了全屋中央空调、集成浴霸、厨房凉霸、恒温花洒等在温度上给予业主全面呵护的家居恒温系统；

（示意图）

其次还有采取了双层low-E中空玻璃、户内门静音装置、卫生间静音马桶等的隔音降噪系统，以及自带调节空气湿度的空调除湿系统、浴室（集成浴霸）除湿系统等的除湿系统。

（示意图）

更体现产品生活细节的是，合正还打造了可以高效过滤杂质、无罐反渗透净水器，即滤即享的一套生活净水系统，以及可以降低PM2.5、甲醛含量，达到高效清洁、通风换气的除尘净化系统。根据最新的公开资料，今年以来，城市人居需求将面临新一轮的重构、升级，将更加聚焦健康与安全的居住视角，洞察生活与家的联结。而合正地产也始终站在人性化的角度探索，洞察人居对于健康与安全的渴求，从而在五大居住品质系统的基础上，还提出了在细节方面对业主全方面的三度关怀和两重防护。

“三度关怀”指的是在尺度上的多柜收纳、态度上的优质环保材料严格把控、温度上在人性化设计，这三方面的关怀，更是将合正的细心、细节体现的淋漓尽致。

比如在玄关处的温馨考量——设计了一键断电开关，方便业主一键关灯，与此同时也设置了感应灯，业主入户开门即可开启；玄关柜也有不少的细节升级体验，如具有超大储存空间、让男女主人都无法抗拒的“强收纳鞋柜”，鞋柜中部设开敞置物台、玄关柜设置穿衣镜、采用暗装拉手等等。

（示意图）

再比如厨房细节的人性化升级——根据“取-洗-切-炒-盛”操作流程设置的厨房功能布局，在厨房内考虑到了多种碗碟锅具的不同用具收纳，安装了内嵌的厨房智能洗碗机，强力去污除菌等功能十分强大，以及厨房还设置了百叶柜门，满足通风的同时将燃气表、热水器凌乱的管线都做遮蔽，放眼望去连厨房都呈现出有条不紊的的生活品质感。