断崖式下跌！深圳楼市新政下成交量腰斩，中介生存冷热不均

随着深圳“7.15楼市新政”的落地并逐步深化，调控效果已开始显现。深圳房地产中介协会数据显示，新政之后，深圳二手房网签量呈现断崖式下滑态势，16日至22日期间，深圳二手房日均网签222套，相对6月份日均450套出现明显下滑。

房产中介的活跃度可谓是房地产市场冷暖的“晴雨表”，新政后，不少房产中介从此前的连夜打网签瞬间陷入如今的坐等客户上门、甚至主动上门揽客。据记者调查，当前深圳房产中介几乎全民推公寓，且中介业务员的结构分化在市场冷淡之下将逐渐拉大：有的开始被动“放长假”，有的则依旧有单开。新政下，房产中介正进行生存能力的较量。

房产中介开始全民力推公寓

“现在公寓都要线上选房，认筹5万起了。”深圳房产中介小刘对记者表示，受深圳楼市新政影响，许多购房者被半路拦截，失去了房票，部分客户转战公寓。此外，小刘还告诉记者，除了个别急需用钱的业主降价出售外，不少业主撤盘惜售了，因此当前的房源不多，房产中介也只好转向推销公寓。

当前公寓销售有多火爆？“深圳北附近一个公寓项目，一天半的时间认筹了700套。”小刘说。此外，有媒体报道，单价高达9.76万/㎡的前海嘉里商务中心，将备案的264套商务公寓全部推出后，开盘当天就全部售罄。另有某公寓项目，有客户一次性买下10套公寓。

据记者了解，在住宅限购政策出台后，深圳多个公寓项目拿到了预售许可，有报告统计，2020年下半年，深圳可售的公寓项目有17个，然而公寓在上半年的成交率却不到一成。有中介人士向记者分析，如果是核心CBD区域的公寓，由于租赁需求大，租金回报一般比较可观，这也是受投资者热捧的原因。但是，购买公寓首付较高，贷款年限少，这把很多有自住需求的刚需客挡在门外，因此，真正的刚需客在这波公寓热中也难以受益。

记者在多个房产中介的朋友圈里看到，新政之前，中介每天推送的都是住宅，而新政之后，朋友圈里几乎清一色的公寓项目和临深项目，以及部分总价在750万以下的住宅。然而，并不是所有中介都适合推公寓，“我的客户群没有买公寓的，所以我不推公寓。”中介小罗对记者表示，一些老中介有稳定的客户渠道和来源，即使在住宅市场冷淡的情况下，也能有客户。“这次政策打击比较大的是原本想买750万以上，144平米以下的购房者，对于本来750万以下的购房者，和144平米以上的豪宅购买者影响不大，我这边就有几个要买豪宅的。”小罗说。

7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住建局联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》，在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓审批，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。深圳市规划和自然资源局表示，将继续加大住宅用地供应，保障市民安居需求。

调控挑战房产中介的生存能力

从当前来看，新政对深圳二手房的交易量产生了立竿见影的效果。深圳房地产中介协会数据显示，7月15日新政后，深圳二手房网签量呈现断崖式下滑态势，16日至22日期间，深圳二手房日均网签222套，相对6月份日均450套出现明显下滑。

此外，通过深房中协部分会员机构所反映的成交数据对比看，政策前后机构成交量下滑幅度达61%。几大龙头机构日均合计成交量由政策前的463套，下降到政策后日均180套。除了成交量的大幅下滑之外，房地产中介机构的带看量同样也遇到了大幅下滑，根据机构反馈，7.15新政实施前后带看量环比平均下滑50%左右。

记者在新政前调查深圳楼市时就了解到，许多中介在火热的楼市之下忙得不可开交，甚至晚上12点还有签单，晚上打网签还需要排队。但新政之后，画风大变，如今这些忙得没空吃饭的中介们开始进入“长假”，有的开始积极主动的频繁联系客户，有的甚至主动向客户发红包，求介绍客户介绍需要买房的朋友。

“新政下，有些中介手里会失去一堆客户的。”小刘说。在市场开始转凉的情况下，他们也开始转换客户结构，“我们会对不同客户的不同购买力，以及客户的需求进行调整，更有针对性的进行营销。”小刘表示，有些中介做电话销售，有些中介做社区销售，在大马路上揽客，有些中介则做圈层营销，知道哪个群体有购买力，以及有购买哪类房子的能力，现在看来，圈层营销更适合当下的楼市，但无疑对中介的客户筛选、分析、整理和营销能力提出更大的挑战。“我们在新政后的这两个星期，销售业绩都有10万了。”小刘认为，有能力的业务员，即使在市场冷清的情况下也能开单。