大湾区旧改赛道火热，房企“掘金”之路将遇哪些坎？

随着重点城市新增土地减少以及成本不断被推高，城市更新成为解决土地供应瓶颈的新渠道。据业内机构估计，未来城市更新市场将迎来十万亿级的黄金赛道。

今年以来，众多房企谋求通过旧城改造获取建设用地，以实现二级开发，其中在城市更新市场较为成熟的粤港澳大湾区最为踊跃。

不过，旧改要顺利获取利润也并非易事。房企在面临时间周期长、政策变化等风险的同时，更要平衡旧改各方利益。为此，很多旧村改造项目在选择合作企业时，更注重旧改经验。事实证明，这条赛道既有诱惑又布满荆棘。

取道旧改，房企意在获取大规模优质土地

自去年初《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地后，大湾区九城的城市更新开始加速。今年上半年，在旧城改造项目供应增加的同时，房企蜂涌抢滩。

7月9日，据广州城中村改造工作会议上透露，今年上半年，广州市已批旧村项目57个，共涉改造面积24.9平方公里；全市城市更新项目完成固定资产投资439亿元，同比增长28%。

另据保利投顾研究院统计，上半年在广州，共有28个村确认合作企业，投资金额超1300亿元，增城、南沙为旧改主力。恒大、保利、富力等20余个房企参与旧改，外来房企升龙拿下3个旧改项目，河南瀚宇通过南沙太石村首入广州。

“粤港澳大湾区规划的推进，令新增土地以及存量土地的升级需求不断上升。尤其是粤港澳的核心地区需要通过城市更新来进一步释放存量土地资源。”广东省房协城市更新服务中心负责人这样表示。

“多数旧改项目位置好，可以提前以较低价格锁定大量优质土地资源，是一个比较好的拿地选项。”建诚晟业联合创始人苑承建称。

另据广东省房协城市更新服务中心负责人介绍，城市更新业务由于多数土地位于城市核心地带，而且规模大，获取土地的方式更加定向。

“城市更新是城市可持续发展的必然选择。”该负责人解释称，过去几年，一二线城市中心城区的土地出让竞拍成本正在变得越来越高，在这种背景下大部分房企开始转变思路，用其他方式获取新的土地储备，包括联合拿地、城市更新、收并购等。

事实上，作为多元化布局的重要途径之一，城市更新也成为房企的新出路，而且是未来盈利的重要保障。

据悉，当前房企在城市更新方面的业务范围包括拆除旧房、旧居，重建回迁住宅，新建商品住宅、公寓、办公楼、商业综合体等。除了大拆大建外，在广州、深圳等地，一些城中村和老小区也采用了“微改造”的方式，引入房企进行综合治理。

旧改政策更迭频繁，区域差异大

“即使按每年2%的城市更新速率来计算，城市更新已经迎来6万亿元级的崭新市场。而随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终将迎来十万亿级的黄金赛道。”此前的4月份，佳兆业城市更新集团这样预计称。

其中，大湾区所在的广东旧改起步早，模式也相对成熟。“广东经验”也由此被上升为国家政策并在全国复制推广，尤其是去年出台的《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》更是引起广泛关注。

今年以来，包括深圳、广州、东莞、佛山、惠州、珠海、中山、肇庆、江门在内的广东九大城市，旧改政策不断推出。

值得一提的是，6月底深圳市备受关注的《深圳经济特区城市更新条例（草案）》首次提请市人大常委会审议，拟破解城市更新搬迁难题。

虽然有众多出台的新政为大湾区的城市更新护航，但政策调整频率过大也给企业带来了“困扰”。广东省房协城市更新服务中心负责人称，以广州为例，2009年56号文到2019年的5号文，十年间共发布5份主要政策，平均2.5年作一次调整，对参与企业开展项目工作带来极大影响。

而合富研究院分析人士也认为，政策的更迭，区域政策的差异，需要房企在执行的过程中不断调整。比如黄埔区政策要求5%用地作为配建产业或人才用房，而在南沙区则要求预留项目整体15%的用地面积/建筑面积，作为创新产业发展。这对企业综合产业导入能力是个挑战。

面临开发周期长、运营风险大等痛点

在旧改起步较早的大湾区，除了政策之外，仍然存在很多不可预知的风险。

据苑承建介绍，旧改项目是片区的整体开发，涉及前期土地整理到后期开发，通常开发周期都比较长，具有一定的开发风险，比如拆迁进度、城市规划变化等。同时旧改项目体量都较大，对开发企业的资金要求和项目运作能力都有较高要求。

广东省房协城市更新服务中心负责人也认为，参与城市更新的企业可能面临前期风险预判不足、时间不可控、市场风险高、税务负担重等问题。同时，旧村改造项目要求开展环评、文评、产业等专项工作，考验企业的前期统筹能力和风险应对能力。

合富研究院分析人士则将旧村改造归结为四大痛点，分别是开发周期长、行政手续繁、拆迁阻碍大、运营风险大等。

众所周知，城市更新的业务周期长，资金占用量大的风险一直是房企最为顾忌的难题之一。

对此，广东省房协城市更新服务中心负责人称，广州和深圳的旧村全面改造项目普遍有5-8年的周期。全面改造项目主要涉及方案编制与审批、拆迁方案的制定与动迁，这些都是新增项目无需经历的环节，且旧改项目规模体量明显高于新增项目，因此时间上比新增项目长。

相比之下，微改造项目主要针对建筑外立面装饰、内部结构优化及外部环境整饰，改造周期较短，例如TIT创业园，改造时间是18个月，但是这个项目形成如今的价值园区，也离不开长时间的培育与运营。

平衡各方利益仍是旧改核心问题

相对丰厚的旧改项目利润，在吸引房企的同时，也在考验房企的运营能力。在广东省房协城市更新服务中心负责人看来，房企除了资金投入外，丰富的经验、强大的运营能力都是必须具备的。

“旧村改造并非是简单的土地原有建筑物拆建过程，而是政府、企业、村民三方围绕村集体土地转国有建设用地，以及其上的物业拆建所进行的一场博弈过程。”合富研究院分析人士认为，在这个过程中，对于地方政府来说，最直接的收益是开发相关的财税收入以及城市界面的提质；对于开发企业，主要获得商品房的销售收益；对于村集体来说，可见的收益是复建的崭新商品房、拆迁补偿费用以及上涨可期的商办物业持有收益。

对此，广东省房协城市更新服务中心负责人也认为，很多旧村改造项目选择合作企业时，更注重企业的旧改经验。由于城市更新项目所在地块往往是旧村、旧城、旧厂，涉及土地确权、居民安置等因素。因此，旧改项目在推进的过程中平衡各方利益仍是当前的核心问题。

上述负责人认为，从目前来看，房企参与的城市更新项目普遍位于城市中心地带、融资规模大，抗风险能力相对较强。另外，广东省推进旧改前十年，地价处于上升的黄金期，因此，房企参与旧改项目在推进顺利时，一般可以获得较理想的利润。

不过，由于旧改项目不可控的因素还有很多，客观上并非拿到就是赚到。对此，广东省房协城市更新服务中心负责人建议，对于布局旧改项目的企业，首先是要紧跟政策，了解行业和区域发展趋势。同时，由于城市更新周期长、涉及面广，建议有效整合技术团队，做好风险评估与控制。