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招商蛇口违规决策 拖累自身殃及民企

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图为前海经贸中心项目售楼处。 (记者 王文志 摄)

在中央巡视组指出招商局集团执行“三重一大”制度不严格问题,且该集团在全系统部署整改之后,其子公司招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称招商蛇口,001979,SZ),仍违规决策一重大房地产项目开工建设和销售。这个“问题项目”不仅给作为央企子公司的招商蛇口后续经营带来一系列难题,还将与之合作的民营企业拖入泥潭。

违规决策埋下“后遗症”伏笔

记者多方了解到,在项目土地性质尚属“仓储物流用地”,且没有取得合法建设和销售许可手续的情况下,招商蛇口就违规决策开工建设商业写字楼和住宅公寓,并将该项目的部分写字楼、公寓楼变相预售。

招商蛇口是招商局集团旗下的城市综合开发运营板块的旗舰企业,也是央企四大地产企业之一。招商局前海经贸中心项目一期和二期(以下简称前海经贸中心项目)位于深圳市前海蛇口自贸区,由招商蛇口管理的企业深圳市前海蛇口启迪实业有限公司(以下简称前海启迪公司)开发建设。

据介绍,前海经贸中心项目是深圳市前海城市新中心建设的重要内容、妈湾片区转型升级的重点工程之一,而妈湾片区则是前海蛇口自贸区的核心区之一。但《经济参考报》记者在深圳调查获知,备受各方关注的前海经贸中心项目,从一开始就是个“问题项目”。

记者多方了解到,前海经贸中心项目属于违规开工建设项目,在项目土地性质尚属“仓储物流用地”,且没有取得《建设工程施工许可证》等手续的情况下,招商蛇口就违规决策开工建设商业写字楼和住宅公寓。

对此,招商蛇口此前发布的公开信息也予以证实。2019年12月20日,招商蛇口公告的《共同增资合资公司重大资产重组报告书》显示:招商局前海经贸中心一期、二期开工时间分别为2017年2月和2017年6月;该项目开工建设的主要许可手续都是在项目开工建设日期之后取得,项目《建设用地规划许可证》颁发时间为2017年10月30日,《建设工程规划许可证》颁发时间为2018年1月5日和2018年2月2日,《建设工程施工许可证》颁发时间为2018年1月10日和2018年3月8日。

据本报记者了解,2017年9月20日,前海启迪公司与民营企业深圳市桦盛科技有限公司(以下简称桦盛公司)就前海经贸中心项目达成合作,签署《招商前海湾一期项目定制协议(写字楼A座办公及商业)》、《招商前海湾一期项目定制协议(公寓B座)》(以下合称《定制协议》),将该项目的部分写字楼、公寓楼变相预售给桦盛公司,预售合同标的物价值约为60亿元。在签订《定制协议》后不久,桦盛公司向前海启迪公司陆续支付了预订款性质的定制保证金6亿多元。

桦盛公司项目经理罗仟也向记者证实,在2017年9月双方签署《定制协议》时,前海经贸中心项目已开工建设,桦盛公司当时认为,作为央企子公司的重点建设项目,能开工建设就肯定是手续完备,后来才发现这个项目有如此大的“硬伤”。

此外,《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定:房地产开发企业在“已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证;已办理预售登记,取得商品房预售许可证明”之后方可预售商品房。《商品房销售管理办法》第二十二条也规定,不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。

在未取得合法建设和销售许可手续的情况下,前海经贸中心项目违法建设加上违规预售,“非常规”操作为“后遗症”埋下伏笔。

前海经贸中心项目在深圳市前海深港现代服务业合作区管理局(以下简称前海管理局)的辖区内,5月21日,本报记者就此向前海管理局发去采访函,希望向该局建设项目审批监管部门了解前海经贸中心项目有关问题,该局传播中心负责人致电记者:局里会向记者书面回复。但截至发稿,记者未得到该局的回复。

“国企打架,民企受伤”1.75亿补偿困扰各方

蛇口自贸公司内部股东存在分歧,导致对桦盛公司的补偿款支付问题悬而未决,“国企打架,民企受伤”,随着时间推移,拖欠数额可能“越滚越大”。

在前海启迪公司与桦盛公司签订《定制协议》后,根据招商蛇口和前海管理局的合同约定,2019年12月9日,前海启迪公司被招商蛇口管理的深圳市招商前海实业发展有限公司增资至深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司(以下简称蛇口自贸公司),蛇口自贸公司由招商蛇口管理的企业和前海管理局所属企业深圳市前海开发投资控股有限公司(以下简称前海投控公司)各持有50%股权。

桦盛公司与招商蛇口等各方的协商会议材料显示,根据《定制协议》约定,前海启迪公司初步计划于2018年4月和9月获得标的物业预售许可证。而事实上,该物业2020年4月和5月底才拿到预售许可证,比原计划时间延迟了约两年。

桦盛公司董事长王占江对本报记者说,由于“前海经贸中心项目迟迟未取得预售许可证,加之物业的装修不符合约定的标准,双方多次协商又达不成一致”等诸多原因,项目迟迟无法交付销售,该项目所占用资金的巨额融资成本令桦盛公司不堪重负。2020年4月30日,双方经协商确认解除协议;就解除《定制协议》后的补偿问题,双方达成向桦盛公司补偿1.75亿元的意向性共识。

王占江表示,根据《定制协议》,桦盛公司本可主张前海启迪公司返还双倍定制保证金,鉴于疫情影响导致桦盛公司面临巨大资金压力,为尽快达成和解,不得不接受前海启迪公司提出的低于桦盛公司融资成本的补偿数额。

桦盛公司做出让步之后,应前海启迪公司要求,出具接受补偿款不高于1.75亿元的承诺函,随后提供了“定制保证金主要为融资借款,且财务成本较高”的证据,请求尽快签署补偿协议并支付补偿款项。

而此时的前海启迪公司已由签署《定制协议》时的招商蛇口管控,变为由蛇口自贸公司管控,而蛇口自贸公司由招商蛇口方面和前海投控公司各持有50%股权,蛇口自贸公司董事长为前海投控公司委派,蛇口自贸公司法人代表兼总经理则由招商局系统委派。

蛇口自贸公司的两国有股东对“如何支付1.75亿元补偿款”多次协商,始终未达成一致意见,内部股东存在分歧,导致对桦盛公司的补偿事宜“悬空”,王占江称之为“国企打架,民企受伤”。

在多方参加的协商会上,前海投控公司与会人员对桦盛公司称,补偿的事应该找前海启迪公司,不应该找前海投控公司。

蛇口自贸公司总经理胡勇在接受本报记者采访时表示:这是历史遗留问题,希望双方国有股东能尽快拿出一个解决办法。

2018年11月以来,国务院就“清理各级政府和国有企业拖欠民营企业中小企业账款工作”作出一系列部署。2019年,招商局集团也根据国务院国资委《关于开展中央企业清理拖欠民营企业账款专项工作的通知》要求,制定了清欠工作方案,要求各公司不新增无分歧逾期民企欠款,依法合规、及时清理有分歧的逾期民企欠款。

而时至今日,桦盛公司面临的困境仍旧无解,形成央企和地方国企的合资企业对民营企业新的拖欠,并且随着时间推移,拖欠数额会“越滚越大”。

“巡而不改、改而无效”被指“三重一大”制度成摆设

从前海经贸中心项目建设运营暴露出的问题以及“后遗症”来看,招商蛇口在一定程度上存在“巡而不改”或“改而无效”的问题,“三重一大”决策制度在一些事项的执行上成了摆设。

据了解,前海经贸中心项目引起的上亿元补偿问题,使得央企和地方国企都备受拖累,民营企业桦盛公司更是苦不堪言。

在2017年与桦盛公司签订《定制协议》时,前海启迪公司是深圳市招商前海驰迪实业有限公司(以下简称前海驰迪公司)的全资子公司。招商蛇口此前的相关公告信息显示,前海驰迪公司因无内部组织机构和人员,由招商蛇口全权代管。

深圳企业界知情人士对记者表示,在手续不全的情形下,能否违法开工建设前海经贸中心项目、能否违规进行预售,属于招商蛇口的重大决策、重大项目安排和大额度资金运作事宜,应当如何正确决策不言而喻;目前面临的双输局面,是蛇口招商执行“三重一大”决策制度不力所致。

2010年10月,国资委党委就贯彻落实《关于进一步推进国有企业贯彻落实“三重一大”决策制度的意见》发出通知,要求进一步落实企业重大决策必须经过法律审核把关的制度,防止出现重大决策的法律风险。

2015年下半年,中央第十巡视组对招商局集团进行了专项巡视,反馈的巡视意见包括“执行‘三重一大’程序不严格”。2016年1月29日,招商局集团党委通报整改情况称,全面检查集团各级单位“三重一大”决策制度执行情况,“要求各二级公司修订完善本单位‘三重一大’决策制度实施办法,目前已全部报集团审批。招商局集团还要求具备条件的三级公司,2016年上半年前均须修订完善本单位的‘三重一大’决策制度,已有70家公司完成相关工作”。

相关专业人士认为,从前海经贸中心项目建设运营暴露出的问题以及“后遗症”来看,招商蛇口在一定程度上存在“巡而不改”或“改而无效”的问题,“三重一大”决策制度在一些事项的执行上成了摆设。

《经济参考报》记者调查还发现,招商蛇口在深圳的“招商中环”、“招商太子湾”等多个地产项目,在未取得合法销售手续的情况下,也以“定制协议”、“买断式”形式“包销”给其他公司,包销方以“加收品质提升费”等各种形式加价销售,被称为当地房价快速上涨的“推手”。

针对上述问题,本报记者向招商蛇口发去采访函,希望采访了解相关情况,截至发稿未获回复。记者同时多次拨打电话和发送短信联系招商蛇口董事长许永军,也无任何回应。

本报将对此事继续予以关注。

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