私有化进展不顺，SOHO中国股价再次闪崩

SOHO中国董事长潘石屹

记者 | 吴波

SOHO中国（00410.HK）私有化进展也因疫情被按下暂停键。

5月4日，彭博社消息称，因疫情影响导致公司前景充满不确定性，黑石关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。近期债券市场的动荡引发了人们对融资的担忧，这也是黑石集团与SOHO中国谈判的阻碍之一。

彭博社援引知情人士消息表示，黑石有关私有化SOHO中国的谈判还处于初期阶段，一旦情况稳定后可能会重新启动谈判。

资本市场反应最为迅速，SOHO中国尾盘闪崩，5月4日当天下挫25.68%，创近两个月新低，截至当日收盘，报价2.75港元/股，总市值142.99亿港元。

SOHO中国董事长潘石屹计划整体处置公司资产源于去年10月。这期间SOHO中国股价多次受资产出售进展影响而大幅波动。

去年10月，受“SOHO中国计划卖掉核心资产，黑石是买家之一“的消息影响，当天SOHO的股价盘中涨幅一度达到27.07%。

今年3月10日，有消息称黑石正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元。黑石提出的私有化报价为每股6港元，较SOHO中国当日2.93港元/股的开盘价高约一倍。

当天SOHO中国开盘短线急速上涨37.58%，报每股4.1港元，市值213.18亿港元后触发停牌。

次日，SOHO中国在公告中间接承认这一潜在交易——“公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略的可能性。”

3月20日下午，SOHO中国股价再次直线拉升，一度涨超33%，报4.08港元。当日坊间传闻，SOHO中国与黑石交易已经达成。

SOHO中国是一家办公楼运营商，在中国一线城市北京和上海持有多个写字楼物业。其核心资产为“八大金刚”——北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO。其中丽泽SOHO和古北SOHO均是去年新开写字楼物业。

根据财报，2019年这些写字楼物业为SOHO中国贡献了18.47亿元的营收和15.1亿元毛利。

根据戴德梁行等机构数据，当前国内写字楼市场整体不佳，空置率创下十年新高。在大环境影响下，SOHO中国的写字楼出租率也面临下滑处境。

SOHO中国披露，2019年末运营稳定的投资物业平均出租率为90%，相比2018年这一数字下降了6个百分点。

SOHO中国给出了出租率下降的原因：根据戴德梁行的市场报告，2019年北京、上海写字楼的年末平均租金和出租率较年初均有不同程度的下降。而SOHO中国在北京、上海成熟项目的平均租金却都实现了逆势上涨。去年第四季度，尽管公司整体出租率随市场略有走低，仍然达到90%。

今年，中国写字楼租赁行业也受到疫情影响带来的冲击，SOHO中国今年租金收入或许也将受到一定影响。

第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想认为，写字楼市场相较商业零售来讲，受到冲击比较有限。首先，在建设方面，2019年供应量已经创下新高。今年写字楼市场的供应集中放量将推迟至下半年。其次，在需求端写字楼租赁等活动是停滞的。

尽管如此，李想预计写字楼市场将在今年下半年才会逐步回归正轨，而需求端的反弹预计将于今年年末、明年年初才能集中体现。

行情向下，投资物业平均出租率下降和投资回报率低，是潘石屹处置资产的动因之一，但这也是处置资产的不利因素之一。这次与黑石的交易能否顺利达成，还未可知。