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私有化进展不顺,SOHO中国股价再次闪崩

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SOHO中国董事长潘石屹

记者 | 吴波

SOHO中国(00410.HK)私有化进展也因疫情被按下暂停键。

5月4日,彭博社消息称,因疫情影响导致公司前景充满不确定性,黑石关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。近期债券市场的动荡引发了人们对融资的担忧,这也是黑石集团与SOHO中国谈判的阻碍之一。

彭博社援引知情人士消息表示,黑石有关私有化SOHO中国的谈判还处于初期阶段,一旦情况稳定后可能会重新启动谈判。

资本市场反应最为迅速,SOHO中国尾盘闪崩,5月4日当天下挫25.68%,创近两个月新低,截至当日收盘,报价2.75港元/股,总市值142.99亿港元。

SOHO中国董事长潘石屹计划整体处置公司资产源于去年10月。这期间SOHO中国股价多次受资产出售进展影响而大幅波动。

去年10月,受“SOHO中国计划卖掉核心资产,黑石是买家之一“的消息影响,当天SOHO的股价盘中涨幅一度达到27.07%。

今年3月10日,有消息称黑石正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,交易价值40亿美元。黑石提出的私有化报价为每股6港元,较SOHO中国当日2.93港元/股的开盘价高约一倍。

当天SOHO中国开盘短线急速上涨37.58%,报每股4.1港元,市值213.18亿港元后触发停牌。

次日,SOHO中国在公告中间接承认这一潜在交易——“公司在与海外金融投资者洽谈,以探讨进行战略的可能性。”

3月20日下午,SOHO中国股价再次直线拉升,一度涨超33%,报4.08港元。当日坊间传闻,SOHO中国与黑石交易已经达成。

SOHO中国是一家办公楼运营商,在中国一线城市北京和上海持有多个写字楼物业。其核心资产为“八大金刚”——北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO,位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO。其中丽泽SOHO和古北SOHO均是去年新开写字楼物业。

根据财报,2019年这些写字楼物业为SOHO中国贡献了18.47亿元的营收和15.1亿元毛利。

根据戴德梁行等机构数据,当前国内写字楼市场整体不佳,空置率创下十年新高。在大环境影响下,SOHO中国的写字楼出租率也面临下滑处境。

SOHO中国披露,2019年末运营稳定的投资物业平均出租率为90%,相比2018年这一数字下降了6个百分点。

SOHO中国给出了出租率下降的原因:根据戴德梁行的市场报告,2019年北京、上海写字楼的年末平均租金和出租率较年初均有不同程度的下降。而SOHO中国在北京、上海成熟项目的平均租金却都实现了逆势上涨。去年第四季度,尽管公司整体出租率随市场略有走低,仍然达到90%。

今年,中国写字楼租赁行业也受到疫情影响带来的冲击,SOHO中国今年租金收入或许也将受到一定影响。

第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想认为,写字楼市场相较商业零售来讲,受到冲击比较有限。首先,在建设方面,2019年供应量已经创下新高。今年写字楼市场的供应集中放量将推迟至下半年。其次,在需求端写字楼租赁等活动是停滞的。

尽管如此,李想预计写字楼市场将在今年下半年才会逐步回归正轨,而需求端的反弹预计将于今年年末、明年年初才能集中体现。

行情向下,投资物业平均出租率下降和投资回报率低,是潘石屹处置资产的动因之一,但这也是处置资产的不利因素之一。这次与黑石的交易能否顺利达成,还未可知。

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