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深圳楼市一二手房3月成交数据出炉 反弹还没有到来

2020-04-13 19:59:06 来源: 网易房产原创 举报
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网易房产讯    都说深圳楼市在报复性XX,可信度到底有多少?

3月起,深圳二手房小区封闭慢慢开放,但交易量没有想象的那么多。只能说跟2月对比的话,3月成交提升确实非常明显,但离正常水平还是有一定差距,目前只恢复到正常水平的5-6成。

反弹的好日子还没有到来,尚需时日等待。

根据深圳中原研究中心的最新统计数据,3月的深圳楼市在数据上有几个要点,总结回顾一下:

1、3月共计6宗土地成交,3宗为居住用地;
2、新房备案成交止跌,大幅回升,3月新房住宅网签3152套,环比上升279.8%;
3、3月一手豪宅共成交521套,环比上升357.0%;
4、3月前4周有2个住宅项目入市,周均开盘去化不足两成;
5、二手住宅成交量出现补偿性上涨,环比上升3.8倍,宝安成交套数位居第一;
6、近三个月二手住宅投资客占比波动较小,3月投资客占比微升;
7、3月整体租金稳中有升,而南山和龙岗租金持续下滑。
豪宅项目带动市场情绪升温
3月,深圳新房市场成交大幅增长,新房市场共网签4224套商品房,环比上升153.8%。住宅网签3152套,环比上升279.8%,豪宅网签521套,环比上升357.0%。
3月住宅成交占比上升25%至75%,公寓占比继续下滑至19%,商办及其他占比则大幅下滑至6%。
从区域网签套数上看,各区成交都大幅增长,其中,罗湖区2月网签1套,3月份德弘天下华府大量网签,导致罗湖区网签套数环比增长158倍。
从十一区网签面积及占比看,3月龙岗网签9.24万平,占比28.5%;其次是宝安区网签7.26万平,占比22.4%;大鹏区3月只有两盘网签,占比最少为1.6%。
网签数据显示,3月4万以下、8万以上两个高低价段占比都出现上升,其中低价位的4万以下占比大幅上升至25.2%主要是由于本月深汕合作区、平湖、坪山等地项目网签大幅增长,以天鹅湖畔花园、辉煌花园、恒大城等为主。
而4-6万占比大幅下降至39.2%,大族云峰、龙光玖誉府、佳兆业盐田城市广场为成交主力。
网签数据显示,3月90-144平面积段套数占比上升3.3%至58.3%,占比最高。而60-90平面积段占比下滑至36.2%;45-60平和144平以上占比变化不大。
3月网签数据显示,天鹅湖畔花园网签218套,位居住宅成交套数TOP10榜首,其次是德弘天下华府、金众麒麟公馆。3月仅天鹅湖畔花园网签套数过200套。
3月新房产品中,住宅成交套数TOP10共成交1277套,占全市成交套数的41%。
3月下半月疫情有所缓解,多盘获批,开发商开始推盘,市场成交也逐步回升。根据市场监测,3月新房市场六项目获批预售,其中住宅项目有四个。
3月份新房市场六个项目入市,坪山项目占比一半。前4周有2个住宅项目开盘入市,周均开盘去化不足两成。
截至2020年3月底,深圳全市新房住宅存量为261.2万平,环比↑0.65%。根据过去一年平均成交量计算去化时间不到9个月,本月四住宅项目获批,去化周期小幅度增长。
中原数据显示,3月份疫情逐步缓和,购房者对于外出看房不再那么恐慌,市场也由冰冻状态升温。开发商开放售楼处增多,多项目开盘,部分豪宅项目推出少量房源也吸引大量客户目光,带动市场情绪升温,访客指数也出现快速回升。
二手房成交数据具有时间差
受疫情影响,上月二手住宅成交量极少,3月深圳二手住宅出现补偿性上涨,成交套数为8008套,环比上升3.8倍;成交面积为68.0万平,环比上升3.68倍。
由于过户数据与实时成交具有一定的时间差,3月过户的二手住宅实际上主要为2019年11月到2020年1月签订成交协议的房源。
分区来看,上月各区成交量普跌,本月各区成交普遍出现大幅回升,环比升幅均在3倍以上,盐田成交套数环比上升4.75倍至138套,涨幅最大
本月宝安成交套数为2089套,成交量居全市首位。
3月全市二手住宅均价为59048元/平,环比上升0.95%。
各区来看,仅盐田成交均价出现下滑,其他各区普遍上升。宝安成交均价为65031元/平,环比上升1.21%,涨幅最大。
近三个月投资客占比波动较小,3月深圳投资客占比为38.01%,占比较上月上升了0.91%。
3月全市二手住宅成交中,45-60、60-90平及90-144平这三个面积段成交占比出现上升,其他面积段的成交占比出现下滑。60-90平面积段的成交占比依然最大,为51.0%,本月45-60平面积段的成交占比环比上升7.5%至10.7%,成交占比增幅最大。
从户型来看,本月3房户型成交占比有所上升,其他户型成交占比均下滑。本月3房户型成交占比环比上升11.5%至37.3%,成交占比最大。
深圳二手住宅套均总价连续两个月回落,3月二手住宅套均总价为532万元,环比下滑7.2%。
从成交总价段的分布来看,350万-500万成交占比为26.7%,依然是成交最为集中的价段。
本月150万-250万价段成交占比下滑8.8%至10.6%,跌幅最大。本月250万-350万价段成交上升14.9%至22.9%,涨幅最大。
租金稳中有升
据深圳中原研究中心监测显示,3月租金指数204.6点,环比上升0.40%。
本月深圳陆续有企业复工,租赁需求增加,且租户看房入住管控有所放松,租赁市场开始复苏。3月全市住宅租金70.9元/平?月,环比上升0.40%,租金回报率继续微幅下滑至1.44%。
从租金水平看,福田租金水平为全市最高,为111.5元/平。龙岗租金水平居末位,为49.5元/平。
从各区租金变化幅度来看,南山和龙岗租金出现下滑,其他区域出现上升,其中龙华租金环比上升1.54%,涨幅最大。
3月龙岗租赁占比环比下降4.0%至25.3%,依然居全市首位。本月福田租赁占比为10.0%,环比上升5.3%,升幅最大。
在租赁户型方面,本月2房和3房租赁占比上升,其中3房租赁占比环比上升4.1%至33.4%,成交热度居全市首位。
4月是购房机会吗?
深圳中原总经理郑叔伦认为,3月过后疫情理论上已经得到控制,各行各业加速复工复产,房地产行业可能恢复速度会早于其他行业。
房地产需求不是高频的需求,而是比较低频的,有些人一生可能只有一次,多的几年一次,不像是吃饭喝水每天都有需要。买房需求会累积下来,疫情期间不买后面还是会有需求,而其他行业比如餐饮业,需求会随着时间过去而消失,难以累积起来。
国内来看,房地产复苏最快的也是深圳,复苏方向由南向北,深圳近几年也一直是全国房地产市场的风向标。四月二三线城市也有望迎来复苏,前提是不出现第二波疫情。
还有,政府到底会不会出台政策扶持房地产。“房住不炒”必然不会动摇,一下子放开并不现实,适度放松有可能,但力度不会太大。从近期各城政策看,多城放松政策一日游。
总体来说,全球性的量化宽松下,只要国内疫情稳定,相信4月会是一个不错的购房机会。
自媒体朱罗纪认为,实际上,新近这段时间的市场上升是去年底市场复苏的延续,趋于宽松的调控政策也一样是延续。
眼下看,不确定性比较大,很难做出量化判断。或者说,我们需要等待4月份的数据出炉,才能做出进一步的判断。这是需要警惕的地方,也是不要急于跟随市场情绪的关键所在。
另外,需要指出的一个风险在于,市场参与者可能对“房住不炒”的政策放松期待过于乐观,尤其是如一线城市的北上广深。
深圳中原预计,随着国内疫情的好转,二手交易市场也进入复工复产阶段,楼盘带看难的问题有所缓和,预计实时成交量环比会出现小幅增加,但短期内难以恢复到去年同期水平。
价格方面,受核心区域新房供应不足,且业主心态较为坚挺的影响,价格依然会维持平稳的走势。
租赁市场方面,当前深圳的复工进程仍在继续,预计近期租赁市场量成交会持续上升。当前经济市场存在一定的不确定性,部分租客会下调收入预期,控制租房成本,租金难有明显涨幅。

小编 本文来源:网易房产原创 责任编辑:陈跃_NO6916
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