2020-04-13 19:59:06 来源: 网易房产原创
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网易房产讯 都说深圳楼市在报复性XX，可信度到底有多少？
3月起，深圳二手房小区封闭慢慢开放，但交易量没有想象的那么多。只能说跟2月对比的话，3月成交提升确实非常明显，但离正常水平还是有一定差距，目前只恢复到正常水平的5-6成。
反弹的好日子还没有到来，尚需时日等待。
根据深圳中原研究中心的最新统计数据，3月的深圳楼市在数据上有几个要点，总结回顾一下：
2、新房备案成交止跌，大幅回升，3月新房住宅网签3152套，环比上升279.8%；3、3月一手豪宅共成交521套，环比上升357.0%；4、3月前4周有2个住宅项目入市，周均开盘去化不足两成；5、二手住宅成交量出现补偿性上涨，环比上升3.8倍，宝安成交套数位居第一；6、近三个月二手住宅投资客占比波动较小，3月投资客占比微升；7、3月整体租金稳中有升，而南山和龙岗租金持续下滑。3月，深圳新房市场成交大幅增长，新房市场共网签4224套商品房，环比上升153.8%。住宅网签3152套，环比上升279.8%，豪宅网签521套，环比上升357.0%。3月住宅成交占比上升25%至75%，公寓占比继续下滑至19%，商办及其他占比则大幅下滑至6%。从区域网签套数上看，各区成交都大幅增长，其中，罗湖区2月网签1套，3月份德弘天下华府大量网签，导致罗湖区网签套数环比增长158倍。从十一区网签面积及占比看，3月龙岗网签9.24万平，占比28.5%；其次是宝安区网签7.26万平，占比22.4%；大鹏区3月只有两盘网签，占比最少为1.6%。网签数据显示，3月4万以下、8万以上两个高低价段占比都出现上升，其中低价位的4万以下占比大幅上升至25.2%，主要是由于本月深汕合作区、平湖、坪山等地项目网签大幅增长，以天鹅湖畔花园、辉煌花园、恒大城等为主。而4-6万占比大幅下降至39.2%，大族云峰、龙光玖誉府、佳兆业盐田城市广场为成交主力。网签数据显示，3月90-144平面积段套数占比上升3.3%至58.3%，占比最高。而60-90平面积段占比下滑至36.2%；45-60平和144平以上占比变化不大。3月网签数据显示，天鹅湖畔花园网签218套，位居住宅成交套数TOP10榜首，其次是德弘天下华府、金众麒麟公馆。3月仅天鹅湖畔花园网签套数过200套。3月新房产品中，住宅成交套数TOP10共成交1277套，占全市成交套数的41%。3月下半月疫情有所缓解，多盘获批，开发商开始推盘，市场成交也逐步回升。根据市场监测，3月新房市场六项目获批预售，其中住宅项目有四个。3月份新房市场六个项目入市，坪山项目占比一半。前4周有2个住宅项目开盘入市，周均开盘去化不足两成。截至2020年3月底，深圳全市新房住宅存量为261.2万平，环比↑0.65%。根据过去一年平均成交量计算去化时间不到9个月，本月四住宅项目获批，去化周期小幅度增长。中原数据显示，3月份疫情逐步缓和，购房者对于外出看房不再那么恐慌，市场也由冰冻状态升温。开发商开放售楼处增多，多项目开盘，部分豪宅项目推出少量房源也吸引大量客户目光，带动市场情绪升温，访客指数也出现快速回升。受疫情影响，上月二手住宅成交量极少，3月深圳二手住宅出现补偿性上涨，成交套数为8008套，环比上升3.8倍；成交面积为68.0万平，环比上升3.68倍。由于过户数据与实时成交具有一定的时间差，3月过户的二手住宅实际上主要为2019年11月到2020年1月签订成交协议的房源。分区来看，上月各区成交量普跌，本月各区成交普遍出现大幅回升，环比升幅均在3倍以上，盐田成交套数环比上升4.75倍至138套，涨幅最大。3月全市二手住宅均价为59048元/平，环比上升0.95%。各区来看，仅盐田成交均价出现下滑，其他各区普遍上升。宝安成交均价为65031元/平，环比上升1.21%，涨幅最大。近三个月投资客占比波动较小，3月深圳投资客占比为38.01%，占比较上月上升了0.91%。3月全市二手住宅成交中，45-60、60-90平及90-144平这三个面积段成交占比出现上升，其他面积段的成交占比出现下滑。60-90平面积段的成交占比依然最大，为51.0%，本月45-60平面积段的成交占比环比上升7.5%至10.7%，成交占比增幅最大。从户型来看，本月3房户型成交占比有所上升，其他户型成交占比均下滑。本月3房户型成交占比环比上升11.5%至37.3%，成交占比最大。深圳二手住宅套均总价连续两个月回落，3月二手住宅套均总价为532万元，环比下滑7.2%。从成交总价段的分布来看，350万-500万成交占比为26.7%，依然是成交最为集中的价段。本月150万-250万价段成交占比下滑8.8%至10.6%，跌幅最大。本月250万-350万价段成交上升14.9%至22.9%，涨幅最大。据深圳中原研究中心监测显示，3月租金指数204.6点，环比上升0.40%。本月深圳陆续有企业复工，租赁需求增加，且租户看房入住管控有所放松，租赁市场开始复苏。3月全市住宅租金70.9元/平·月，环比上升0.40%，租金回报率继续微幅下滑至1.44%。从租金水平看，福田租金水平为全市最高，为111.5元/平。龙岗租金水平居末位，为49.5元/平。从各区租金变化幅度来看，南山和龙岗租金出现下滑，其他区域出现上升，其中龙华租金环比上升1.54%，涨幅最大。3月龙岗租赁占比环比下降4.0%至25.3%，依然居全市首位。本月福田租赁占比为10.0%，环比上升5.3%，升幅最大。在租赁户型方面，本月2房和3房租赁占比上升，其中3房租赁占比环比上升4.1%至33.4%，成交热度居全市首位。深圳中原总经理郑叔伦认为，3月过后疫情理论上已经得到控制，各行各业加速复工复产，房地产行业可能恢复速度会早于其他行业。房地产需求不是高频的需求，而是比较低频的，有些人一生可能只有一次，多的几年一次，不像是吃饭喝水每天都有需要。买房需求会累积下来，疫情期间不买后面还是会有需求，而其他行业比如餐饮业，需求会随着时间过去而消失，难以累积起来。国内来看，房地产复苏最快的也是深圳，复苏方向由南向北，深圳近几年也一直是全国房地产市场的风向标。四月二三线城市也有望迎来复苏，前提是不出现第二波疫情。还有，政府到底会不会出台政策扶持房地产。“房住不炒”必然不会动摇，一下子放开并不现实，适度放松有可能，但力度不会太大。从近期各城政策看，多城放松政策一日游。总体来说，全球性的量化宽松下，只要国内疫情稳定，相信4月会是一个不错的购房机会。自媒体朱罗纪认为，实际上，新近这段时间的市场上升是去年底市场复苏的延续，趋于宽松的调控政策也一样是延续。眼下看，不确定性比较大，很难做出量化判断。或者说，我们需要等待4月份的数据出炉，才能做出进一步的判断。这是需要警惕的地方，也是不要急于跟随市场情绪的关键所在。另外，需要指出的一个风险在于，市场参与者可能对“房住不炒”的政策放松期待过于乐观，尤其是如一线城市的北上广深。深圳中原预计，随着国内疫情的好转，二手交易市场也进入复工复产阶段，楼盘带看难的问题有所缓和，预计实时成交量环比会出现小幅增加，但短期内难以恢复到去年同期水平。价格方面，受核心区域新房供应不足，且业主心态较为坚挺的影响，价格依然会维持平稳的走势。租赁市场方面，当前深圳的复工进程仍在继续，预计近期租赁市场量成交会持续上升。当前经济市场存在一定的不确定性，部分租客会下调收入预期，控制租房成本，租金难有明显涨幅。
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陈跃_NO6916
