广州新房成交量同比大降，楼市小阳春黄了

记者 |黄昱

自2月下旬复工复产后，广州楼市呈现出缓慢爬坡的态势，但总体成交量相比去年同期仍有大幅下滑。

克而瑞数据显示，3月最后一周（03.23-03.29）广州一手住宅共成交1785套，环比前一周（03.16-03.22）的1480套增加了305套，环比增加20.6%，已经连续九周呈上涨趋势。

一手住宅成交量连续上涨，广州的二手住宅成交量3月环比也大增4.5倍，在此期间，广州还出现多个楼盘宣布涨价。

但广州楼市这一波回暖潮背后却只是“市场的正常修复”以及“开发商的营销套路”，所谓“小阳春”已不复存在。

据中原研究发展部数据，3月广州网签一手住宅成交量为4391宗，环比上涨487%；总成交面积为47.82万平方米，环比上升480%。虽然成交量和成交面积环比大幅攀升，但并不能表明市场已经完全恢复。

值得注意的是，2019年3月，广州一手住宅成交量为7446套，成交面积为78.22万平方米。也就是说，广州今年3月一手住宅的成交情况才达到去年同期近六成的水平。

广州中原地产项目部总经理黄韬表示，售楼处关闭近一个月后，从3月初开始陆续开放，如今已经全部对外营业了。但从客流量来看，广州只有20%的楼盘出现人流相对增多的情况，整个市场的人流还是偏少。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓亦指出，广州一手住宅成交虽然实现了9连涨，但最近一周的成交量也只与去年的周均成交量持平，还谈不上是“小阳春”。

他指出，广州楼市的逐步恢复与两个因素相关，一是1、2月的购房需求在3月之后有一个集中释放，二是20多个楼盘在3月有加推动作，其中部分楼盘因为优惠活动开盘去化率能达到70%-80%，但平均开盘去化率只有40%多。

中原研究发展部数据显示，广州三月新增新房供应达5930套（62.16万平方米），超过1月的5406套。然而受疫情影响，广州库存消化周期从2月的13个月提升至14.2个月，比去年同期多3.7个月，创下近一年来新高。

黄韬认为，网签数据往往具有一定的延后性，广州3月4391宗网签的一手住宅中可能有不少是在1、2月分成交的，所以3月一手住宅的真实销售情况可能更差。

尽管如此，不少开发商还是打算趁势给购房者一些刺激，并对外宣称“即将涨价”。一位房产中介对界面新闻透露，近期金科、万科、保利等多家房企的在售楼盘都对外放出了上调价格的消息。

据界面新闻确认，位于广州南沙区金科集美御风项目对外发布了从4月1日起将全面上调价格的海报，位于增城的保利大国璟项目释放出3月27日起每平米上涨600-900元的信息。

然而所谓的“涨价”更像是开发商的卖房噱头。肖文晓直言，楼盘优惠活动确实是阶段性的，部分特价房源卖完后就恢复价格了，但每套房源不一样、位置不一样，价格上的可比性并不强。而且楼盘的营销策略每周都可能变化，现在说“涨价”，说不定一周后又做特价活动。

肖文晓还认为，现在广州楼市的调控政策并没有放松，整体经济形势也面临诸多不确定性，购房者的观望情绪仍比较浓，在此环境下并不存在支撑楼盘“涨价”的要素，开发商还是会采取“平价换量”的策略。

作为存量房市场较为成熟的城市，广州二手房成交情况也是衡量市场是否回暖的重要指标。中原研究发展部数据显示，今年3月广州二手房网签量为2469宗，虽然环比上涨超过450%，但却不到去年同期一半的成交量。

目前二手房市场成交周期较年前拉长，加上出现不少急需资金回笼业主，导致报价指数出现回落。上周二手房业主报价指数为30.4%，环比微跌4.3%，其中报价下调1%-5%之间的盘源占41.8%，较上周增加1.5个百分点。

贝壳研究院提供数据显示，3月二手房成交均价较去年12月下降了4.5%。

据4月5日发布的全国房价行情数据显示，有121个城市3月份二手房价环比2月份下跌。从整体上看，房价下跌的城市比例不算高，但具有象征意义的四大一线城市，北上广深3月份二手房价全部下跌，其中广州下跌幅度为3.63%，平均降价约1339元/ 平方米。

黄韬指出，广州现在80%以上的小区还在封闭管理中，看房比较困难，所以二手房在疫情之后虽有缓慢恢复，但并没有实质性增长，还处于“有价无市”的状态。

事实上，与北京、上海、深圳以及一些热点城市相比，广州近两三年来的楼市一直显得“不温不火”。业内人士普遍认为，这主要是因为广州住房供应量一直比较大，另外限购、限贷、限售等调控政策仍然比较严格。

黄韬指出：“广州今年的小阳春是不复存在了，但在5、6月份还是有希望进入初夏，前提是人们已不需要佩戴口罩。”