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卖房靠直播?深圳大多售楼处未复工,专家预测2月交易或跌九成

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2月10日是深圳住建局要求的全市各房地产开发企业、经纪机构、估价机构等最早的复工时间节点,南都记者采访多位房地产开发商中介机构人士发现,受防疫工作要求,绝大多数售楼处、中介门店依然处于关闭状态,具体开放时间待定,手停口停的一线“卖房者”也只能纷纷从线下转线上,但在行业人士看来,房屋属高总价资产,线上销售成果或并不明显。

此外,疫情之下深圳楼市一二手交易表现如何?价格走势又将如何?数位专家判断,期内交易预计跌九成,价格也将面临明显的下行压力,不过由于疫情冲击只是“一次性的外部冲击”,随着后续疫后重建,需求回暖,成交和价格还会将反弹。

南山区处于停工状态的某新售楼盘项目工地。

中介门店大多仍处于关闭状态。

成交量暴跌 卖房者寻求线上突围

“我觉得我就像是一个没有感情的背稿机器……”,刚结束完线上直播的置业顾问李华(化名)对记者分享自己的感受。2月8日下午,李华受公司安排进行了一场时长为半个小时的售房直播,令李华极为不习惯的是,线上售楼为避免营销风险需要对照公司给的稿子,一五一十的念,自己没有太大的发挥空间,也不能根据客户需求思考不同话术。

最后,他收到了5位客户的微信添加请求,根据其以往经验来看,这种了解了项目情况主动“上门”的,一般都算是诚意客户,“我们本来以为没有人看,所以其他同事都不愿参与直播,但是实际效果还是超出我的预料”,李华表示。

置业顾问化身主播、售楼处搬到线上……是在当前疫情非常时期,众房企谋求销售突破的缩影,无论是购房者还是卖房者,都选择了在严峻疫情形势面前适时避让“风头”。贝壳研究院监测显示,受新冠肺炎病毒疫情影响,1月份,包括深圳在内的全国重点18城链家二手房成交量出现大幅减少,环比去年12月份下降38%,比去年同期下降27.3%。

而在一手房方面,贝壳研究院统计目前已经有超过60个城市暂停商品房销售,“部分省市要求售楼处、房产中介机构暂停对外营业,这对房地产市场造成了重大冲击。”

深圳中原研究中心也分析认为,受新冠肺炎病毒影响,中国经济下行压力继续增大,部分城市颁布了“楼市禁令”,不少开发商关闭了售楼部,短期内楼市重开的可能性较小,“如果疫情得不到好的控制,继续在全国范围内爆发,中国房地产行业将遭受重创”,该机构监测显示,从1月下旬开始截至日前,大部分开发商的交易量相比往年春节期间的成交量下跌95%。

就深圳而言:2月6日,深圳市住建局下发《关于在房地产领域加强疫情防控严格落实复工备案管理工作》的通知,要求在全省启动重大突发公共卫生事件一级响应期间,坚决杜绝一切人员聚集性活动,暂停房地产项目现场开盘活动,暂停房地产中介线下带看房活动。

通知也明确指出,全市各房地产开发企业、房地产经纪机构、房地产估价机构应严格执行不早于2020年2月9日24时前复工营业的要求。

大部分房企售楼处开放时间待定

位于坪山区的中海.万锦熙岸华庭是春节后深圳获取预售许可的第一个房地产项目,2月6日,该项目获得预售备案。项目相关工作人员告诉记者,本来计划是于去年年底前获得预售许可,不过因种种原因近日才得以公示。

如今正处于疫情之下,该项目的营销节奏也受到冲击。相关工作人员表示,项目10号上午已开放售楼处,这也是严格执行相关部门的政策要求前提之下,不过开放也只是售楼处消杀等疫情防御方面的工作,不会去邀约客户以及戴口罩售楼之类的,“由于现在疫情的特殊时期,项目在营销层面也没法采取任何推售工作,项目的开盘、营销、推广等处于停滞状态,甚至整个2月份预估都不会去考虑”;

该名工作人员也表示,还是希望能尽量保持项目的市场热度,正研究各种线上营销的策略、玩法。记者也看到,该项目已完成线上售楼处的推出,2月8日已有了第一名置业顾问做直播售房。

不过,更多的深圳本地房企暂未考虑线下销售重启这一问题。花样年、鸿荣源、京基等多位房企的工作人员告诉记者,售楼处何时开放,目前还在等公司通知,也没有具体计划。“严格按政府规定执行防疫工作,鉴于目前疫情发展形势,为保障员工身体安全健康,全员实地开工延迟至2月17日,遇疫情变化及政府要求时,另行通知”,一位房企工作人员向记者出示信息显示。

另一位房企工作人员则表示,现在公司人事、综合管理等职能部门复工可能都要到下下周了,线下售楼处销售也还处于等待通知状态,“在我们后台管理这块,如若是需要到现场支持,物业同事还是会做充足准备,比如提供口罩等防疫物资方面”,该名工作人员表示。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对南都记者分析,尽管广东省是要求2月9日复工,但很多开发商的售楼处、施工项目基本处在关闭状态,而且开发商的报建审批、土地购置都还没开始,因此疫情对开发商的各个环节影响都是很大的;

至于影响的回复,则要看何时解除一级预警的警报,以及有关部门对复工的标准条件有没有更新,“其实当前开发商受资金成本等方面因素影响,大都对复工比较渴望,但由于政府对防疫的警惕,因而还是要看疫情的拐点何时到来”。

南都记者也随即走访了某处新售楼盘的项目工地,一位相关工作人员告诉记者,年前大概三四天时大部分施工人员返乡,如今工地还未正式上工,“原各施工队湖北籍工人太多,无法按时复工,目前工地开工时间还等待公司通知”。

中介:推出线上营销工具 少部分符合防疫要求的门店已开放

不只是开发商,中介机构亦面临同样困扰。1月30日,中原地产中国大陆区主席黎明楷发文表示,原本预计2月份交易量会同以往一样开始回升,但是受疫情影响各分公司交易量会偏低;黎明楷也对一线工作人员建议,“这段时间可能不方便跟业主与客户碰面,但业主与客户可能比以前空闲,电话与线上的沟通工具就显得更为重要”。

深圳中原董事总经理郑叔伦告诉南都记者,2月10号,中原已严格按照国家政策执行开始复工,但是前提是得到政府相关部门审批通过,“目前符合条件复工的分行有16家,遍布深圳各区域”,至于应对措施,郑叔伦也表示各门店将严格做好防疫工作,并大力发展线上营销,“包括推出线上售楼处、以及电子合同,中原云签的推出,让业主及客户足不出户,都可以轻松实现交易。”

不过,郑叔伦也对南都记者表示,尽管是有线上营销工具的推出,但是房产毕竟总价高,客户比较谨慎,带看被压抑,交易量肯定上不去,中介行业靠成交量吃饭,成交量低迷,无论是经纪人本身还是经纪公司,都要准备挨一段苦日子。

另一中介机构乐有家相关工作人员则告诉南都记者,2月10日,公司层面也还未复工,“具体时间要等街道办通知”;此外线下门店开放方面,全国各区域情况会有不同,很多经纪人都被困在老家了,就深圳而言,“门店基本都没有开

南都记者也线下随机选取多地中介门店走访发现,尽管多数门店均张贴告示显示春节休假时间为1月24日—1月30日,但目前门店均现关闭状态。

疫情影响:交易量或跌九成 后续或反弹

在疫情影响下,深圳楼市的一、二手交易几近停滞,具体将有何影响?郑叔伦对南都记者判断,因为受疫情影响,基本所有小区都进行封闭式管理,带看行为基本上是在停滞状态,开发商关于新项目的开盘计划也会延后,所以2月应该还是一个交易量相对偏低的月份,“预计全市交易量会比较平常情况大跌九成以上”;不过,购房的需求也会因而积累,在之后的月份逐步释放,等疫情缓和后,市场交易量会快速回升,追回年初的失地,整年的市场交易量会于去年相若。

在价格方面,郑叔伦认为受市场成交低迷影响,“全市的均价会往下走”,具体周期则要看疫情的发展情况,预计今年上半年房价还是有下行压力,除非下半年疫情缓和。“不过,对于深圳房地产市场来看,因为经济条件好,去年开始利好消息不断,相信只要疫情散去,出现量价齐升的机会比较大”,郑叔伦对南都记者指出。

疫情期内房价下行或将持续下行,李宇嘉表示认同。在其看来,2016-2018年的市场火爆,按照2-3年的发债和贷款周期来看,实质开发商是到了一个还贷的高峰期,受此压力影响,降价的压力还是很大的。其预计,2月下旬-3月中旬会明显的持续下降,不过政府也在制定疫情重建的措施,市场低迷可能很快过去了,具体要看需求何时回暖。

李宇嘉也认为,在3月份过去后,尤其是二季度的第一个月份,市场会出现一个明显的反弹,“此次疫情只是一个一次性的外部冲击,并不是体制、运行模式或是市场方面的问题,那么等待这个变量消除,一切都会结束,疫情对楼市的后续影响也是可控的“,李宇嘉说。

采写/摄影:见习记者 王鹏钧

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