豪宅"秒光" 深圳的楼市为何这样火爆？

集政策“宠爱”于一身的深圳楼市，在2019年走出了独立行情。

2019年初，深圳获二手房增值税减半、粤港澳大湾区规划等红包，8月份领中国特色社会主义先行示范区政策红包，“双11”发豪宅税调整红包……2019年，深圳一、二手住宅合计成交115033套，较2018年上升22.3%。

深圳住宅小区  图片来源：每经记者 甄素静 摄

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，相较于其他一线城市稳中有降的行情，深圳楼市信心明显提升，交易量价稳中有升，一枝独秀；政策利好频频远超预期，实属异军突起；粤港澳大湾区规划落地，中国特色社会主义先行示范区等赋予了深圳全新定位，使得深圳房地产市场更加互通互联。

新房成交量创“深八条”后新高

随着新房供应速度加快，2019年全市一手住宅网签量继续上升。据美联物业数据，2019年深圳新房项目共获得136次预售许可证，共新增预售85365套商品房，较2018年增加23.9%。其中住宅的总获批套数为46509套，较2018年增加21.1%。不过，住宅获批套数占全市商品房总获批套数的比例稍下降至54%。

住宅供应速度加快，同时新房成交同比大升。2019年深圳一手住宅成交37884套，同比2018年上升28.9%，总成交面积约372.45万平方米，创2016年10月“深八条”出台后成交新高，但仍未回到2014年、2015年高位水平。

数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市住建局

从月度走势来看，除了春节月为传统淡季以外，2019年其余月份的成交量基本在2500~5000套区间内。尤其2019年最后一个月表现优异，全市一手住宅网签量创下2016年3月以来新高，共成交4861套。

分区域来看，宝安和龙岗成交量均超万套，遥遥领先其他区域。不过宝安成交量同比大幅上升，龙岗成交量微降。2019年，深圳近一半的一手住宅成交量来自宝安，共17699套，成交量同比上升53.1%，全市成交占比达47%。

宝安虽为今年一手住宅供应大户，但独占风头的仍是福田、南山的豪宅“日光盘”。2019年10月底，香蜜湖的豪宅盘深业中城开盘，前期要求购房者认筹500万元，共冻结139.7亿元。即便如此，每平方米均价13万元的192套房源仍被抢购一空。位于前海的招商领玺、颐湾府同样开盘即售罄。

然而并不是所有区域新房成绩均如此优秀。据乐有家研究中心数据，2019年深圳有3个区域的成交量下降，罗湖跌幅最大，为37.7%；其次为龙岗，跌幅20.4%；南山跌幅最小，为2.6%。

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美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，2019年全年政策利好不断，市场信心明显提升，大幅刺激楼市成交。预计2020年开发商仍将加快新房入市步伐，带动一手住宅成交量的上升，同比增幅约在5%~10%。不过新房定价将愈趋理性，稳中微升。

“双11”豪宅税刚调整时，业内人士认为对新房是利空。深圳市南山区乐有家门店经理陈阳表示，热点区域二手房消化非常快，成交周期明显变短，导致部分购房者无房可买，不得不将需求转向新房或相对冷门区域的二手房，原本带客、去化都不太理想的新楼盘，在年末销售情况也有所好转。

二手房成交量同比增近两成

利好政策频频刺激，市场信心提升明显，深圳楼市打破2018年冰封状态，二手住宅成交量上扬。2019年全市二手住宅共成交77149套，面积约634.7万平方米，成交套数较2018年上升19.4%。

数据来源：深圳中原地产研究中心

从月度成交量走势来看，受春节假期因素影响，2019年2月成交量为全年最低位，仅成交1997套二手住宅。自2019年3月深圳下调首套住宅贷款利率后，客户入市意愿增强，同时受下半年中国特色社会主义先行示范区规划及“豪宅税”标准降低的利好刺激作用，全市第二、三、四季度的二手住宅备案量明显高于第一季度，个别月份的备案量甚至超过7000套，年末最后一个月甚至接近10000套。

宝安不仅在一手房成交方面夺魁，二手住宅成交占比攀升至首位，并以18417套的成交量首次超越龙岗，同比上升35.5%，成交热点片区仍分布在宝安中心区；龙岗二手住宅成交17818套，仅次于宝安，同比上升20.2%，成交热点片区仍分布在布吉、横岗及龙岗中心城片区。

“双11”豪宅税调整后，对福田、南山、宝安等原本豪宅占比高的区域利好更大，导致成交活跃度较高，不少区域出现业主抱团控盘引起监管层注意并被约谈、强制停止网签。龙岗政策利好影响较小，但因总价低依然受刚需欢迎。

深圳中原地产研究中心认为，深圳2019年初市场调控预期放宽、利率下行，3月份市场量价回升，8月份中国特色社会主义先行示范区政策出台，深圳城市定位、发展潜力提升，市场气氛又被点燃。至“双11”豪宅标准调整，直接利好二手市场，特别是南山、福田、宝安等区域，成交量提升明显。

图片来源：摄图网（图文无关）

何倩茹则表示，受市场波动影响，当前二手房业主与购房客户处于博弈阶段，二手房价格难以大幅上涨，预计2020年房价年度涨幅约在2%以内。

土地市场成交量价齐升

30余家房企竞拍、百余次胶着举牌，2019年6月深圳上演史诗级土拍。随后至年末，产业用地、宅地集中进入冲击供应阶段，全年土地成交量价齐涨。据美联物业数据，2019年深圳共成功出让49宗土地(不包括深汕特别合作区)，总出让面积为188.42万平方米，同比上升29.5%；总出让金额为680.92亿元，同比上涨51.6%。

数据来源：美联物业、深圳市土地房产交易中心

从深圳出让土地用途分布来看，工业用地仍为主力，全年交易26宗。2019年深圳宅地供应远超往年，共成功出让11宗。从区域分布来看，坪山和光明各3宗，龙华2宗，南山前海、宝安西乡和龙岗大鹏各1宗。此外，商业用地出让7宗，经营性用地出让2宗，区域交通用地、文体设施用地和医疗卫生用地各1宗。

住宅用地虽集中供应，但出让条件更加严格。与前两年宅地出让相比，除建成后的项目限售3年外，2019年出让的宅地采用“单限双竞”或“双限双竞”，即在限制地价的基础上，竞只租不售的人才住房面积。

此外，备受关注的深圳“飞地”深汕合作区2019年推地速度加快，共成功出让13宗土地，总出让面积为45.78万平方米，同比上升27.0%。总出让金额为13.14亿元，同比上涨24.5%。除了11宗工业用地以外，居住用地和商业用地各1宗。随着深汕合作区房地产市场解冻，及规划利好不断，未来深汕合作区推地有望提速。

何倩茹预测，据以往经验，承接2019年政策市场态势，外加结构性因素，会引起2020年3月份成交量上涨，楼市“小阳春”可期。

李宇嘉则认为，从货币政策和调控政策来看，2020年楼市走出“小阳春”的概率很大。一方面，新定价基准的LPR已开启下行通道；另一方面，“一城一策”全面落地，政策最紧时刻已过去。